一边是商贷利率持续走低，一边是公积金贷款利率迟迟未变。随着两者的利差越来越小，市场对于公积金利率下调的呼声越来越大。
近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》明确提出“适时降低住房公积金贷款利率”，这意味着政策层面正在推动公积金贷款利率的下降。
下调公积金贷款利率，与商贷利率保持合理利差，既能增强公积金贷款的吸引力，又能为商贷利率的进一步下调创造空间。
公积金贷款利率的下调宜早不宜迟。一方面，下调公积金贷款利率能有效降低购房者的贷款成本，当前房地产市场正处于筑底的重要阶段，购房成本降低是助力房地产市场“止跌回稳”的法宝之一。通过下调公积金贷款利率，可以有效带动购房需求释放，促进房地产市场的活跃。
另一方面，在商贷利率不断下行的背景下，公积金利率与商贷的利差出现收窄，必然削弱公积金贷款的普惠属性。同时，也将对商贷利率进一步下行形成门槛。
近年来，随着LPR（贷款市场报价利率）不断下降，商贷利率也随之大幅下调，部分地区甚至出现了商贷利率低于公积金贷款利率的“倒挂”现象。2024年10月，广州部分银行的首套房商贷利率一度低至2.6%，而自2024年5月18日起，同期限首套个人公积金贷款利率为2.85%。
这种倒挂现象虽未持续太长时间，但两者的利差确实明显缩窄。截至2月末，个人住房新发放贷款（本外币）加权平均利率约3.1%，而公积金贷款首套5年期以上利率为2.85%，当前利差已经缩至25基点。
另以北京为例，当前首套房商贷利率最低为3.15%，与公积金的贷款利率已缩至30基点。
那么降多少合适？一般认为，住房公积金贷款利率应低于同期限商业性住房贷款利率50基点以上。这也意味着公积金贷款大概率有20基点以上的下调空间。
当然，公积金贷款作为一种政策性贷款，利率调整相对滞后有一定的现实原因。相比更市场化的LPR定价机制，公积金贷款利率的调整涉及多个环节，包括住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督等。
此外，还需要考虑公积金管理中心的资金状况、政策导向以及市场利率走势，并兼顾公积金管理中心的运营成本和风险控制。如果公积金贷款利率下调幅度过大，可能会对公积金资金池的流动性产生影响。
不过，商贷利率调整并不与公积金贷款利率挂钩，其调整受到多种因素的影响，如市场供求关系、银行的资金成本等。因此，在下调公积金贷款利率的同时，需要协调好与商贷利率的关系，保持公积金与商贷的互补而非替代。
总之，不管是公积金贷款利率下调，还是商贷利率的下调，其核心逻辑均在于通过政策性金融工具优化市场利率结构，实现“居住需求保障”与“金融稳定”的双重平衡。
（文章来源：北京商报）
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