10月15日，卖方王女士和买方刘先生在珠海当面签署了华发新城6期一套二手房的买卖合同，并办理过户手续，成交价195万元。

　　此前，这套房的价格是在线上谈定的。9月19日晚，身在福州的王女士和远在新疆的刘先生，经过两个半小时的线上沟通，以比挂牌价低5万元的价格达成一致。9月22日，王女士从福州飞抵珠海，双方签订定金合同。

　　记者了解到，这单交易的特别之处在于，撮合买卖双方的是AI经纪人“易居小新”平台，现场看房由一名房屋陪伴师协助，平台不收取成交佣金。据介绍，卖方把原本要付的4万元佣金，加上1万元诚意，一并让给了买方。

　　一单交易体量不大，折射的却是房产经纪行业正在经历的调整。

　　存量时代，经纪服务面临新要求

　　9月18日，在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛介绍，房地产市场出现了“两个转变”，其中之一是房地产进入存量时代。二手房交易占比2020年为27%，2025年提高到46%，今年前8个月已达52%，超过50%标志着进入存量时代。

　　据《中国建设报》报道，今年1至9月，全国二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。核心城市的变化更加明显，中指研究院数据显示，1至8月重点30城二手住宅成交套数占新房和二手房合计成交量的68%。

　　与新房不同，二手房的买卖双方多是分散的个人，交易更依赖居间服务。二手房成为市场主体，经纪服务的收费与透明度也更受关注。2023年5月，住房和城乡建设部、市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导交易双方共同承担，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。同年9月，北京链家将经纪服务费率由成交总价的2.7%下调至2%，改为买卖双方各承担1%。

　　费用之外，信息传递方式同样受到关注。在珠海这单交易中，买方此前通过多家中介看中这套房，想与房东直接沟通价格和房况，得到的回复总是“你把需求告诉我，我帮你跟房东谈”。如何减少信息在中间环节的损耗，同样是经纪服务需要回应的问题。

　　AI进场，两条路径并行

　　技术正在加速进入这一行业。58同城、安居客7月发布的《2026年百万房产经纪人生存报告》显示，全国房地产经纪人的AI使用率达49.7%，一线城市达58.9%，主要用于房源推广、采集商圈楼盘信息、分析客户需求并匹配房源等场景。报告认为，经纪人对AI的需求，已转向“能不能解决实际业务问题”。

　　目前，AI进入经纪行业大致有两条路径。

　　一条是用AI武装经纪人。贝壳董事长兼首席执行官彭永东今年4月提出，“要让全平台50万人都会用AI”，平台推出房客源匹配、模拟客户沟通训练等AI工具。贝壳中期业绩显示，上半年其平台二手房交易单量同比增长18.6%。

　　另一条是让AI直接承担居间撮合，珠海这单交易采用的就是这种模式。这套流程把传统经纪人“一肩挑”的工作拆成三层。AI经纪人承担需求分析、房源匹配、买卖直连和中立撮合；房屋陪伴师负责房源验真、带看和节点跟进，不参与分佣；验房、签约、律师见证、过户等线下环节，由专业履约团队承接，明码标价，按需付费。有业内测算认为，传统经纪全流程中真正创造核心价值的环节约占四成，拆分的用意正在于此。

　　这两种探索，都与政策方向相呼应。2025年8月，国务院印发《关于深入实施“人工智能+”行动的意见》，提出在商务、法律、商贸等领域推动智能体广泛应用，“探索无人服务与人工服务相结合的新模式”。

　　不过，新模式仍有不少问题待解。房产交易金额大、链条长，AI撮合出现纠纷时如何界定责任，线下履约服务如何保证质量，零佣金之外的服务收费如何长期定价，都需要在更多交易中接受检验。珠海这单交易中，履约服务费用目前限时免费，常态化后的交易成本还有待观察。

　　经纪服务的价值，最终体现在让交易更透明、更安全、更省心。存量时代已经到来，经纪行业如何在人与AI之间找到新的分工，答案还在实践之中。

（文章来源：中国经营报）