“近期产权REITs利差仍呈现走阔趋势，处于高赔率区间。”机构人士表示，当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，保险机构对优质红利资产的配置需求或将增加，叠加相关指数基金建仓，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走扩的可能性不大

　　9月以来，多个公募REITs项目获批注册，发行上市持续推进。同期，中证REITs全收益指数回落，市场交投活跃度下降。新增供给能否获得足够资金承接，成为机构关注的焦点。业内人士认为，底层资产经营效益的分化，以及已上市同类产品之间收益水平的对比，都将成为影响配置需求与新项目定价的重要因素。

　　供给扩容与二级市场“降温”

　　9月以来，公募REITs注册、发行及上市工作持续推进。广发新城吾悦商业REIT、中金菜鸟仓储物流REIT、中金杭州安居保障性租赁住房REIT和银华粤海水务水利REIT获准注册，涵盖商业不动产及仓储物流、保障性租赁住房、水利设施等领域。

　　发行上市方面，山证晋中公投瑞阳供热REIT于9月7日启动发售，国泰海通中建租赁住房REIT、中金菜鸟仓储物流REIT相继披露询价安排，创金合信北京国资公司REIT于9月3日在深交所上市。

　　但二级市场方面，9月以来，中证REITs全收益指数有所回落。Wind数据显示，截至9月11日收盘，中证REITs全收益指数报937.11点，9月以来小幅下跌，今年以来累计下跌7.2%。成交方面，9月以来的9个交易日，公募REITs市场累计成交约32.57亿元，日均成交约3.62亿元，较8月4.71亿元的日均成交额有所下降。

　　资金承接能力受关注

　　REITs产品持续“上新”，市场能否形成相应的配置需求，成为机构关注的重点。

　　“近期产权REITs利差仍呈现走阔趋势，处于高赔率区间。”兴业证券相关人士对上海证券报记者表示，当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，保险机构对优质红利资产的配置需求或将增加，叠加相关指数基金建仓，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走扩的可能性不大。

　　资金承接之外，底层经营效益的分化也影响投资者对未来回报的判断。中金公司表示，当前基本面分化延续，稳健板块仍保持韧性，承压板块尚待企稳：上半年保租房延续高出租率和高收缴率，消费基础设施总体经营稳健，数据中心凭借较高上架率和长租约保持较强的现金流可预见性；仓储物流仍面临租金下行压力，产业园供需压力尚未消退。与此同时，可供分配金额表现延续分化，现金调增力度进一步减弱。未来应关注分配来源的可持续性与经营现金流质量。

　　值得注意的是，二级市场调整也会影响发行端的价格比较。兴业证券表示：部分商业不动产REITs上市回报欠佳，可能会影响后续项目询价积极性；已上市同类产品的分派率，也为新项目提供了价格参照。

（文章来源：上海证券报）