中航证券资管发展部总经理彭雷旸表示，截至目前二级市场的REITs产品已有70只左右，涵盖到保租房、仓储、交通、能源、消费、园区等资产。在这过程中，相关政策先后鼓励了新能源、保障性住房、5A和4A级景区、消费基础设施、养老等资产申报发行。但从他亲身参与的实践经验来看，个别资产存在特有问题，后期同类资产模式不一定完全可参照。在前期经验基础上，通过个案分析从中提炼出共性经验，逐步形成可推广、可复制的参考经验，进而把细分领域的资产规模逐步做大，是公募REITs从业者需要进一步思索的问题。

　　中航京能光伏REIT是新能源领域的首批REITs项目之一。彭雷旸提到，当时很多新能源项目存在50%至60%的国补资金，但这些国补资金到账会存在滞后时间。“我们的挑战在于，如何把不确定的现金流变成平缓、相对每年能够确定的现金流。如果这个不能保证，投资人分红率的稳定性就会受影响。此外，光伏项目所在地大部分是村集体留用地，我们要解决的是论证村集体留用地的手续合法性。像这样的资产，每个首单出来都是很不容易的。”他说。

　　彭雷旸还说到，相关机构手上目前已储备不少景区类项目，但由于构建经营权以及入池资产范围等问题难以妥善处理，至今尚未看到景区类落地项目。这些问题会拉长每单公募REITs的周期，也是各机构所要考虑的“成本收益匹配”问题。

（文章来源：证券时报）