北上广深四城现房销售细则全面落地，房企融资正式迈入"项目制"时代。板块回调之际，融资客逆势押注多只房地产开发概念股。

　　北上广深现房销售细则全面落地

　　10月15日，深圳市住房和建设局等三部门联合印发《实施意见》，标志着北上广深四大一线城市商品住房销售制度改革细则全部落地。此前的8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，将商品住房预售门槛统一提升至"主体结构封顶"，并有力有序推行现房销售。

　　融资是本次改革的重头戏。深圳《实施意见》明确推行主办银行制度、加大融资支持力度，开发贷定向支持现房及"好房子"项目并按建设进度分批拨付，个人房贷（含公积金）则须待竣工备案后发放，资金受托支付至监管账户。封顶预售、竣工放贷、全流程资金闭环，正推动房企融资逻辑从主体信用导向切换为项目现金流导向。

　　资本市场的配套同步到位。证监会8月28日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资、并购重组，发行公司债、ABS及CMBS，推动租赁住房、城市更新项目发行或扩募REITs，房企融资与退出通道全面拓宽。

　　政策暖意已在市场端显现。中指研究院监测显示，国庆假期重点25城新建住宅日均成交同比上涨33.8%；北京新建商品住宅日均网签144套、1.57万平方米，较去年同期分别增长176%和157%；上海成交面积3.46万平方米，较去年假期的1.73万平方米实现翻倍；广州则以折扣、赠家电、一口价房源等促销带动顺销，核心区改善盘去化明显走强。

　　深圳市场的回暖更具领先信号。乐有家研究中心监测显示，9月深圳一二手商品房合计网签9160套、环比上涨4.3%；10月1日至7日，深圳乐有家门店新房签约量环比上涨30%、同比上涨36%，带看量环比上涨101%。与此同时，深圳一手住宅现房占比由6月的36.2%升至9月的45.6%、创近5个月新高，"所见即所得"的现房正从卖点走向主流。

　　融资模式系统性重构 龙头稳健房企优势凸显

　　现房销售制度改革，是指将商品住房预售门槛统一提升至"主体结构封顶"、推行"所见即所得"的现房销售，并配套主办银行制与全流程资金监管，推动房企融资由主体信用转向项目现金流的制度变革。在"销售规则—融资体系—资本市场"协同的制度闭环下，券商普遍认为行业融资逻辑正系统性重构。

　　"本次商品住房销售制度、信贷管理、资本市场支持三份文件同日发布，构成了'销售规则—融资体系—资本市场'相互协同的制度闭环。"财信证券房地产行业分析师陈刚指出，现房销售抽走了预售回款这一最主要的现金流来源，信贷与资本市场文件则负责补齐融资缺口。

　　东吴证券在研报中提示，本轮政策并非简单取消预售，而是实行"新老划断"；2026年1—7月房企到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款合计占比44.6%，新模式下按揭回款时点后移，房企建设期可支配资金相应减少。该机构认为，财务稳健、融资渠道多元、项目经营能力强的房企竞争优势将进一步显现。

　　华泰证券则对地产板块转向积极，认为市场对销售制度改革的反应已相对充分，未来将重新聚焦房地产量价复苏，"供需两端的双重优化或将推动更多城市房价加速筑底"，融资、产品力、工程能力或持有运营管理能力突出的房企值得重点关注。

　　中金公司房地产行业分析师李昊进一步指出，改革重新定义了新时代房企的现金流管理模式，规模房企估值短期或承压，但随周期切换仍将体现估值弹性。

　　25股获融资客逆势押注

　　数据显示，目前A股市场共有70余只个股涉及房地产开发概念。近一周（10月9日至15日），板块整体走势偏弱，概念股全线回落，信达地产跌超14%领跌，香江控股、首开股份、万科A、华丽家族等多股跌超11%。

　　尽管板块走弱，融资客却选择逆势押注。从资金角度看，东方财富Choice数据显示，近一周（10月9日至15日）共有25只房地产开发概念股获得融资净买入。其中，保利发展获杠杆资金加仓1.02亿元，陆家嘴、城建发展分别获抢筹0.66亿、0.21亿元，衢州发展、华发股份、中华企业均获超0.13亿元融资净买入。

　　作为融资净买入居首的龙头，保利发展近期融资动作密集。公司在现房销售新政落地后率先披露50亿元定向可转债募集说明书，成为A股首家启动再融资的上市房企，募集资金全部投向上海、杭州、广州、佛山等9个住宅项目。同时，公司以广州保利中心、佛山保利水城时光汇为底层资产的首单商业不动产REITs已获证监会注册。上半年公司综合融资成本降至2.61%，81亿元公司债最低利率仅1.85%。

　　央企招商蛇口则通过REITs矩阵打通融资闭环。公司以深圳太子广场、昆山招商花园城为底层资产的商业不动产REITs已于9月获证监会注册，叠加蛇口产园REIT二次扩募和租赁住房REIT首次扩募筹备，"产业园+租赁住房+商业不动产"三大持有业态REITs矩阵基本成型。上半年公司综合资金成本降至2.61%，签约销售962.45亿元、同比增长8.28%，稳居行业第四。

（文章来源：东方财富研究中心）