财联社11月6日讯（记者王萧）国内两只IDC公募REITs——南方润泽科技数据中心REIT与南方万国数据中心REIT，上市已一年有余，扩募正在提速，但AIDC即常说的“智算中心”（以AI算力服务为核心、高功率密度的数据中心，区别于IDC）的资产证券化，目前尚在起步探索阶段。

　　针对AIDC资产证券化，业内当下集中探索的是一条“Pre-REITs—机构间REITs—公募REITs”的分级培育路径：

　　首先，Pre-REITs作为前置培育池，由产业方联合长期资金先行收购或孵化AIDC资产，把上架率、租约和现金流“养”到一定程度；接着，机构间REITs则充当中间衔接产品，承接尚不完全满足公募门槛的资产。

　　这其中，机构间REITs已陆续有相关案例落地，例如，2025年11月至2026年3月，世纪互联先后完成三单数据中心机构间REITs，合计募资超72亿元，底层资产覆盖太仓基地型数据中心与乌兰察布智算中心。

　　不过，AIDC距离叩开公募REITs大门，仍有一段距离。REITs领域资深专家、协同中科基金投资总监黄帅对财联社表示：现阶段，AIDC资产证券化面临四重挑战——算力阶段性过剩、消纳能力不足、资产与产业绑定过重、项目收益偏薄。

　　“不妨类比传统不动产的‘拿地—基建—运营’三段论，现在智算中心行业里大家都在抢‘基建’这一段，拼命拿电力指标、建机房、堆服务器，相当于不动产里热衷于‘拿地盖楼’，却忽视了最关键的‘运营’。” 黄帅表示，“AIDC 的‘运营’指向算力消纳，说白了，就是把Token卖出去、卖出稳定利润，但这恰恰是当前的挑战所在。”

　　财联社：IDC公募REITs 国内已经跑通，AIDC距离实现公募 REITs 退出还有多远？

　　黄帅：先说结论，类比不动产最直观：AIDC还在“拿地基建”这一段——资产形态、权属、用地——已经具备接近合规发行 REITs 的基础条件，相当于楼已经盖好、具备了交付条件。但距离真正退出，差的不是资产，而是稳定的现金流，而稳定现金流的唯一来源，是可持续的算力消纳，也就是Token运营。

　　所以更准确的判断是：AIDC 现在相当于“毛坯交付”，离“满租运营”还差一截，当前更适合走 Pre-REITs、私募 / 机构间 REITs 的培育路径，把Token运营和收益结构做扎实，再向公募过渡。资产就位是上半场，Token运营能不能跑通，才是决定能否退出的下半场。

　　财联社：IDC 估值看机柜数和上架率，AIDC 估值逻辑有何不同？尤其考虑到 AIDC 对电力、冷却的高能耗要求，以及高性能服务器面临快速折旧。

　　黄帅：估值锚点有本质区别，这跟不动产从“按建筑面积估值”走向“按租金净收益（NOI）估值”是同一个道理。传统 IDC 看“机柜数 × 上架率 × 租金”，赚的是空间租赁的钱；AIDC 更该看算力服务化变现——也就是模型推理与生成的 Token 计费、算力服务的销售利润，而不是堆了多少机柜。

　　未来真正决定 AIDC 估值的，是Token 运营能力：定价权、客户结构、实际利用率。这里面有两个新课题：一是高能耗（电力、冷却）必须作为持续运营成本完整计入；二是服务器折旧快，应通过功率计量、监测实际算力利用率，把估值锚从“账面资产”转向“实际产能和收益贡献”做动态重估。说到底，估值最终要落到“这块算力被消纳、产生了多少 Token 利润”上。

　　而Token运营，其实也有两层含义：一层是对外销售的时候，需求和供给要精准匹配，不是模型越牛越好、设备越牛越好；另一层是对内的运营，要将设备的利用做精益管理，譬如，1000张卡平均利用率30%，但假如出现一个新架构，让利用率能拉到90%（内部优化+外部消纳），哪怕里边70%的卡还几乎是新的，但技术突破会导致再估值。

　　财联社：当前 AIDC 资产整体的现金流和收益表现如何？

　　黄帅：整体偏弱，根子就在消纳端没解决好，类比不动产的“整租 vs 散租”最直观：现在多数项目像只靠一两个大租客（整租），主要依赖少数头部互联网大客户，买方强势，压价、波动大、行业内卷。

　　破局思路是往零售、散租算力市场走，把Token运营做厚——用长协托底、零售增厚，把客户打散、把合同期限和定价结构化，平滑收益曲线、降低单一大客户依赖。这本质上就是在补“算力消纳运营”这块短板：建设谁都会，把Token稳定运营出利润才是真本事，消纳端才是收益的命脉。

　　财联社：对于业内探索的 Pre-REITs—私募 / 机构间 REITs—公募 REITs 多层次市场，怎么看？

　　黄帅：非常认同，因为它把算力运营能力前置了。类比不动产，从开发建设到成熟运营，本就要经历一段“运营培育期”才能谈资产证券化；Pre-REITs阶段本质上不是“融一笔钱”，而是Token运营能力的培育与验证过程。

　　只有Token运营达标、收益结构稳定，资产才配得上走向公募。这条多层次路径对 AIDC 几乎量身定做：它承认“基建已就位、Token运营待验证”的现实，用私募阶段先把消纳和运营跑通，再用公募兑现。建设是地基，Token运营培育才是让资产升值、得以退出的楼梯。

　　财联社：最后，概括而言，AIDC 投建方要如何提高运营能力和提高项目回报呢？

　　黄帅：算力不是越多越好，模型不是越贵越牛越好，匹配才是王道。类比不动产的“拿地—基建—运营”：很多投建方把精力全花在“基建”上，比谁机房大、谁卡位多，却忽略了最值钱的“运营”。要根据真实业务需求匹配模型和服务器，让单位投入产出最高。

　　这跟商业地产追求“坪效”同理。对投建方而言，最该补的课不是把数据中心建得更大，而是把Token运营得更高效、把消纳端做厚。未来 AIDC 真正值钱的不是一堆服务器，而是持续把算力消纳、稳定变现的Token运营能力。

（文章来源：财联社）