新华财经上海10月22日电（谈瑞）继二季度以约33亿元收购了位于上海陆家嘴的星展银行大厦之后，电商巨头拼多多又在三季度以约12亿元买入了长宁晶耀虹桥一幢甲级办公楼。不止拼多多，三季度在上海商办大宗交易市场大手笔“扫货”的，还有老牌国民消费品牌大窑汽水创始人、存储芯片设计公司东芯股份等。

　　整栋收购频现，拼多多领衔三季度“扫货”

　　多家房地产服务和咨询顾问公司交叉信息证实，拼多多近日已从全球知名的房地产开发商及运营商铁狮门手中购入长宁晶耀虹桥T5甲级办公楼，交易对价约12亿元，已于三季度完成网签。此前，今年6月拼多多以约33亿元收购陆家嘴星展银行大厦，折合单价超过7万元／平方米，成为上半年上海房地产大宗交易金额最高的单笔成交。

　　自3月公开宣布组建旗下战略自营品牌“新拼姆”后，这家电商巨头在上海的资产布局明显提速。值得注意的是，早在今年2月，“新拼姆”的一个专项公司上海新拼姆朴动电子商务有限公司就已注册在星展银行大厦，另一专项公司上海新拼姆鸿乔电子商务有限公司则注册在晶耀虹桥。由此可见，拼多多买下这两栋办公楼宇或许早已在计划之中，其背后的业务扩张意图不言自明。

　　第三季度上海大宗交易市场另一宗标志性交易的对手方来自消费领域。市场消息显示，全球另类资管机构KKR于9月出让位于黄浦区外滩金融带的“外滩NEO”整栋项目，交易对价约6.5亿元，由大窑饮品创始人王庆东接手。该项目前身为2009年建成的福都商厦，经改造后转型为酒店、办公与商业融合的综合体。

　　此外，东芯股份、乔路铭科技分别收购了虹桥豪盛广场11号楼、9号楼，上滨生活广场办公楼也实现整栋成交。

　　自用需求集中释放，续期政策增强资产持有确定性

　　根据戴德梁行以交割口径统计的数据显示，第三季度，上海大宗交易市场共计录得17单、66.7亿元成交；前三季度，成交累计已达372亿元，同比增长19%。

　　戴德梁行在市场总结中提到，办公类资产仍居各物业类型之首，占成交额54%，同时“民企资本成为市场主导力量”。

　　如其所言，这一轮交易活跃的底色是自用需求的集中兑现。在业务规模扩张驱动下，TMT（科技、媒体和通信行业）、人工智能、芯片等科技企业及高端制造业对购买自用办公大楼的需求集中释放。

　　拼多多即属此类。长期以来，作为典型的轻资产互联网平台，拼多多在办公楼、仓库等方面一直坚持“只租不买”，但今年以来，拼多多先后在雄安、上海多处购置办公楼，用以匹配新拼姆、Temu等业务快速扩张带来的办公需求。

　　仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示，三季度上海大宗交易的自用买家基本都是各行业头部企业，“是比较不错的信号”。孙翎认为，企业根据自身业务布局选择办公空间，背后是优质办公楼长期使用需求在稳步增长，这样的态势对办公市场大宗物业交易形成了有力支撑。“这些交易案例背后折射出各路资本均看好上海商业、办公、长租公寓等市场未来发展前景。”

　　支撑市场底气的还有政策面的实质性完善。今年7月底，上海市规划和自然资源局印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，由此上海成为继广州之后第二个系统性落地工商业用地续期政策的一线城市。意见明确“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”，提出续期价格不得低于基准地价70%，并为拟发行REITs的项目开设绿色通道。

　　在孙翎看来，这一政策为投资者评估剩余年期较短的项目提供了政策依据，也提升了存量资产长期持有的确定性与估值的可预期性。虽然具体执行细则还有待市场进一步明确，但政策无疑为后续存量盘活与资产证券化打开了想象空间。

　　修复动能延续，产业升级仍是后市主线

　　展望四季度，多家行业机构都预期上海的商办资产将保持热度。

　　“自用需求持续释放、核心区域资产受到更多关注，也表明买家愈发重视资产的区位价值、实际用途与长期持有的确定性。”世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶判断，四季度，上海办公楼、仓储物流及长租公寓等具备稳定现金流或明确自用价值的资产，预计将继续受到投资者关注。

　　从需求侧看，世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越表示，上海办公楼市场修复动能持续积累，机器人产业、新一代信息技术及金融等行业持续贡献新增需求，凸显产业升级的支撑作用。

　　“四季度大宗市场有望迎来集中成交。”戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰进一步表示，买方涵盖自用企业、互联网企业及专业投资机构，人工智能、芯片、TMT等科创企业将继续“逢低”布局上海自持办公物业；同时，国内低利率环境持续，国央企、头部民企融资成本降低，将为资产收购提供支撑。

（文章来源：新华财经）