从首批9只产品破冰到如今近百只产品挂牌、总市值逾2400亿元，公募REITs（不动产投资信托基金）过往五年多完成了从“个案试点”到“常态化发行”的跨越。在此过程中，基金公司以管理人身份统筹各方，贯穿从资产筛选、产品发行到持续运营的全链条，畅通实体资产投融资循环，助力基础设施建设与实体经济提质增效，成为“公募力量”赋能实体经济的又一有力注脚。面对超百万亿元的基础设施存量资产，公募REITs的发展空间远未见顶。如何引入更多长期资金、扩大优质资产供给、提升二级市场定价效率，是迈向更高质量发展的新课题。

　　从千亿存量迈向万亿蓝海

　　从2021年6月试点至今，公募REITs在盘活存量、赋能实体上已交出一份可观的成绩单。总量上，根据Wind统计，截至11月13日，已上市交易的公募REITs数量已达98只，总市值超过2400亿元。“对比2025年底情况，公募REITs在2026年新增上市逾15只，首发募集超过450亿元，加上近50亿元的扩募，新增融资逾500亿元。从首批9单到如今近百只产品，公募REITs已成为资本市场中一个无法忽视的资产类别，其作为大类资产配置品种和直接融资工具的功能，正在持续显现。”中信建投基金公募REITs部行政负责人、基金经理孙营对证券时报记者称。

　　结构上，创金合信基金REITs基金管理部（下称“创金合信基金”）表示，公募REITs作为权益型融资工具，核心价值在于打通“存量资产—资本回收—新增投资”循环。在现行制度框架下，公募REITs分为基础设施REITs与商业不动产REITs两大板块，前者在数量与规模上的占比均超八成，后者起步虽晚但扩容速度最快，目前已有近10只上市，另有多只已获批待发行或处于在审阶段，业态涵盖写字楼、酒店、商业综合体、零售商业等，是目前扩容最活跃的板块。

　　“从阶段特征看，公募REITs在‘基础设施+商业不动产’双轮驱动延伸下，产品发行已从单点稀缺走向常态化供给，并向规模化、体系化方向演进。”根据孙营研究，公募REITs底层资产已从早期的仓储物流、市政环保、收费公路等，扩展至能源、保障性租赁住房、消费基础设施、水利设施等。特别是2026年以来首批商业不动产REITs集中上市，公募REITs的业态进一步丰富。

　　和存量相比，增量空间更加可观。创金合信基金表示，我国基础设施存量规模超过100万亿元，仅将其中1%证券化即可形成万亿级市场。其中，存量商业不动产规模约40万亿—50万亿元，按2%—3%的证券化率测算，潜在供给也是万亿量级。

　　统筹多方担纲主力

　　公募REITs的核心价值在于盘活存量资产，和主动权益基金、ETF等传统基金产品相比，基金公司因承担多方统筹衔接的角色，在扎根实体、赋能实业上发挥出了更为关键的作用。

　　易方达基金REITs投资部相关人士（下称“易方达基金”）表示，公募REITs这条“纽带”连接着五类主体，包括原始权益人、投资者、公募基金管理人、地方政府与主管部门，以及律所等中介机构。其中，公募基金管理人不仅是产品设计与申报的牵头方，还是存续期运营督导与信息披露的责任主体，是把产业语言、监管语言、资本语言相互“翻译”并贯通的关键角色。

　　在博时基金REITs业务营运总监刘玄看来，公募REITs本质上是通过证券化把“重资产、长周期”的底层资产变成“可拆分、可交易”的资本工具，发行运作涉及资产识别、合规确权、资产估值、发行上市、收益分配和扩募循环等环节，基金管理人贯穿全链条，既要对底层资产的合规、权属、现金流做穿透式尽调，也要在发行后通过主动运营提升资产收益。

　　创金合信基金将基金管理人的贡献概括为两方面：一是带动新增投资。五年多来，沪市原始权益人通过发行公募REITs取得净回收资金合计超600亿元，超90%用于或将用于投资建设新的不动产项目，形成“盘活一处、新建一处”的滚动投资机制。从全国口径看，REITs回收资金通过资本金撬动效应，预计可带动新项目总投资超1万亿元。二是化解债务、优化报表。沪市90%以上的原始权益人通过发行或扩募有效降低了资产负债率，部分项目降幅超过10个百分点。由于公募REITs属于不新增有息负债的权益融资，企业在回收资金的同时降低杠杆，避免了传统债务扩张的路径依赖。比如，某集团两单产品合计回收的存量资产价值约67亿元。

