历时数年、几度寻求出售的恒大物业，终于迎来实质性接盘方。

　　10月30日早间，恒大物业发布公告称，太盟投资集团（PAG）下属投资控股平台已与中国恒大及CEG Holdings (BVI) Limited签署正式股份买卖协议，收购合共约51.016%股权，总现金代价约40.26亿港元。

　　根据收购守则规则26.1，完成交易后，太盟须就剩余股份作出无条件强制性现金要约，要约价为每股0.8359港元。要约价较最后交易日（10月28日）收市价折让约29.5%。公告披露后，恒大物业当天复牌，截至收盘下跌17.72%。

　　这意味着，历时数年的恒大物业出售终于迈出最具实质性的关键一步，太盟将成为其新控股股东。

　　图/公告截图

　　“靴子”落地：一波三折后的关键一步

　　根据公告，太盟以每股0.8359港元收购中国恒大持有的恒大物业股份及1.47亿股股份（占已发行股份总数约1.361%），并以每股0.7271港元收购CEG Holdings持有的53.68亿股股份。太盟须于完成时就CEG Holdings的若干税项、交易费用及其他负债支付5亿元。

　　恒大物业的出售之路可谓一波三折。

　　最早一次发生在2021年10月，彼时中国恒大刚陷入流动性危机，合生创展宣布拟以200.4亿港元收购恒大物业50.1%股份，对应整体估值约400亿港元。这场被视作恒大自救关键的收购，不到一个月便因付款安排分歧宣告终止。

　　进入2025年，恒大物业称，清盘人一直寻求机会出售中国恒大及CEG Holdings所持有的本公司股份。2026年4月，恒大物业公告与一名选定投标人签订排他协议，约定开展为期30个工作日的排他性谈判，当时市场消息认为该投标人为广东旅控。但不到三个月谈判即告终止，清盘人转而积极寻求其他潜在买家。

　　如今太盟落地，交易终于迈出实质性一步。

　　完成交易后，太盟将成为恒大物业的新控股股东。公告称，太盟并无计划对恒大物业当前业务营运作出任何重大变动，亦不会因要约而对管理层或持续聘用雇员作出重大变更，同时将维持恒大物业的上市地位。

　　在中指研究院物业研究部研究副总监彭雨看来，要约人对维持上市地位的明确安排，在出险物企的风险化解中具有特殊意义。

　　彭雨认为，从行业视角看，这一安排传递出两层含义。其一，在恒大系多家主体出险、中国恒大已退市的背景下，恒大物业保住上市地位，意味着其作为独立资本平台的价值被买方认可，上市地位对应的是融资渠道、流动性溢价与品牌信用，而非单纯的在管面积。其二，对出险物企而言，“保壳”本身就是一种风险化解路径：通过控股权转让而非退市，保留企业主体与资本平台功能，使经营得以延续、债权人可以通过股权变现获得回收。这也是交易能够吸引私募接盘的条件之一。若走向退市，资产的流动性与处置价值都将大打折扣。

　　价格拆解：折让29.5%，贵不贵？

　　太盟以约40.26亿港元收购恒大物业51.016%股权，对应每股0.8359港元。

　　这一价格较2025年9月10日（规则3.7公告日期前最后交易日）收市价每股0.920港元折让约9.1%，较最后交易日（10月28日）收市价每股1.185港元折让约29.5%；但较每股经审核综合资产净值约0.16港元溢价约409.0%，较每股未经审核综合资产净值约0.23港元溢价约268.7%。

　　彭雨表示，这个价不能简单用“贵不贵”判断，得拆两层看。表面看，0.8359港元较停牌前1.185港元折让29.5%，小股东觉得吃亏；但太盟买的是控股权，不是散货。恒大物业账面可用资金42.44亿元、基本无有息负债，是典型的轻资产“现金奶牛”。按0.8359港元算，公司总估值约90.37亿港元，对应2025年归母净利（9.87亿元）的PE（市盈率）约8倍出头，但这是“清盘人变现价”里含了历史坏账折扣：关联方应收20.89亿元已全额计提、134亿存款质押案至今只追回950万元。所以对太盟来说是划算的：用控股权溢价买断清盘不确定性，赚的是“去恒大化”后治理修复和现金流折现的钱；对清盘人而言也是现实高价，毕竟资产在清盘池里不拆卖没有别的解法。

