新华财经上海11月9日电 随着监管政策松绑打开公募基金投资空间，二级债基、FOF、指数基金等多路资金加速向该市场集聚。

　　然而，公募REITs市场同时也遭遇了新品集中上市带来的供给冲击，叠加资产基本面分化、解禁抛压扰动，二级市场呈现出了“前稳后弱、慢涨快跌”格局。

　　分析人士指出，短期内整体市场尚难迎来全面性行情，在供给放量与需求培育的博弈之下，投资重心更应落脚于板块与个券的结构性机会。

　　制度松绑引活水多元公募加速布局REITs

　　可以看到，在政策催化之下，现阶段公募基金布局REITs的进程明显提速，2026年已有309只可投REITs的二级债基、偏债混合及FOF产品完成发行，规模约1115.7亿元。其中FOF基金185只、780.9亿元，二级债基88只、251.8亿元，偏债混合型基金36只、83.0亿元。

　　就实际持仓来看，根据华泰证券统计，2026年三季度公募FOF的REITs持仓规模由2026年二季度的2.39亿元增至三季度的3.20亿元，环比增长33.8%，存量产品成为了加仓主力方向，配置板块从传统保租房进一步拓展至消费、产业园、高速公路板块，不过持仓机构头部集中度依旧较高。

　　记者观察发现，尽管4只REITs指数基金（南方中证REITs全收益指数、易方达中证REITs全收益指数、华夏中证REITs全收益指数、中金中证REITs全收益指数）的落地，标志着市场进入了指数化配置的新阶段，但受二级市场调整影响，指数产品成立以来收益为负、规模也出现了缩水的情况。

　　“当前，固收类‘固收+’产品体量庞大，是REITs市场最具潜力的增量资金来源，不过政策红利转化为实质买盘仍需要合同修订、建仓等时间周期。”华泰证券固收首席分析师张继强说。

　　基本面冷暖分化各板块经营表现各有得失

　　观察三季报披露的经营数据，不难发现，不同底层资产REITs的基本面分化正进一步拉大。

　　具体而言，保租房板块整体经营稳健，政府配租项目出租率维持高位，但部分市场化项目出现了小幅波动。消费REITs营收大多实现正增长，商业不动产出租率保持高位，可奥莱业态受淡旺季扰动明显。

　　产业园、仓储物流REITs依旧承压，产业园研发办公类项目租金、出租率双双走弱，仅工业厂房类标的韧性更强；仓储物流普遍面临租金下行压力，整租项目需要警惕大租户续约调价风险。

　　数据中心方面，其依托长期合作协议现金流整体稳定，可个别标的受客户设备更新出现了阶段性计费率下滑的情况。高速板块呈现明显的路网驱动特征，受益路网改扩建的项目车流量与通行费显著修复，而遭遇线路分流的标的业绩出现下滑。能源REITs受风资源、电价、检修等多重因素影响板块内分化剧烈，市政环保板块收入整体偏弱。

　　“基本面强弱差异，将成为后续筛选个券的核心标尺。”张继强告诉记者。

　　来自中金公司的研究观点亦指出，在基本面分化延续，稳健板块仍保持韧性、承压板块尚待企稳的背景下，未来聚焦公募REITs布局更应关注分派来源的可持续性与经营现金流质量。

　　供需博弈定走向摒弃指数行情把握结构性机遇

　　值得一提的是，10月以来，公募REITs二级市场演绎了预期与现实的博弈，10月初受政策预期与利率下行带动，稳健资产获得资金青睐；10月末5只REITs集中上市叠加利率上行，供给分流资金，使得市场快速走弱，10月REITs全收益指数小幅收跌。虽然绝对收益不佳，但记者观察发现，公募REITs的防御属性依旧突出，回撤幅度显著小于权益市场，波动率介于股债之间，与权益指数呈现负相关，具备分散组合风险价值。

　　再看到估值层面，产权类REITs的分派率、经营权类REITs的IRR（内部收益率）相对国债的风险补偿利差处于较高分位区间，对比红利资产同样具备配置价值、风险溢价充足。

　　至于供给端，目前一级市场发行节奏持续加快——截至2026年10月末，全市场共上市94只公募REITs，总募集规模约2600亿元，保租房、环保类新品上市表现亮眼。

　　往后看，多位受访的业内专家表示，聚焦公募REITs市场，一边是新项目、扩募持续上市，供给不断增多；另一边是愿意进场的资金还在慢慢积累，这意味着短期内很难走出普涨的大盘行情。

　　由此，各机构在挑选标的时，可以优先考虑以下几类——包括现金流扎实稳定、解禁减持压力不大的保租房、数据中心、头部商业消费、路网持续优化的高速公路REITs。一级市场方面，建议重点留意资产稀缺、定价本身预留安全空间的新项目。至于折价很深的产业园、仓储物流类标的，则要等解禁筹码充分消化、抛压释放完毕，再伺机观察机会。与此同时，各机构还要留意几大风险，即增量资金进场不及预期、底层资产经营不及预期、市场利率上行，这些都可能拖累估值、带来回调。

　　中信建投证券地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天建议，后续可重点关注公募基金和险资的实际建仓节奏，以及新增资金能否承接新发项目上市和存量份额解禁带来的供给。一级市场精选定价合理的优质项目，二级市场以奥特莱斯、保租房、市政环保和数据中心构筑底仓，关注仓储物流和部分高速公路的景气修复机会，择优关注估值回落、经营相对稳健的产业园区厂房类REITs。

（文章来源：新华财经）