Q1：房地产市场量价24年变化如何？

　　郭镇：根据统计局数据，24年1-11月新建商品房成交面积、金额分别-16%、-21%，回顾20-24年，新房成交面积下行经历了4个平台，从20.1亿平米，下降至9.35亿平米，后三个平台降幅为-37.8%、-19.2%、-7.4%，降幅逐步收窄。二手房成交面积则从23年开始增长，23年同比+23%，预计24年全年涨幅在13%左右，过去两年全国新房+二手房总交易规模相对稳定，24年预计全年总成交面积下降3%，金额下降5%。

　　Q2：市场是否具备企稳条件？

　　郭镇：21M3-24M10，行业依次经历了房价下跌、收入增长、利率下降、首付下调，根据团队测算，中国购房总负担率从97%降至55%，累计下降42pct，市场已经具备自发企稳的条件。中央政策明确表明“止跌回稳”与“稳住股市楼市”预期，政策能动性提高，货币发力叠加强预期管理，25年中国房地产市场大概率将会走出预期持续恶化的“负循环”。

　　Q3：25年房地产市场如何判断？

　　郭镇：25年市场下行速度将有所放缓，政策思路若不做大的突破，则全年交易量仍存在下行压力，预计全年新房成交面积下降6%，新房+二手房成交量下降3%，价格持续下滑，预计金额同比下降9%。若中央能够在“适度宽松的货币政策”的带动下，提高对于需求侧的扶持力度，25年市场将会迎来增长，预计25年销售面积同比+5.1%，价格止跌回升，金额同比+6%。

　　Q4：如果地产市场见底，哪些指标会率先改善？

　　郭镇：25年土地、开工有弹性。土地、开工增量指标，24年跟随销售持续下行，预计全年下滑仍将超过20%，且拿地开工率较低的问题已经广泛影响产业链的相应逻辑。预期修复对土地成交和开工的影响会更加显著，乐观预期下，拿地强度及开工率均有所好转，25年商住用地出让金同比+14%、开工面积增长9%。悲观预期情境下，投资强度下降，开工率不变则25年土地成交金额下降14%，开工面积下滑13%。

　　Q5：地产对经济的带动如何？竣工是否有弹性？

　　郭镇：实物工作量相关指标仍有下行压力，基于主流房企土储及竣工比例测算，预计24、25年行业竣工面积同比分别-25%、-22%。土地购置费、施工面积对25年投资形成拖累，乐观、悲观预期25年投资分别同比-7.6%、-11.7%。

　　Q6：如何看待地产板块25年的机会？

　　郭镇：强烈看好25年地产板块投资配置价值。24年行业最大的变化，是中央对行业态度的变化，而25年是行业“止跌回稳”关键年，市场大概率从“政策底”过渡到“价格底”，地产企业将迎来基本面驱动估值修复的机遇。推荐具备强投融能力、短期销售增速快的龙头企业。

（文章来源：广发证券）