　　彭雨进一步指出，恒大物业之所以能卖出价格，且由私募机构而非国资接手，根本原因在于其已脱离母公司信用、形成独立造血能力——这是它区别于恒大系其他资产的核心卖点。

　　据公司2026年中期报告，上半年恒大物业实现营业收入约69.43亿元，同比增长4.5%；公司拥有人应占利润约5.17亿元，同比增长9.5%；毛利率约19.2%。规模上，截至2026年6月末，公司在管面积约6.03亿平方米，稳居行业前三。

　　更关键的是独立性。第三方收入占比已接近100%，关联方收入仅约265万元，同比大幅下降87%。同期，公司可用资金约42.44亿元。“这意味着，在母公司出险、清盘的背景下，恒大物业的经营并未随关联方崩塌，反而保持了收入与利润的正增长，成为一笔干净且能持续产生现金流的资产。”彭雨如是说。

　　但一笔历史旧账始终绕不开：134亿元存款质押案。这笔因存款质押遭到银行强制执行形成的大额损失，已于2021年全额计提减值；截至2026年6月末，仅追回约950万元。

　　彭雨表示，这部分遗留问题的追偿与处理，将直接影响买方接手后的资产质量与整合成本。也正因其独立造血，清盘人才有筹码变现，买方也才有议价空间。

　　太盟扩张：从万达商管到恒大物业

　　太盟投资集团是一家专注于亚洲的私市股权投资公司。据公告披露，截至2026年6月30日，其管理资产规模超过600亿美元，业务涵盖私募股权、实物资产与信贷及市场三大板块。

　　在不动产领域，太盟已有多次标志性出手，其最为市场熟知的案例，是入股万达商管：2024年，太盟联合中信资本、Ares旗下基金、阿布扎比投资局全资主体Platinum Peony以及穆巴达拉投资公司，向大连新达盟商业管理合计出资约600亿元，持股60%，大连万达商管保留40%股权。2025年，太盟参与收购48座万达广场相关项目。

　　2026年7月，太盟还以顾问角色促成方圆生活服务股权交易：要约人拟以每股0.14港元收购2.00亿股股份，占已发行股份总数约50.01%，太盟作为“顾问及促成方”，旗下一个基金获得7700万份认股权证，行使价0.50港元。

　　对恒大物业的收购，彭雨认为，是其不动产版图由商业运营平台延伸至住宅物业服务的关键一步。太盟在不动产上的路径是先取得运营平台控制权，再改善经营，最后择机退出。

　　彭雨进一步说，私募在困境资产中扮演“接盘+整合”角色。与国资审慎形成对照，PAG凭借折价容忍、出价灵活、无审批链条掣肘，在万达与恒大两桩交易中连续出手，反映出物业行业的资本供给结构正在变化：单纯的规模扩张时代落幕，具备重组、运营与退出能力的另类投资机构，开始在存量整合中占据主动。

　　从万达到恒大，PAG的布局由商业运营平台延伸至住宅物业服务，若将其“商管+物管”协同类比华润万象生活的“商管+物管”闭环模式，可作为观察其战略逻辑的参考视角，但这一类比属市场推测，尚待交易后整合动作验证。

　　对于恒大物业来说，控制权发生变化，未来业务是否会受到影响？

　　彭雨认为，控股权变更的影响分三层。对公司，股东信用风险出清后，估值锚会从清盘折价转向经营定价，项目续约、投标资格与融资条件趋于正常，但要改善的是基础物管毛利率偏低、社区增值服务收入占比不足8%的结构问题，这需要两到三年。对行业，这是2026年物管板块最大的一笔控股权交易，在上半年无新增IPO、上市物企总市值持续回落的背景下，它为6亿平方米级平台重新提供了定价参照，也给出了私募基金接盘、独立运营的困境资产处置范式。对竞争格局，恒大物业按当前市值约105亿元可进入上市物企前十，头部集中度进一步提高，但行业从规模转向质效的主线不会因为一笔交易而改变。

（文章来源：新京报）