9月21日，上海第九批次土拍收官，3宗涉宅用地129亿元成交，最高溢价率29.65%。受访业内人士表示，“8·28”新政后，房企拿地态度趋于审慎，拿地策略转向“结构性择优”。

　　据中指研究院监测，9月21日至30日，多个核心一、二线城市将迎来较密集土拍，待拍地块93宗，起始总价约757亿元，涉及北京、上海、广州、杭州、武汉、成都、天津、郑州等城市。部分新政后挂牌地块将迎来拍卖，包括厦门、丽水等现房销售地块。

　　上海3宗地块129亿元成交

　　本批次出让的3宗地块热度分化明显。

　　其中，浦东金桥宅地出让面积约2.09万平方米，规划建筑面积约3.76万平方米，容积率1.8，起始价15.21亿元，起始楼面价40430元/m²。该地块共吸引5家竞买人现场竞价，经过143轮角逐，最终由中信泰富以总价19.72亿元竞得，成交楼面价52416元/m²，溢价率29.65%。

　　静安大宁宅地土地出让面积4.22万平方米，规划建筑面积10.13万平方米，容积率2.4，起始价66.84亿元，起始楼面价66000元/m²。该地块有两家竞买人现场竞拍，经过78轮竞价，象屿和建发联合体以总价70.5亿元竞得，成交楼面价69614元/m²，溢价率5.48%。

　　黄浦老西门地块为普通商品房、商业用地，土地出让面积8544平方米，规划建筑面积40125平方米（商业占比10%，须竞得人全自持；住宅占比90%），容积率4.7，起始价38.88亿元，起始综合楼面价96900元/m²。若剔除商业建面及400平方米公共服务设施建面，实际起始住宅楼面价达108750元/m²。该起始综合楼面价已居黄浦区涉宅用地首位、上海涉宅用地第四。最终，中海以底价38.88亿元竞得该地块。

　　新政后房企拿地保持审慎

　　中指研究院上海数据总经理张文静指出，从参拍情况看，上海本批次土拍共吸引8家企业（或联合体）参与。对比“8·28”新政前几批次表现，房企拿地态度趋于审慎，为现房销售环节预留了一定的定价与利润空间。结合资金压力、开发周期等因素综合考量，低总价、低容积率的浦东金桥地块获得了更多关注。

　　“总体来看，‘8·28’新政后房企拿地决策整体保持审慎，开发商已将现房销售对应的资金成本纳入拿地成本统筹考量。”张文静表示，短期来看，新政相关城市细则出台的传导仍需时间，市场正处于预期重构与策略再校准的过程中，房企将在核心区位与外围板块之间、总价门槛与利润空间之间进行更为精细的权衡，低总价、低容积率、现金流周转较快的项目仍将获得更多关注。

　　中长期来看，张文静认为，随着现房销售配套政策逐步落地、融资环境改善，房企拿地意愿有望稳步修复，但拿地逻辑将更加强调风险可控与周转效率，而非单纯追求规模扩张。后续上海土地市场的供应节奏、结构性变化及房企参拍分化情况，值得持续关注。

　　9月下旬核心城市将迎密集土拍

　　中指研究院监测数据显示，“8·28”新政落地后的第三周（9月14日至20日），300城住宅用地成交规划建筑面积731万平方米，土地出让金193亿元，继续回落；平均溢价率3.7%，土拍市场仅杭州、郑州、天津部分优质地块表现较为活跃。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，上周郑州、杭州、天津、福州均有宅地溢价成交，但房企出价更趋理性，拿地逻辑进一步聚焦区位确定性、总价可控性及后续产品操作空间。其中，郑州二七区铭仁里地块由本土房企正弘置业以12.18亿元竞得，溢价率32.67%。

　　据中指研究院监测，9月以来（9月1日至20日），300城住宅用地成交2052万平方米，出让金700亿元；9月21日至30日，300城住宅用地待拍规划建筑面积约2100万平方米，起始价约1100亿元。其中，多个核心一、二线城市将迎来较密集土拍，待拍地块93宗，规划建筑面积约597万平方米，起始总价约757亿元，涉及北京、上海、广州、杭州、武汉、成都、天津、郑州等城市。部分新政后挂牌地块将迎来拍卖，包括厦门、丽水等现房销售地块。

　　曹晶晶认为，从近三周表现看，“8·28”新政对土地市场的影响正逐步显现，但整体仍处于政策过渡阶段。当前成交及待拍地块多为新政前公告，新政后新推地块尚未形成规模；各地在现房销售、地价缴纳方式等方面的执行口径存在差异，政策实际效果仍待观察。相较政策推进节奏，房企资金端的反应更为前置，在预售门槛提高、资金占用周期拉长的背景下，企业报价整体趋于审慎，底价及低溢价成交仍是非核心地块主流；区位清晰、总价可控且去化确定性较强的核心城市优质宅地，则仍保持一定竞争热度，土地市场围绕“确定性”的分化特征进一步凸显。

（文章来源：券商中国）