11月13日，《中国经营报》记者获悉，观点指数于近日发布《观点指数·2026年度商业地产表现报告》（以下简称“《报告》”）。《报告》指出，今年商业地产行业整体“弱修复、强分化”，增量供给收缩，存量运营成为核心赛道。

　　据观点指数不完全统计，2026年上半年，全国商业地产投资市场完成大宗交易77宗，涉及披露金额约832.64亿元。

　　报告期内，单笔规模分化明显，机构化、金融化成为主线。区域上高度集中于上海，共录得33宗、金额约394.41亿元，占总金额的比重为47.4%，是资金配置的核心市场。

　　此外，香港以8笔、50.71亿元形成独立的学生公寓投资主题，成都、广州、武汉等城市多点分布，其中成都万象城单笔交易金额达84.75亿元。资产结构上，写字楼、购物中心、商业综合体合计占76.7%，构成交易主体。

　　从买方结构看，内资机构、产业资本与国资平台合计承接了绝大多数成交，资金来源由银行信贷主导转向自有资金、保险资金与并购贷款多元组合，买卖双方的价格预期正在收窄；但买方更看重租金回报与现金流安全边际，市场回暖仍集中于优质资产。

　　规模上，头部集中度持续提升，新城控股、华润万象生活、万科（含印力）3家企业的在管项目数量均超百个，在管面积超千万平方米，合计在管规模占15家样本企业的半壁江山。

　　写字楼方面，《报告》指出，2026年，中国写字楼市场仍处于深度调整与再平衡阶段。2026年1—9月，国内重点城市写字楼市场表现出明显的结构性分化格局。十城监测样本的租金中枢持续下移，租金均值累计同比下跌10.37%。

　　在租赁端，企业降本诉求持续压制租金表现，市场以价换量特征凸显；空置率层面城市差异拉大，北京甲级写字楼空置率维持低位企稳，上海、深圳空置率环比有所修复，广州空置率同比抬升。

　　需求端发生了根本性重塑。TMT行业以约39.6%的占比成为重点城市第一大租户来源，量子科技、人工智能、半导体、低空经济等新质生产力赛道企业成为最活跃的租赁主体。金融服务、专业服务、物流跨境贸易、医药健康、消费零售及先进制造等多个行业门类共同支撑写字楼需求。

　　值得关注的是，灵活办公市场正处于从规模扩张向品质竞争演进的关键阶段。头部效应持续强化，WeWork中国、IWG集团、高格办公空间等头部服务商主导市场供给。产品核心趋势从“卖空间”转向“卖服务、卖生态、卖灵活”的综合运营能力比拼。

（文章来源：中国经营报）