依托粤港澳大湾区产业链协同及数字产业优势，叠加跨境电商、出海配套服务、人工智能及低空经济等新动能加速集聚，2025年广州商业地产需求在分化中重塑。

　　据仲量联行统计，2025年，广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年共9个项目入市，新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过1倍。新增供应高度集中于琶洲、广州国际金融城两大新兴商务区。第一太平戴维斯提供的数据显示，2025年，琶洲、广州国际金融城净吸纳量累计录得17.9万平方米，同比增长66.4%。尽管如此，广州全市2025年度净吸纳量仍较近五年均值降低22%，加之较为可观的新增供应的结构性影响，全市平均空置率延续上升趋势。

　　近日，仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽对《中国经营报》记者表示，新兴消费内容产业、专业服务行业及以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业已成为广州办公楼租赁需求增长的核心驱动力。需求层面，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，2025年，成本控制仍是企业办公选址的首要考量因素，“降本增效”继续成为贯穿全年的市场关键词。

　　新兴片区主导去化

　　2025年，广州企业租户持续优化不动产策略，通过灵活租赁安排与成本管控增强运营弹性。续租仍为市场主导策略，且租约重组交易比例上升。

　　据仲量联行统计，2025年广州甲级办公楼市场的主要租赁成交中，续租类交易约占总成交面积的40%。其中，绝大多数续租案例涉及租金水平或租赁规模等条件的调整。外资企业在成本控制方面保持高度审慎，全年租赁需求约占总量的20%。

　　与此同时，中资企业的需求呈现显著分化，部分传统行业企业出于成本优化考虑，将办公场所迁移至自有或运营成本更低的办公物业；大型科技企业和金融机构持续推进总部战略，年内有多座总部大楼相继落成入驻。此外，一批来自新兴风口行业的高成长性企业正逐步成为办公租赁市场的重要需求力量，持续释放升级与扩张型空间需求。

　　2025年，广州国际金融城、琶洲持续以更具性价比的价格优势吸纳企业搬迁或升级需求。仲量联行分析指出，这些新兴区域的新竣工物业凭借高性价比优势和毗邻战略性新兴产业集群的区位禀赋，有效吸纳区域内企业办公升级需求，并承接来自天河北、珠江新城等成熟子市场的外溢需求。2025年，广州写字楼新兴子市场近半数的搬迁成交客户来源于成熟子市场。

　　租金调整刺激的升级需求叠加大面积总部楼宇自用需求的共同作用之下，琶洲和广州国际金融城子市场去化效果显著，截至2025年年底，其空置率同比分别下降1.6%和7%，带动全市净吸纳量同比增长34.6%，达到39.4万平方米。

　　不过，就广州全市范围而言，由于部分存量物业的租户流失，广州甲级办公楼平均空置率同比增长2个百分点至22.9%，反映出供需结构性分化的加剧。

　　新兴行业释放需求

　　第一太平戴维斯提供的数据显示，2025年，广州写字楼市场中的银行、券商、保险机构等金融类企业的租赁活动保持活跃，对市场需求基本面形成利好支撑。电商平台、依托互联网分销的实体零售类企业的需求表现亦较为积极。受此推动，金融、零售与贸易行业的交易数量及交易面积均居前两位，占比合计超30%。此外，以游戏、新媒体类企业为重要代表的传媒及娱乐行业表现较为瞩目，其交易面积占比较2024年增加9个百分点。

　　江婧丽指出，新兴消费内容产业、专业服务行业及以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业合计贡献了广州写字楼市场2025年约40%的新增租赁面积。这一方面体现了办公楼市场格局的演变，另一方面也反映出产业结构的持续升级与新质生产力的蓬勃发展。

　　值得注意的是，在增量需求相对有限的背景下，因应租户成本控制的要求，广州写字楼业主延续以价换量策略。据第一太平戴维斯统计，截至2025年年末，广州全市平均租金录得每平方米每月123.1元。

　　展望2026年，第一太平戴维斯预计广州写字楼市场供应将达到87.1万平方米，总存量将同比增长11.3%。新增供应预计均集中在广州国际金融城和琶洲片区，占比分别为56.1%和43.9%。仲量联行预计2026年琶洲及广州国际金融城仍有超80万平方米的新增供应入市。

　　谢靖宇对记者表示，短期内，较大体量供应的集中入市将为有升级及搬迁意愿的租户提供更多大面积空间选择，交易活动预计仍主要活跃于新兴片区。不过，新项目的集中入市将进一步加剧各片区内市场竞争，进而致使写字楼资产表现持续承压。

　　仲量联行华南区董事总经理、华南区与华西区商业地产部负责人李文杰称：“租户决策日趋理性与精细化，以及供应高位常态化，正在系统性重塑各业态的供需关系与价值逻辑。资产将聚焦核心赛道、深耕运营效率、拥抱生态协同。”

（文章来源：中国经营报）