伴随一系列购房支持政策落地发酵，叠加传统置业旺季到来，上海楼市“金九银十”修复态势持续巩固。

　　二手房单日成交再冲高

　　上海市房地产交易中心官网“网上房地产”数据显示，10月11日（周日），上海二手房（含商业）单日网签成交1615套，刷新2026年下半年单日成交新高。这也是今年上海二手房第三次单日网签突破1600套，仅次于5月10日1664套、4月11日1632套的年内高点。

　　从月度走势来看，上海二手房市场韧性持续显现。自今年3月起，上海二手房成交量已连续第7个月站稳2.3万套以上，其中3月二手房网签量更是突破3.1万套。

　　“银十”开局，国庆假期作为购房者集中看房选房、房企集中营销的关键窗口期，也是观察楼市政策落地成效的重要风向标。

　　据上海市房管局监测，10月1日-7日，全市二手住房共成交1191套，同比增加66%，比2023-2025年“十一”假期平均成交水平减少1%；成交金额约35.9亿元。

　　上海链家签约中心管理部负责人李思瑶表示，国庆假期以来，上海链家的签约服务中心就开启了忙碌模式。以位于宝山区的签约服务中心为例，自10月1日以来，签约量相比去年同期提升了12%，其中10月11日迎来节后签约高峰，单日到场签约客户达72组。

　　另据上海太平洋房屋统计数据，10月（截至10月11日），该机构新增客户环比持平，新增带看量环比增加5.3%，成交量环比增加21.6%；新增客户量、带看数据保持高位，有望带动后续成交进一步释放。

　　安居客平台的周度监测数据也同步印证了需求稳步回流。10月5日至10月11日，上海二手房用户线上咨询量周环比增长6.4%。从市场结构来看，安居客线上找房热度集聚在中心城区、大浦东核心板块以及闵行、宝山、松江等近郊成熟板块。例如闵行七宝、松江九亭、浦东金桥、宝山顾村等，总价300万元-500万元的中小户型房源找房热度高，是刚需和首改群体的主战场。

　　刚需刚改成市场成交主力

　　在政策红利与假期窗口期叠加之下，上海新房市场的来访、认购、成交也同步走高。

　　今年“十一”假期，上海251个在售项目售楼处累计接待来访人员16932名，签定预订协议601份。10月1-7日，上海全市一手住房共成交327套，同比增加146%，比2023-2025年“十一”假期平均成交水平增加34%；成交金额约25.9亿元。

　　国庆假期，澎湃新闻记者走访上海新房售楼处看到，不少项目售楼处、展厅人头攒动。除了开发商自销团队，不少中介分销人员也驻守现场带客，穿梭于各个项目之间。

　　多位项目营销人员坦言，系列新政落地后，楼市政策更清晰、交付更有保障，购房者观望情绪明显消退。据位于闵行颛桥的保利都汇和煦营销人员介绍，依托“沪八条”优化置换链条、新房销售制度改革双重利好，客户置业顾虑大幅减少，项目中秋、国庆累计到访超600组，仅国庆七天便认购37套。同时，截至目前，该项目42组客户符合“以旧换新”补贴政策，涉及补贴金额195.23万元。

　　渠道端数据同样体现置换需求持续激活。上海链家新房策略支持部高级经理夏倩介绍，9月25日至10月8日金秋新房节活动期间，链家成交客户中，“卖旧买新”置换客群占比为29%，置换客群活跃度稳中有升。日度走势中，多个节点占比冲高至五成，显示“卖旧买新”需求仍在有序释放。

　　夏倩提到，活动期间，保利虹桥和颂·璟园集中放量，国贸鹭原、国贸海屿佘山，中企誉品银杏道以及中国铁建西派云间等盘认购频次较高，客群以预算敏感型刚需和首改家庭为主。松江、青浦、嘉定、宝山是认购最集中的区域。改善及高端项目则表现为“少而精”的单点爆发。中兴傲舍、缦云上海、中粮北外滩壹号、古北99等盘虽认购略逊，但客群购买力与刚需盘拉开明显差距。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，当前楼市热点聚焦刚需、刚改类产品，已成为市场成交主力。值得注意的是，不少开发商推出的刚需、刚改项目，产品配置已逐渐接近“豪宅级标准”，叠加现阶段仍保留一定优惠力度，整体性价比颇为突出。对于有置业计划的购房者，不妨多看盘、多对比。

