2025年的北京新房市场，在政策调整、供求关系转变与行业深度调整的多重影响下，呈现出显著的结构性变迁。

　　《中国经营报》记者注意到，去年北京整体市场规模虽有所收缩，但高端改善需求持续释放，市场分化格局进一步加剧，行业发展逻辑正从规模扩张转向品质与价值的深度竞争。

　　整体收缩与结构分化

　　根据中指研究院数据，2025年北京新建商品住宅累计成交面积502.44万平方米，同比下降15.1%。

　　另据市场机构天朗房网监测，2025年北京新房成交套数降至3.44万套，同比减少4.4%。2022年至2025年，北京新房成交量始终在3.44万至4.9万套的区间内波动，市场进入平稳调整阶段。

　　与总量收缩形成鲜明对比的是，市场内部结构分化显著。改善型产品，特别是总价1000万—2000万元的高端改善房源，成为市场的重要支撑。

　　中指研究院数据显示，2025年1000万—2000万元价位段新房成交保持较快增长，占比升至16.1%。而500万元以下刚需产品成交规模同比下降15.4%，占比降至39.9%。

　　天朗房网数据进一步印证了这一趋势：2025年改善型需求占比达53.3%，稳居市场绝对主力；高端需求占比9.2%，较2024年提升约2.5个百分点；刚需占比则回落至37.5%。

　　从价格上来看，市场呈现出“稳中有升、分化明显”的特征。核心地段、优质资源的高品质项目价格坚挺甚至上行，而部分偏远或同质化严重的区域则面临价格压力。这种分化直接反映了购房者决策逻辑的转变：从“有房住”转向“住好房”，对产品的地段、品质、品牌及综合价值提出了更高要求。

　　从具体项目表现来看，2025年北京新房市场的“高光时刻”几乎均来自高端改善项目。一批位于海淀、朝阳等核心区域，具备稀缺资源、顶尖产品力的“现象级”项目，不仅实现了快速去化，更重新定义了区域价值与行业标准。

　　其中，海淀区成为顶流改善市场的绝对主场。和樾望雲项目以累计92.5亿元的销售金额高居年度项目榜首，2025年3月开盘当月即网签474套，全年网签去化率超96%。同样位于海淀的建发·海晏（全年销售金额75.3亿元）、颐海澐颂（全年销售金额68.2亿元）、和樾玉鸣（全年销售金额65.6亿元）等项目，均凭借对海淀科创氛围的理解、产品设计以及强大的配套资源，成为高净值人群的置业首选。这些项目的共性在于，它们超越了单纯居住功能的提供，转而打造集地段价值、文化归属、圈层社交、健康科技于一体的“多维价值体系”。

　　此外，具备独特资源禀赋的非传统核心区项目亦有表现突出的。如位于北京城市副中心的中建·运河玖院，以903套的网签套数和11.84万平方米的网签面积，夺得北京2025年度“双冠”。据了解，该项目以“四代住宅”理念和滨水天际线景观，证明了强大产品力能够激发区域潜力。

　　土地市场“量减价升”

　　土地市场是新房市场的先行指标，2025年北京土地市场清晰地传递出“减量提质、聚焦核心”的信号。

　　中指研究院数据显示，2025年北京累计成交40宗宅地，成交规划建面359.07万平方米，同比下降23.7%；出让金总额1427.42亿元，仅同比下降8.2%。更关键的是，成交楼面均价同比大幅上涨20.3%，达到39754元/平方米；平均溢价率6.6%，较上年提高3.5个百分点，形成鲜明的“量减价升”格局。

　　区域热度极度分化，其中海淀、朝阳、昌平位列成交规模前三，海淀以约66.5万平方米的体量成为供地主力。高溢价地块几乎被核心区包揽：全年溢价率超10%的9宗地块中，海淀占4宗，朝阳占3宗。朝阳区太阳宫地块以39.18%的溢价率居首，海淀树村、朱房村地块溢价率也均超过25%，折射出核心地段资源的稀缺性与激烈竞争。

