华泰证券研报称，2024年，内房公司整体业绩承压，销售与拿地金额均有所下滑，亮点在于行业集中度迎来提升，头部房企在下行周期中展现出更强韧性。展望2025年，华泰证券认为主流房企的开发业务利润率仍将处于底部区间，行业主基调将延续“稳健经营、聚焦核心”，投资端保持“以销定投”的扩张策略，盘活老旧库存仍是当下主流房企的战略重心。与此同时，后续部分房企的经营性业务利润占比有望继续提升，以及越来越多房企将围绕“好房子”战略持续推动产品品质升级。

　　全文如下

　　华泰 | 港股房产开发：2024集中度提升，强化运营及品质

　　头部房企展现更强韧性，“稳健经营、聚焦核心”主基调有望延续

　　2024年，内房公司整体业绩承压，销售与拿地金额均有所下滑，亮点在于行业集中度迎来提升，头部房企在下行周期中展现出更强韧性。展望2025年，我们认为主流房企的开发业务利润率仍将处于底部区间，行业主基调将延续“稳健经营、聚焦核心”，投资端保持“以销定投”的扩张策略，盘活老旧库存仍是当下主流房企的战略重心。与此同时，我们认为后续部分房企的经营性业务利润占比有望继续提升，以及越来越多房企将围绕“好房子”战略持续推动产品品质升级。

　　核心观点

　　业绩：营收利润双承压，修复节奏或延后

　　2024年，8家样本房企（以下称“总体房企”）营业收入/归母净利润同比-2.4%/-20.2%，业绩下滑主因结转规模下降、房价下行导致结转毛利率下降及存货计提减值增加。截至2024年末，总体房企合同负债对当期营收的覆盖倍数降至84%，显示当前业绩储备较薄，未来收入端仍存在下行压力。利润端，虽主流房企表示2022年及以后获取的项目利润兑现度较高，但综合考虑结转节奏和历史包袱问题，我们预计2025年主流房企利润率仍将处于底部区间，利润修复或待2026-27年才逐步显现。

　　销售：行业集中度迎来提升，分化格局或延续

　　2024年总体房企合同销售额同比-18%，整体表现承压。TOP10房企对百强销售额的贡献度同比+5.9pct至51.3%，显示头部房企在市场下行中韧性更强。受前期库存及市场因素影响，部分房企2025年计划新推货源和总供货规模将有所下降，但主流房企普遍对2025年的销售市场复苏持乐观态度，部分已重提年度销售目标。短期来看，我们预计行业销售仍将处于“弱复苏、强分化”阶段，房企的销售弹性取决于其战略及布局。

　　扩张：“以销定投”为主，行业仍处于去库存周期

　　2024年，总体房企拿地金额同比-30.5%；拿地强度同比-5.1pct至31.5%，整体投资更趋谨慎。截至2024年末，总体房企土地储备约2.48亿平方米，同比-16.2%，整体土储规模降至2018年以来最低水平，主要由于当前房企更关注存量资产结构优化而非规模扩张，短期来看，我们认为行业整体仍将处于去库存周期，预计头部房企土储将维持在相对低位。

　　融资：去杠杆取得阶段性成效，融资环境有望迎来进一步改善

　　2024年总体房企有息负债同比-2.1%，为2017年以来首次下降，资产负债率、净负债率等财务指标均有所优化，去杠杆已取得阶段性成效。平均融资成本同比-0.38pct至3.63%，且后续有望进一步下降。随着绿城中国于2025年2月重启美元债融资，反映资本市场对内房公司信用风险的担忧已有所减轻，我们预计后续房地产行业的融资环境有望迎来进一步改善。

　　行业集中度有望进一步提升，看好“三好”逻辑房企

　　往前看，我们预计主流房企销售有望在低基数以及行业复苏背景下率先迎来企稳，并看好行业集中度进一步提升。我们更加看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”等元素的地产股。

　　风险提示：地产政策波动的风险、地产基本面复苏不及预期的风险、部分房企面临经营风险。

（文章来源：人民财讯）