□ 郭施亮财经评论员

　　过去几年，全球房地产市场持续承压，投资者购房意愿显著降温。然而，在美国房地产市场持续降温之际，巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦却持续加仓住宅建筑商。

　　根据公开数据，9月17日至9月21日，伯克希尔加仓了莱纳约267万股A类股和7.5万股B类股，交易金额合计约2.12亿美元。经过这一次的增持之后，伯克希尔哈撒韦的持股比例达到了10%左右。

　　巴菲特逆势加仓住宅建筑商，或看好美国房地产市场的回暖预期。在巴菲特增持住宅建筑商的同时，A股房地产板块也出现了持续拉升的走势。其中，作为房地产头部公司的万科A，股价在短短四个交易日内涨了超过30%，带动了整个房地产板块的大幅走强。

　　低迷多年的房地产板块，是否迎来重要拐点？

　　股市是经济的晴雨表。一般来说，股票市场会提前三至六个月反映出经济发展状况或者企业经营状况。如果房地产板块出现集体拉升的走势，并且正式步入技术性牛市，那么或预示着房地产行业的回暖预期将会显著升温。

　　从技术性牛市的定义分析，从价格最低点上涨超过20%，将会确立技术性牛市。截至目前，包括万科等部分房地产上市公司已经率先确立技术性牛市行情，但对整个房地产板块而言，整体涨幅略超过10%，距离20%的涨幅仍然存在一定的空间。因此，从严格意义来看，房地产板块尚未全面进入技术性牛市。在板块尚未确立技术性牛市之前，只能够视为技术性反弹行情。

　　经过了长达数年时间的调整行情，房地产行业开始出现了一些回暖的信号。

　　例如，以公积金新规为代表的政策利好密集出台，在一系列利多政策出台的背后，或意味着房地产市场已经确立政策底部。

　　例如，对核心一线城市和新一线城市的二手房销售量，已经连续6个月以上站在了荣枯线之上，这些数据反映出房地产市场有逐步回暖的迹象，这也是房地产市场逐渐走出底部的重要信号。

　　此外，随着房贷利率的持续走低，部分核心城市的租金回报率已经接近同期的房贷利率水平。当房贷利率与租金回报率的差距显著缩小，或推动部分投资购房需求的入市，或加快部分城市房地产市场的“小阳春”行情到来。

　　巴菲特加仓住宅建筑商上市公司，或看好未来美国房地产市场的回暖预期。当前，全球房地产市场的价格联动性逐渐增强，一旦海外成熟市场的房地产价格开始显著回升，那么将会对国内房地产市场构成一定程度上的提振影响。

　　不过，对国内房地产市场来说，影响房价涨跌的因素比较复杂。除了基本面的影响因素之外，市场投资情绪、看涨预期等因素，都会对房地产市场产生出较大的影响。

　　在美联储步入新一轮加息周期的背景下，对部分手握大额海外债的房企而言，未来的债务偿还压力依然较大。面对上市房企业绩持续恶化以及巨额债务到期压力，依然对房地产上市公司的经营状况与股价表现产生出深刻性的影响。

　　与几年前相比，当前国内房地产市场的投资逻辑已经得到了显著改善。例如，租金回报率明显回升、部分城市的去化周期显著改善以及二手房销售数据实质性回暖等，这些数据都是房地产市场逐渐回暖的重要信号。

　　股市是经济晴雨表，上市公司股价表现也是衡量上市公司经营状况的先行指标。当房地产板块整体步入技术性牛市，那么或将预示着房地产行业开始加快回暖，房地产拐点或不远了。

（文章来源：大河财立方）