　　政策组合拳提振市场信心

　　市场稳步回暖的背后，是上海系列楼市政策的组合发力。

　　今年8月20日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合出台“沪八条”新政，并于8月21日起施行。政策涵盖公积金提取优化、信贷政策调整、最高8万元“以旧换新”购房补贴、房票安置、存量房收购等五大方面八项举措。

　　随后的9月28日，上海市住房城乡建设管理委等四部门再出新规，落地商品住房销售制度改革实施细则，围绕预售管理、现房销售、主办银行制度、融资支持、土地供应、品质监管等六大维度完善新房监管体系。

　　针对上述两轮政策落地，58安居客研究院院长张波分析指出，“沪八条”聚焦畅通置换交易链条，“928细则”聚焦强化交付确定性，二者分别作用于存量市场基本盘与增量市场信心端，形成组合效应，带动市场更为稳健发展。

　　张波指出，上海为典型的存量主导市场，二手房成交占比约八成，一二手购房客群重合度仅8.5%，置换链条的畅通度直接决定市场整体活跃度。“沪八条”从信贷支持、置换补贴、公积金优化等维度发力，有效降低了置换交易的成本与门槛。叠加首套住房贷款贴息政策落地，部分中小户型、低总价二手房天然契合120平方米、150万元的政策门槛，进一步降低了刚需群体的购房成本。

　　而“928细则”则是中央8月28日商品住房销售制度改革的地方落地，从制度层面化解购房者的交付顾虑。张波表示，封顶预售、竣工放贷、全流程资金闭环监管等规则，将房企融资逻辑从主体信用导向切换为项目现金流导向，将交付保障从企业承诺升级为制度约束。购房者愿意为交付确定性支付溢价，是新房市场热度提升的核心动因。

　　优质地块竞拍热度回升

　　政策预期明朗化，同样带动土地市场信心边际改善。

　　9月29日，也就是上海新房销售改革细则落地次日，2026年上海第十批次涉宅用地顺利收官。该批次共推出四宗地块，分别位于虹口北外滩、宝山淞宝板块、杨浦江湾历史文化风貌区、闵行古美板块，合计出让用地面积约121141平方米，计容建筑面积约333373平方米，成交总金额约159.7亿元。

　　其中，杨浦区江湾历史文化风貌区020-02地块历经109轮竞价后，由上海云华置业有限公司联合深圳市海城锦实业发展有限公司（招商蛇口联合南山）以总价29.20亿元竞得，成交楼面价65574元/平方米，溢价率21.46%。

　　闵行区古美北社区02单元（S11-0502）113-07、113-08地块经过177轮竞价，由招商、南山、杭州滨江组成的联合体拿下（平湖招壹置业有限公司、苏州南山新吴房地产开发有限公司、杭州滨旅房地产开发有限公司），地块成交总价64.16亿元，成交楼面价54971元/平方米，溢价率24.44%。

　　中指研究院上海数据总经理张文静分析，本批次作为上海“现房销售细则”落地后的首批出让地块，房企拿地决策延续审慎基调，但制约房企投资决策的政策不确定性明显减弱，市场情绪已现边际改善。开发测算的确定性与可预期性提升，优质地块的参拍积极性有所回升。政策细则的落地使得房企投资决策由“被动观望”转向“主动筛选”，资金实力与产品运营能力成为拿地竞争的关键变量，核心区位、配套成熟、去化预期明确的地块预计将获得更多关注。

　　业内预判“银十”延续修复态势

　　综合市场数据与政策效应，业内普遍认为，上海楼市“银十”将延续稳步修复、结构分化的行情。

　　张波认为，上海十月整体呈现成交稳定、结构分化的修复型特征，市场表现好于预期，但行情持续性仍需观察，支撑行情企稳主要源于购房者信心复苏的力度稳健。预计十月将延续筑底修复态势，二手房成交量仍将维持在2.3万套以上水平，板块与房源分化持续深化，核心城区次新房、地铁沿线刚需房源去化速度较快，远郊大户型、老旧房源仍处于去库存磨底阶段。

　　对于新房市场，卢文曦认为，今年国庆期间上海新房假期成交同比实现翻倍增长，印证前期利好政策正在持续落地兑现。目前市场核心热点集中在首次改善产品，依托成熟轨道配套、优质产品力，这类房源持续保持高关注度，也是当前楼市供应绝对主力。其认为，后续首次改善产品的去化表现，将直接决定今年银十楼市的整体成色与市场热度。

　　东财图解·加点干货

（文章来源：澎湃新闻）