去年9月，徐汇区漕河泾街道金谷园居民区的三个小区，通过党建引领公开联合招标，与梓班物业签约，破解了小体量小区物业退出后无人接手的困局。一年多来，三个小区统筹管理、降本增效，居民区临停收益从每季度3000元至5000元，提升至3万元至5万元。

　　在徐汇993个住宅小区中，像金谷园这样建成于2000年前的老旧小区占比近八成，房屋类型涵盖商品房、售后公房、混合型小区等多种形态。体量大、类型多、底子薄，是徐汇物业治理直面的难点，也是超大城市中心城区共同的治理考题。2022年起，徐汇将党建引领物业治理作为区“一号工程”，率先探索创建“满意物业”体系。

　　2025年，徐汇进一步出台“满意物业”三年行动计划，今年则具体排定4类26项重点任务，84个攻坚小区挂图作战。一套从顶层设计到基层落地的治理链条逐渐成形。

党建引领：把“三驾马车”拉到同一轨道

　　物业治理的难点往往不在物业本身，而在居委会、业委会和物业企业各说各话。徐汇的破题方式是把党组织建在小区上，让“三驾马车”有一个共同的发力方向。

　　一组数据说明成效。截至目前，徐汇已在832个符合条件的小区全覆盖建立党组织，推动302个居民区实行“三驾马车”联合接待；全区864个业委会中，主任党员占比58.2%，40个业委会全体成员为党员……这些数字在基层转化为了具体的治理能力。

　　枫林街道宛南六村是建于20世纪70年代末的老小区，物业费长期停留在每平方米0.8元，收缴率仅78%。宛六居民区党总支书记孙嵘捷介绍，小区将“三驾马车”纳入5个微网格，每个网格由居委干部担任网格员，物业、楼组长和党员骨干组成3人小组。依托“微网格—居务会—片区会”三层议事机制，小区每月开展共商共议，累计收集问题353条，有效推动了加装电梯、停车管理等社区难点工作。

　　去年7月，宛六小区物业费从0.8元“一口气”上调至1.4元，调价方案同意率达97.9%。调价后，物业费收缴率更升至98%，物业类投诉则下降了60%。“三驾马车”一条心，居民也用行动投了信任票。

　　由三个老旧小区合并而成的周家湾小区，老龄化程度达44.4%。小区一度因物业撤退和道路施工陷入“蜡烛两头烧”的局面。转折发生在今年2月，小区通过公开邀标引入养老资源丰富的中鹊物业，在落实每月“三驾马车”联席会议与每季度治理议事会机制的同时，吸纳社区党员、能人达人建立8人业委会储备库，“12345”工单中涉及停车纠纷、环境及物业服务的投诉同比骤降48%。

　　如果说宛南六村和周家湾的协同发生在同一小区内部，金谷园居民区面对，则是把“三驾马车”拉回正轨。该居民区下辖三个小区，其中多层住宅小区金谷园有900户、金浦大厦108户、铭源大楼144户，物业费从金谷园的0.78元到铭源大楼的2元不等。2024年下半年起，三个小区的物业公司先后“撤离”，业委会也各有难处——金浦大厦业委会刚成立，铭源业委会刚上任就出现履职困难，金谷园业委会刚到期亟待换届。

　　面对几乎“一团乱麻”的“三驾马车”，金谷园居民区党总支书记沈维奕的判断是：公开联合竞标是解决所有问题的最优选项。

　　“前提是先稳住组织基础。”沈维奕介绍，三个小区陆续完成业委会换届后，党员骨干开始进入业委会，通过党总支会、楼组长会、居民听证会，逐层推动业主们达成共识。去年8月，梓班物业在公开评标中胜出，物业联合招标的优势很快显现：维修人员从分散配置的3人缩减为统筹后的2人；保安从18人缩减为9人，辅以智能门禁；统筹规划空间后，小区停车矛盾直线下降95%；居委会只需对接一家物业公司，协调成本大幅下降……

　　党组织牵头，把分散的资源组织起来，把共识凝聚起来，市场机制就能顺畅运转。小体量小区“无人接盘”的死结，由此解开。

底部抬升：物业是民生底线

　　对老旧小区而言，物业服务的意义远超“扫地看门”。电梯故障、垃圾乱扔乱堆放、停车纠纷，每一件都是居民生活的切肤之痛。

　　长桥街道汇成片区的汇成苑一村到五村竣工于20世纪90年代，物业费同样长期止步于每平方米0.8元。“物业企业收不抵支，服务投入不足，居民满意度不高，陷入‘低费—低质—低满意’的恶性循环。”汇成五村居民区党总支书记庄丽君说。2024年，长桥街道牵头促成汇成物业“先提质、后调价”。

　　这笔“提质账”，汇成物业所属徐汇城投集团算得很细：当年5月起实施“开荒保洁”，保洁从一人管全小区增至两人；更换年轻保安，增加巡逻岗，设置专职垃圾房管理员；维修单独成立“汇修”队伍，半小时到岗、24小时接待。

