21世纪经济报道记者张敏

　　10月27日，路劲基建有限公司（简称“路劲”，01098.HK）发布公告称，根据香港特区法院的要求，将于11月23日下午召开债权人会议，讨论境外债重组事项。

　　该项重组早在去年6月就已启动，涉及约24亿美元的境外债务。经过一年多的推进，近期进展顺利。此前的10月7日，路劲确定了聆讯日期，并表示，有望于今年年底前完成重组。

　　这是“828新政”后，房企债务重组取得重要进展的又一个案例。本月中旬，荣盛发展推出“以物抵债”的境内债化债方案。同期，雅居乐、力高、合景等房企在债务重组上也有进展，华夏幸福则迈出了重整的重要一步。

　　今年8月28日，多部门发文，围绕商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资等领域进一步完善制度安排。随着公司融资重心由集团主体信用转向项目端，手握优质项目的房企，有望获得资金支持。对房企违约债券的处置，也有望提速。

　　分析人士指出，“828新政”提供了制度化的重组工具箱，推动房企化债从“单纯展期”转向实质性资产处置与债务重组。借助政策窗口期，房企化债进程有望进一步提速。

　　今年10月19日，荣盛发展发布公告称，为化解债务风险、推动脱危解困，拟与标的债券持有人协商，对标的债券采取部分本金以物抵债、利息豁免的方式进行债务重组。

　　共有4只债券参与此次重组，这些债券均发行于2020年，发行本金合计40亿元。至公告发布时，未偿本金余额38.52亿元，利息约12亿元。

　　根据公告，本次重组的核心是“以物抵债”，标的债权中部分金额，拟通过以资抵债方式清偿，剩余部分双方另行协商清偿方式。抵债资产评估值为38.9亿元，抵债金额参考评估价值。

　　荣盛发展称，本次债务重组能够有效减少公司即期的现金偿付压力，优化债务结构，并在整体上降低公司债务的综合资金成本与现金支出负担。

　　荣盛发展起家于河北廊坊，业务主要分布于京津冀、长三角区域。2021年，公司的销售额曾达到1345.6亿元的高点。但两年后，随着一笔中期票据未能按时付息，荣盛发展正式违约，此后公司便开启漫长的自救之路。

　　值得注意的是，此次参与重组的4只债券中，就包括引发公司债务风险的“20荣盛地产MTN001”。

　　此前，另一家河北房企华夏幸福的自救也迎来重要进展。9月末，华夏幸福宣布，与杭州骋风而来数字科技有限公司、南阳木兰花置业有限公司及指定投资主体杭州骋风而今企业管理合伙企业（有限合伙）签署《重整投资协议》。按照协议，产业投资人拟合计受让20亿股转增股票，预计占重整后总股本约20.55%，对价合计12亿元，受让价格为0.6元/股。

　　华夏幸福同样起家于河北廊坊，其业务重心在环京区域。2021年出现公开债务违约后，华夏幸福通过各种方式化解债务压力。截至今年9月末，华夏幸福已累计化债1926.69亿元。

　　2025年末，华夏幸福宣布启动重整。今年6月，杭州骋风而来数字科技有限公司、南阳木兰花置业有限公司获选重整投资人，其中前者的创始人陈源曾供职于阿里巴巴。此次重整协议的签署，使另一个参与方浮出水面：杭州骋风而今企业管理合伙企业（有限合伙）股权穿透中出现的上海而今企业发展有限公司，为融创旗下公司。

　　除上述几家公司外，10月以来，雅居乐、力高、合景泰富均公告了债务重组的积极进展。据中指研究院不完全统计，目前已有20多家出险房企完成债务重组、破产重整或取得重要进展。今年以来，中骏、宝龙的境外债重组继续推进；财信发展确定了预重整投资人。

　　“从法律程序上看，企业做债务重组和公司重组都有固定流程，但很容易因为投资人反对而一拖再拖。”某大型投资机构相关负责人向21世纪经济报道表示，房企的化债周期普遍较长，主要原因是投资人意见不一。但如果政策环境友好，则有助于各方达成一致。

　　今年8月28日，多部门发文，围绕商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资等领域进一步完善制度安排。其中，现房销售将加快推进，资本市场对支持合理融资、优化监管、防范化解风险等也有明确部署。

　　这一系列制度变革，对于房企化债进程有着重要影响。

　　前述人士指出，新政明确鼓励出险房企开展债务重组、资产处置和股权调整，并在税务、审批层面给予配套便利。这将推动房企化债从过去的展期模式，转向以物抵债、债转股、资产剥离、引入战投等实质性重组。

　　但另一方面，现房销售制度的推进，及对预售资金监管的强化，有可能影响短期现金流。对于依赖销售回款偿债的房企来说，需要想办法弥补。

　　近年来，出险房企化债进程一波三折。因再次出现违约，部分房企不得不实施二次重组，还有部分重组成功的企业，又新增逾期债务。

　　中指研究院企业研究总监刘水表示，对于出险房企来说，“828新政”影响主要体现在多个层面。其中，证监会明确支持存量公司债滚动续发，支持上市房企发行公司债/ABS等，将有助于出险房企推动违约债券处置出清、丰富多元化处置机制。

　　刘水指出，在新的政策背景下，出险房企可根据自身的资产质量和所处的化债阶段，来选择合适的方案。对仍在推进重组的房企来说，更适合根据自身资产、股权结构、债权结构，采取“现金回购+债转股/强制可转债+以资抵债+长期票据/短期票据置换”的综合方案。

　　其中，引入强制转股或部分转股机制，将债权转化为权益，能实现本金实质性削减，推动资产负债表修复。该类方案还可为债权人提供多元化收益分享机制，平衡多方利益。同时，债务重组方案要制定经营重启计划，保持对部分核心经营资产的控制和管理团队的稳定，使公司获得持续经营能力。

（文章来源：21世纪经济报道）