历史复盘：行业景气是驱动地产股行情最核心的因素

　　基于系列报告《地产股何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键——房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告（2）》（2022-02-08）对房地产板块占优行情复盘，9 段行情中，5 段行情可以总结为“景气改善显著叠加调控政策边际放松”（模式 1）；2 段行情可以总结为“高景气叠加调控政策收紧”（模式 2）；2 段行情可以总结为“政策边际放松但景气没有变化”（模式 3）。该报告发布后，SW 房地产又出现了 2段模式 3 行情，分别为 2023 年 7 月、2024 年 5 月。通过对三种模式梳理后，我们认为，行业景气是驱动地产股行情最核心的因素，景气显著改善驱动的行情持续时间要明显长于政策边际缓和驱动的行情，前者可以长达数月至 1 年以上，后者通常在 1-2 个月。

　　本轮地产行情归因：政策催化行情（模式 3）

　　9 月下旬以来，房地产板块正在演绎政策催化行情（模式 3）。9 月 13 日至 30 日，SW 房地产累计涨幅达 41.32%，在所有 SW 一级行业中涨幅居于首位，较上证指数超额收益为 18.52%。从 9 月中旬开始，市场预期新一轮地产调控政策优化，尤其是一线城市限购政策存在较大调整空间，房地产板块开始筑底反弹，符合历史行情复盘显示的模式 3。在 9 月商品房销售未见明显改善的情况下，9 月 26 日中央政治局会议明确调控目标为“止跌回稳”后，房地产板块加速上涨，归因于政策基调转变催化。

　　展望：政策催化行情能否以及何时转换为基本面支撑行情

　　当下政策催化行情基本到位、上方空间有限，后续房地产板块取得持续相对优势有赖于行业景气度支撑，即房地产企稳。参照之前模式 3行情上涨的时间（1 个月左右）和空间（大部分情况为 30%左右），特别是 2023 年、2024 年最近两段行情呈现出“短而促”特点，我们认为当下政策催化行情已基本到位，后续还需要基本面支撑。结合宏观环境与历史上 2008-2009 年、2014-2015 年两轮地产企稳相比较后，我们认为，政策已调整到位、具备支撑地产企稳条件。当前首付比例已降至历史较低水平，取消“认房又认贷”后首套房贷认定标准与两轮地产企稳一致，房贷利率处于下行区间，同时政策注重“严控增量”、解决库存问题。

　　房贷利率、企稳时点与市场信心修复三个方面仍存在不确定性，预计最快年末 12 月有望出现房地产基本面企稳迹象。具体看：①房贷利率水平有望在四季度调整至与居民名义工资增速相匹配，进入企稳区间。②地产难以在淡季企稳，预计下一个旺季来临（春节前后即 12 月至次年 4 月）有望成为地产企稳的重要支撑。③对宏观经济、房地产市场、就业和收入预期改善还需要更加明确信号，如宏观政策大幅加码（类似 2008-2009年）、一线城市房价企稳（类似 2014-2015 年）。从当下政策调整至地产基本面释放出清晰的企稳信号之前，可能存在一定空档期（当下至 12月）。短期看，本轮政策催化行情（模式 3）无论是绝对涨幅还是相对涨幅已经较为可观，如基本面不能接力地产板块有可能面临一定回调风险。

　　风险提示

　　市场学习效应超预期；行业政策变化超预期；宏观经济与政策变化超预期；对行业基本面判断存在偏差等。

（文章来源：华安证券）