　　结构性堵点阻碍效能释放

　　要撬动万亿级存量资产的盘活，基金公司的发挥空间远不止于此。但市场快速扩容的同时，一些结构性矛盾也在浮出水面，制约着基金管理人进一步施展拳脚。“流动性与定价问题是当前最突出的矛盾，长期资金占比处于较低水平。”刘玄表示，2026年以来公募REITs二级市场持续回调，流动性不足在较大程度上导致估值承压，影响打新与配置的吸引力。公募REITs的机构持有占比目前已在97%以上，但持有结构仍以原始权益人及关联方、券商自营为主，险资占比较低，缺乏底仓型的长期配置盘。

　　流动性不足还在触发更深层的连锁效应。创金合信基金提及，部分银行理财、券商自营等机构沿用债券或固收风控框架，对REITs设置了较严格的预警线和止损线，一旦二级市场价格下跌触及止损线，须被动卖出。REITs单只产品流通盘普遍较小，被动卖盘容易放大价格波动，形成“下跌—止损—再下跌”的负反馈。在孙营看来，制约公募REITs进一步扩容的最关键堵点，是长期配置型资金（尤其是保险资金）的制度性缺位。此前已有政策明确险资可投资基础设施REITs，但新推出的商业不动产REITs的适用口径等仍待相关部门进一步明确，出现了品类扩容快于资金准入的情况。

　　公募REITs还面临着优质底层资产供给“量与质”的平衡问题。孙营表示，符合权属清晰、现金流持续稳定等发行条件的优质资产（尤其是商业不动产、城市更新、数据中心等新品类）仍面临历史合规手续待完善、资产培育周期较长等现实门槛，扩募储备资产的可持续性也有待进一步增强。创金合信基金表示，满足发行条件的优质资产往往是企业最稳定的现金流来源，经营风险低、收益可预期。企业愿意将这类资产证券化，不只是为融资，更是借此解决历史遗留的合规手续不完善、权属瑕疵、规划消防等自身难以独立处理的难题。

　　易方达基金以收费公路举例说，我国基础设施建设适度超前，不少高速公路通车后需要一段培育期，车流量和现金流才能逐步稳定。在现行收费标准下，同时满足权属清晰、现金流稳定、收益达到发行要求的路产相对有限，加上部分成熟优质路产已由上市公司持有，可纳入REITs范围的资产池子偏窄。此外，近年来新建高速征地拆迁、人工、建材成本持续攀升，再投资回报率走低，相当于卖出优质存量资产后，回收的资金很难再形成同等收益水平的资产，“盘活存量—反哺新建”闭环的内在动力被削弱。

　　让长钱“能投”也“愿投”

　　堵点诊断清晰，突围方向随之明朗，资金准入、制度建设是两大重点。孙营认为，险资是最具确定性的核心力量，体量庞大、久期天然契合，且已具备一定参与经验。其次是社保基金与年金基金，以及可投REITs的各类基金，同样是公募REITs长期增量资金的重要梯队。

　　刘玄提及，今年10月发布的《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》首次将REITs列为独立的“不动产投资信托基金”，不再挤占基金互投额度，有望为公募配置盘打开空间，但短期仍需解决保险、养老金、理财“能投”与“愿投”的问题。未来三到五年，公募REITs的数量与规模将继续增长，和扩容相比，业内更期待提质，建议加快新规的正式落地，并完善过渡安排，明确REITs在证券属性下的投资、会计与风控规则。

　　创金合信基金建议，在风险可控的前提下，研究将商业不动产REITs纳入保险资金可投资范围，使险资长久期负债与REITs的长期资产相匹配，同时优化REITs的风险因子与偿付能力计量口径，降低不合理的资本占用。同时，可鼓励机构结合产品权益属性完善内部考核与止损机制，推广以公允价值计量且其变动计入其他综合收益（OCI）的会计安排，减少短期净值波动对长期持有的干扰。

　　制度建设上，华南一家公募的REITs投研人士建议，推动构建符合REITs特点的专项法律制度，解决当前产品在多重嵌套架构下的法律关系衔接问题。坚持并完善税收中性原则，落实设立阶段企业所得税递延等政策，研究解决重组环节可能涉及的增值税、土地增值税等问题，避免重复征税和因架构重组产生的额外税负。完善扩募、并购、退出等全生命周期制度安排，提升市场的规范化水平与可预期性。

（文章来源：证券时报）