个人房贷贷款期限迎来27年来首度调整，上限由30年延长至40年，引发各方关注。新规发布近一周，广州市场落地进展如何？近日，广州日报记者走访调查发现，目前已有部分银行明确表示，新发放个人住房贷款可按新规操作，最长贷款期限可达40年。而存量房贷延期业务方面，目前多数银行处于等待细则明确阶段。

　　需要指出的是，并非所有购房者都能顺利获批40年期贷款。银行普遍对借款人年龄及房屋楼龄设有相应门槛。此外，多家银行均表示，延长贷款期限暂不影响房贷利率。目前广州多家主流银行对5年期以上房贷利率，均按不低于3%的标准执行发放。

　　45岁也能贷满40年？各家银行门槛不一

　　8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

　　截至目前，广州多家银行已开始受理期限为40年的个人住房贷款申请。农行广州分行表示，可联系原办贷客户经理或咨询对应支行个贷中心申请；交通银行广东省分行表示，客户可以通过交行的网点申请办理；民生银行广州分行表示，客户可以通过该行各网点、95568热线电话均可申请。

　　不过，中信银行广州分行等部分银行表示，正优化业务流程与系统配置，具体方式依监管政策要求执行。

　　需要明确的是，40年仅为政策上限，并不意味着所有购房者都能贷满40年。不同银行仍会根据借款人年龄、楼龄等因素确定实际贷款期限。

　　交通银行广东省分行明确，目前执行“借款人年龄+贷款期限不超过85岁”的标准。建行中大支行工作人员也表示，借款人年龄+贷款年限不超过85岁。民生银行广州分行则表示，目前借款人年龄+贷款期限最长不超过80年，具体受借款人还款能力影响。

　　这意味着，一名45岁的购房者，若选择85岁标准的银行，理论上仍有可能申请40年贷款；若银行执行80岁标准，则理论上最多只能申请35年。

　　关于能否通过增加年轻共同借款人来延长贷款期限，各家银行规定并不一致。交通银行广东省分行明确，目前执行“借款人年龄+贷款期限不超过85岁”的标准，不可通过增加年轻共借人来延长贷款期限。招商银行体育东路支行、建行中大支行均表示，贷款期限按照共同借款人中年龄最小者进行测算。但农行天河东路支行表示，若添加年轻共借人，仍按年龄较大一方的年龄计算。

　　年龄之外，楼龄同样是影响贷款期限的重要因素，且各家银行标准各异。民生银行广州分行规定，借款人年龄+楼龄最长不超过70年。交通银行广东省分行表示，楼龄不影响贷款期限，但该行在广州地区受理二手房贷，要求楼龄不超过40年。工行广州高新技术开发区支行工作人员介绍，楼龄不超过30年，贷款期限不能超过土地使用年限。

　　存量房贷能否“跟上”新规？多家银行：还需再等等

　　新增贷款可享新政，存量房贷能否申请将剩余期限延长至40年？目前多家银行均表示需等待进一步通知。民生银行广州分行表示，存量房贷延长贷款年限如何办理，需待上级行进一步通知。农行广州分行也表示，目前暂未明确。

　　从监管新规来看，存量房贷期限调整并非统一执行，而是为商业银行结合借款人实际情况自主评估、协商确定留下了较大空间。

　　此次同步发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》（以下简称《办法》）明确，借款人申请贷款展期的，银行需要对展期原因、后续还款安排的可行性进行审慎评估。银行同意展期后，根据借款人的还款来源等情况确定具体期限。

　　新规同时划出了两条“红线”：展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原贷款期限与展期期限合计不得超过40年。例如，一笔原期限为30年的房贷，按照上述规定，理论上最多可以再延长10年，达到40年；但如果原贷款期限只有20年，由于展期期限最多不能超过原期限的一半，也就是10年，那么最终贷款总期限最长只能达到30年，而不是40年。

　　【理财提醒】

　　月供少了600多元，总利息多出20万元，这笔账怎么算？

　　拉长年限可降低月供压力，但整体总利息支出增加，多家银行提醒，要结合家庭当前现金流、预期收入、长期还款规划等情况综合确定贷款期限。民生银行广州分行建议，按揭月供不宜超过家庭月收入的一半。招商银行体育东路支行表示，若与年轻人共借，虽可按年龄较小一方的年龄计算贷款期限，但双方负债会叠加，收入需覆盖负债的2倍。

　　以100万元贷款本金、年利率3%，采用等额本息还款方式计算，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元。但期限拉长后总利息会相应增加，40年期总利息较30年期增加约20万元。

　　“新政以时间换空间的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，该政策主要服务两类群体。第一类是短期内收入承压但确有购房意愿的刚需家庭，比如刚参加工作的年轻人，月收入尚不稳定，但面临结婚、落户等刚性需求，40年期可将其月供压至较低水平，帮助其提前实现安居愿望。第二类是有改善性住房需求、希望一次性购置较大户型的家庭，因二胎或三胎子女教育、老人同住等因素，换房面积增加带动贷款总额上升，短期内月供负担过重，40年期能有效降低前五年还款压力，待家庭收入逐步增长后再灵活调整还款节奏。即便选择40年期，若后续还款能力提高，购房者可申请提前部分还款或一次性结清。

　　拉长年限是双刃剑，政策在设计上也为风险加了道“安全阀”。《办法》明确，贷款人应当着重考核借款人还款能力，根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限。其中，月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%），从制度层面确保购房者“借得了、还得起”。

（文章来源：广州日报）