这家珠海“老牌房企”2025年开年欲再融资55亿。

　　近期，珠海华发实业股份有限公司（下称“华发股份”）公告称，公司于1月20日收到上海证券交易所关于其向特定对象发行可转换公司债券申请的受理通知，上交所认为申请文件齐备，决定予以受理并进行审核。

　　据说明书，此次拟募资规模不超过55亿元，发行对象为不超过35名符合条件的特定投资者，拟用于上海、无锡、珠海等城市的3个房地产开发项目及补充流动资金，改善公司的财务结构、增强资金实力以及拓展经营规模。

　　在房地产市场的风云变幻中，珠海华发股份的融资之路备受瞩目。2025年开年，这家老牌房企再次向资本市场伸手，计划募集55亿元资金，用于多个城市的核心项目开发。然而，这一举措背后隐藏着怎样的战略考量？在行业整体面临资金压力、市场环境复杂多变的当下，华发股份的融资之路面临新的挑战。

　　“融资挑战”

　　华发股份是华发集团旗下房产开发平台公司，其母公司华发集团是珠海综合型国有企业集团和全国知名的领先企业。2004年，华发股份在上海证券交易所上市。

　　此次发行的主要对象主要为控股股东华发集团。华发集团拟以现金方式认购本次可转债金额不低于本次向特定对象发行可转换公司债券实际发行数量的29.64%，且不超过人民币27.5亿元。

　　相关人士称，当今A股市场中，房企通过可转债进行融资并不常见。事实上，如果市场环境不利，例如股价下跌等情况出现，投资者可能不愿意将债券转换为股票，导致发行人需要继续承担债券的利息支付义务，增加了财务风险。这对债务风险本身就高的房企来说，是一个不小的挑战。

　　2024年，只有保利发展成功发行了95亿元的可转债，但整个流程还未彻底完结。

　　华发股份此次募资的几个项目，位于具备良好居住及商业环境的区域，以普通商品住宅为主要类型，目标客群主要是刚需及改善型客户。根据财务测算，几个项目的预期利益回报与行业现状相比，仍是相对较为正面，其中特别是位于上海的项目，预计销售收入高达131.2亿元，净利润约为5.5亿元。

　　早在2023年，公司就已经募集51亿元资金投入房地产项目的建设中。但据报告书，首先是此前投入金额有约14亿元未使用。其次，三个项目中仅有一个项目达到预期收益。

　　据悉，房企发债的真正原因在于对资金的需求持续增长。而近年来，华发股份陷入“四处找钱”的境地中。

　　“四处找钱”

　　近年来，由于地产下行，华发股份面临着高居不下的偿债压力，资产负债率高企。2021年—2023年，其资产负债率分别为72.99%、71.37%、69.77%。

　　压力之下，近年来华发股份频频“借款”，债务持续增长。2019年，华发股份累计新增借款高达百亿元。2020年，华发股份的长期借款为794.11亿元，较2019年的457.35亿元增长73.63%。

　　值得注意的是，2020年8月，监管部门提出了“三道红线”的融资新规，对房企有息负债进行管控。而2020年年底，华发股份剔除预收账款后的资产负债率76.5%，净负债率181.6%，现金短债比为0.9，“三道红线”全踩。

　　“三道红线”压顶下，珠海房企华发股份到2021年底“三道红线”全面转“绿”，均达标监管要求。背后是“找钱”方式的变化。

　　2022年12月，华发股份又公布了60亿元的定向增发方案，用于补充流动资金和房地产项目投资。2023年11月，定向增发计划正式实施。有效认购家数不足35家，最终募集到51亿元。

　　值得注意的是，当时，华发股份每股发行价8.07元/股，相较于前几个月较低。但是该增发股上市后，华发股份的股价持续下挫。2024年9月跌到5.06元/股。截至2025年1月23日，其最新收盘价只有5.38元/股。

　　这意味着，华发股份去年定增解禁的股票全部被套了。

　　若继续定增募股，华发股份的压力不小。

　　现金流吃紧

　　事实上，华发股份的现金流吃紧，不得不寻找出路。

　　2023年财报显示，华发股份归母净利润约18亿元，同比下降约30%；扣非净利润不到9亿元，同比下降64%。

　　2024年前三季度，华发股份实现经营净现金流近37亿元，跟去年全年505.4亿元相比，仅为去年营收的7%。同时，当年，华发股份筹资净现金流-4.3亿元，而去年筹集现金流为114.39亿元。

　　根据年报，2023年末，华发股份存货高达2750亿元，同比增长13%，占流动资产总额的71%。存货项目中开发产品的账面价值，从2022年末的550亿元上升到2023年末的615亿元，增幅约11%，总额已经占到流动资产的16%。

　　2023年年末，华发股份还对开发产品计提了近14亿元的减值准备。

　　但值得注意的是，在地产企业普遍缺钱的情况下，2023年，华发股份分红了10.18亿元。作为对比，2023年，华发股份归母净利润仅为18.38亿元。

（文章来源：国际金融报）