5月11日，总投资80亿元的中国（南宁）乐养城项目启动招商，拟引入资金10亿元。该项目启动招商，是各地积极探索盘活存量资源、破解养老用地难题的缩影。

　　面对日益增长的多元化养老服务需求和城乡存在的部分资源闲置状况，当前多地已通过政府引导、社会参与、市场化运作，探索“存量变增量”的资源盘活路径。

　　在笔者看来，面对养老服务需求激增与养老床位供应不足的双重压力，单纯依赖新增建设用地已难以为继，唯有让存量用地以及闲置用房等“沉睡资产”变成养老床位，方能走出一条低成本、广覆盖、可持续的养老用地保障之路。

　　第一，盘活存量资产，降低养老空间成本。

　　长期以来，城市核心区土地稀缺，单独划拨养老用地成本高、周期长。而大量闲置商业办公用房、工业厂房、老旧小区零星地块及农村集体建设用地处于低效利用状态，形成“需求缺口”与“资源沉睡”的鲜明反差。

　　一方面，部分存量用地或在建项目区位优越、配套成熟，增资盘活即可转化为养老服务空间，既能节约集约利用土地，避免资源浪费，又能大幅降低养老设施建设成本，扩大普惠养老服务供给。

　　另一方面，为落实中央相关政策，多地已施策鼓励利用闲置商业、办公用房等改造或增设养老服务设施，合理支持非营利性养老机构使用的设施可调整容积率等指标，打破存量房产用途限制等壁垒，为社会资本参与养老服务打开了“机会之窗”。比如，有的核心城市将闲置办公楼转型为复合型康养中心，通过划转、授权经营等方式，让国有资产在服务民生中保值增值。

　　但要构建养老服务体系，破解养老用地难题，政策松绑只是第一步，关键在于引导社会资本愿投入、能运营，乃至有回报。

　　第二，探索多元化融资路径，疏通社会资本参与盘活养老用地通道。

　　第一要务是拓宽融资渠道，让增量资金进场，启动存量用地建设或者闲置房产改造工程。比如，依托养老产业专项基金、专项债券、股权融资、普惠金融信贷等多元路径，搭建社会资本参与盘活养老用地通道，解决养老项目资金投入不足、回报周期长的融资痛点。

　　更重要的是，要创新合作模式，推动资本与养老服务场景深度融合，实现收益互补。比如，推行政府与社会资本合作、公建民营、民办公助等灵活形式，明确各方权责，降低社会资本参与门槛，让更多市场化主体愿意投钱进来，建设运营并获得收益。从市场操作路径来看，部分城市利用存量用地和在建用地等综合性地块，探索商住配套空间“复合利用”模式，鼓励底商、裙楼、地下空间兼容养老功能，发展“住宅+养老”“商服+养老”“产业+康养”等混合模式，实现空间共享，为社会资本参与存量改造运营提供可持续的商业逻辑。

　　第三，多方合力推行“一站式”服务，筑牢长效保障。

　　盘活存量用地养老，不是简单的空间改造，而是涉及规划、用地、建设、运营的系统性工程。各地需将养老设施纳入国土空间规划“一张图”，明确存量用地转型的规划条件，简化审批流程，推行“一站式”服务，让项目快速落地。同时，各地也要严守安全底线，严格落实消防、日照、无障碍改造等养老建设标准，加强改造过程监管，确保养老设施安全可靠，形成“资源摸排—分类盘活—政策赋能—长效监管”的全链条工作体系。

　　盘活存量用地，既是应对人口老龄化的务实之举，也是推动城市更新、节约集约用地的战略选择。当老旧楼宇和闲置厂房亮起养老中心的灯光，“存量盘活”便不再是政策文件中的抽象概念，而是触手可及的温暖现实。

（文章来源：证券日报）