　　2025年，北京的土地供应策略也出现积极优化。如东城区祈年大街、朝阳区呼家楼南里等长期断供的核心区域罕见推出优质地块，既补充了高端市场稀缺房源，也向市场传递了灵活调整供给机制的信号。同时，土地交易规则得以优化（如延长付款周期、允许分地块办证），以缓解企业资金压力。另一方面，核心地块的规划条件（如限高、风貌保护、配建要求）日趋严格，倒逼开发商必须提升产品打造与综合运营能力。

　　拿地主体中，央国企及地方国资占比超过九成。其中，中建系房企表现活跃，累计获地7宗。房企拿地逻辑也在发生根本转变，普遍从追求规模扩张转向聚焦“产品可实现性”与“市场承接力”，更加审慎地投资于确定性高、能打造“好房子”的稀缺资源。这一转变，与新房市场的产品竞争趋势一脉相承，共同推动市场向品质时代演进。

　　产品力成决胜关键

　　在市场分化加剧背景下，北京房企竞争格局也发生了深刻变化。中指研究院数据显示，2025年，北京房地产企业销售额TOP20门槛值为58.7亿元，权益销售额TOP20门槛为37.4亿元，集中度保持高位。

　　其中，央国企及地方国资无论是在销售还是土地市场上均占据主导地位。销售额榜单中，中海地产以434.7亿元销售额位居首位，越秀地产和华润置地分别以283亿元和278.6亿元位居第二、三位。

　　在更能反映企业真实投资与操盘能力的权益销售额榜单中，中海地产、中建智地、华润置地位居权益销售额榜单前三位，权益销售额分别为422.8亿元、201.4亿元和199.0亿元。央国企凭借其稳健的财务状况、强大的资源获取能力和品牌信誉，在当前市场中优势明显。

　　民营房企则表现分化，仅有少数如懋源、明芳地产等在土地市场有所收获，整体投资策略趋于审慎。这反映出在行业调整期，市场资源和客户信心进一步向财务安全、经营稳健的企业集中，“强者恒强”的马太效应愈发凸显。

　　销售和拿地背后，更核心的竞争逻辑已转向“产品力” 。无论是中海地产、华润置地等全国性巨头，还是中建智地等深耕型选手，其旗下热销项目无一不是产品创新的典型。房企的竞争从对规模、速度的比拼，深化为对客户需求洞察、产品研发创新、品质营造体系及综合运营能力的全方位较量。对房企而言，“打造好房子”已从口号变为生存与发展的必修课。

　　值得注意的是，在央国企主导、市场聚焦产品力的大背景下，个别高端项目的波动也反映出当前市场的复杂性与购房者决策的审慎。2025年，中海地产旗下公司中海新城，其位于朝阳酒仙桥的项目万吉玖序便经历了一场“退房风波”。该项目自5月开盘后网签量一度快速攀升，但随后数月网签量从高峰回落。有接近公司人士表示，部分客户在2025年8月北京优化五环外限购政策后，为获取新的购房资格与更优贷款条件，选择了“先退后买”的操作，导致网签数据出现阶段性波动。这一说法尚未获得中海新城方面回复。

　　这一现象虽属个案，但也从侧面印证了在激烈竞争下，即便是有品牌背书的高端项目，其销售节奏也会受到市场情绪影响。与此同时，朝阳区2025年供地增加，同类高端改善项目集中入市，使得局部区域竞争白热化，客户分流压力增大，进一步考验着每个项目的产品定力与市场应变能力。

　　展望未来，业内普遍认为，市场分化仍将持续，核心区与稀缺资源板块的价值将更加凸显，与普通区域的差距拉大。房企、项目之间的分化也将同步进行，只有具备卓越产品力、品牌力和运营能力的市场主体才能脱颖而出。

（文章来源：中国经营报）