　　服务先行，信任也随之建立。几个月后，汇成片区物业费调价方案提交业主大会，全部7020户书面征询在1个月内完成，物业费从0.8元上调至1元，居民满意度明显提升。

　　庄丽君还提及一个细节。起初，汇成片区居民区书记们心里没底，不约而同地说“物业费看样子不可能涨价了”。改变的起点恰恰是“物业先动起来”，让居民看到“真金白银花在哪里”。今年，长桥街道另一老旧居民区园南片区的5个小区共4080户居民也经历了同样的调价路径，物业费成功上调0.2元。

　　物业治理“底部抬升保民生”的另一底线是电梯安全。徐汇新城小区有97栋建于2005年左右的商品房，今年一口气完成了47部电梯的签约换新。徐汇新城居民区党总支书记杨新蕾说，触发换梯决心的是去年8月一起居民被困电梯事件，但究其根本，是电梯老化故障频发、维修成本高企，且恰好有国补政策的窗口。

　　赶上了政策的“天时”，未必就能拿到“地利”。小区最大的换梯难点是居民楼均为单梯，一旦启动施工、电梯停运，居民最高要爬15层楼梯回家，而施工期又集中在夏季高温和台风天。

　　于是，杨新蕾将每栋居民楼之间的连廊、地面通道、楼层数、楼内老龄化程度等所有因素综合考量，手绘了一张换梯排片表，每批同步开工6部电梯，最高峰时小区有20部电梯同时施工。居民区还发挥“三驾马车”协同作用，通过充分征询，争取到居民同意周末及节假日施工，规定的45天工期进一步缩短，目前已有43部电梯换新后投入使用。

　　徐汇新城81号是一栋11层的一梯三户独栋居民楼。让杨新蕾感动的是，今年7月1日电梯停运，到8月4日换梯完工的1个月中，楼内居民自发给施工人员送去了家里刚出锅的红烧肉、冰爽的西瓜和饮料。“居民第一次乘坐更新后的电梯说‘像住进了宾馆’，还有居民马上拍视频发了美篇到小区群，这是实实在在的满意。”杨新蕾说。

行业转型：从管小区到做服务

　　物业行业的转型，在徐汇“满意物业”的实践，沿着两个方向展开：一是供给端，物业企业走向规模化集约化；二是治理端，业委会获得专业化支撑。

　　在衡复历史文化风貌区，397条弄堂、2万余套不成套住宅错落分布，小区体量普遍低于1万平方米，此前主要靠“弄管会”维持基本清扫。徐汇区属国企衡复物业将风貌区内天平、湖南两个街道划分为7个片区，打破原有物业区域条块的分割，建立风貌区老弄堂统一停车收费标准和公示制度，并对巡逻轨迹、保洁清扫、绿化维养等环节开展数字化记录。

　　服务标准和效率提升了，风貌区内多个老公房小区和混合型小区成功实现了物业费调价。与多家“网红店”比邻而居的武康路106弄于今年元旦启用新的物业费标准，用两年时间完成了从0.8元到1.1元的调价。虽然“区区”0.3元的增长历时2年，却让这个房龄超过六十载的老小区走上物业治理良性循环的道路。

　　田林街道通过一体化试点，探索了物业服务的规模效应。徐汇城投集团下属上海中誉城市运营服务有限公司将街道6个小区、约30万平方米的住房面积、共计3800户居民纳入统一管理，把小区内部空间与背街小巷公共区域作为整体治理单元。

　　变化随之而来。清道高压冲洗车等专业机具纳入了片区统一调度，可同时用于小区地面冲洗、排水沟疏通、垃圾库房深度清洗；清道工承接了托底老旧小区进场开荒保洁的职责；物业组建了跨场景巡查队伍……传统模式下，每个小区独立配齐全套保洁设备、闲置率高的成本弊端，由此打破。

　　今年11月1日，修订后的《上海市住宅物业管理规定》正式施行。对于正在攻坚“满意物业”的徐汇而言，条款并非纸面文章，而是对已有实践的确认与延伸。以新规明确支持的业委会秘书机制为例，徐汇已有403名社工被派驻居民区担任业委会秘书，为全区926个小区为业委会提供专业化的支持和帮助。

　　长桥街道自2024年9月起推行商品房业委会执行小秘书工作。在某小区监控改造项目中，小秘书发现拟实施单位资质存疑——企业实缴资金为零、社保零缴纳。街道和居民区及时建议业委会暂缓征询，经实地背景调查，确认该企业存在弄虚作假，避免了群众利益的损失。

　　康健街道构建“1+3”业委会秘书团队，由1名居民区专职社工任秘书，配备城建、法律和实务3名条线干部作专业支撑，并依托康樱片区业委会实训基地，开展履职规范、合同管理、公共收益监管以及维修资金使用等社区高频事项的案例教学、情景模拟和实操演练，已累计储备入库业委会人才528名。

　　物业治理的成效，最终要由老百姓来评判。让居民满意的物业服务，归根结底靠的是把一件件具体事办成、办好，“满意”才能从目标变成日常，可持续的基层治理生态也由此培育起来。

（文章来源：上观新闻）