“要成为一个穿越周期的百年房企，较低的负债水平和高经营性收入，是必须具备的两大条件。”8月23日，龙湖集团召开中期业绩沟通会，董事会主席兼首席执行官陈序平向《证券日报》等媒体表示，龙湖集团也会为这个目标持续去努力。

　　龙湖集团发布的上半年“成绩单”显示，公司实现营业收入468.6亿元。其中，运营及服务业务收入为131亿元，同比增长7.6%。利润方面，龙湖集团实现毛利96.4亿元，毛利率为20.6%；股东应占溢利为58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为47.5亿元。

　　业务新旧动能转化

　　在业绩会上，陈序平谈到了龙湖集团当前的转型说道：“房地产过往‘三高’的开发模式是不可持续的，即便在过往高歌猛进的时候，龙湖也一直比较审慎，没有盲目追求排名和规模，审慎控制整体负债水平，提前去布局商业、长租公寓，物业以及布局智慧营造等赛道，主要是为了在业务上实现新旧动能的转化。”

　　龙湖集团提前进行的战略布局，近年也逐步步入收获期。在业绩会上，龙湖集团管理层透露，运营及服务两大业务板块为集团带来了较大的利润贡献，上半年利润占比已提升至80%以上，也让集团上半年的核心利润达到47.5亿元。

　　“今年上半年龙湖商业客流和营业额均取得同比双位数的增长，以租金收入扣除疫情三年分摊，我们实现了同店同比租金6%的增长，同店同比权益后利润实现10%的增长，达到了预期。”龙湖集团管理层表示。

　　谈到龙湖商业实现持续增长的原因，龙湖集团管理层表示，已开业项目包括已获取项目基本上位于一线二线核心地段、轨道节点，这些位置的人流、入住率是持续在增加的，龙湖商业基本上没有下沉三、四线，也没有做重奢。

　　展望未来，龙湖集团管理层表示，有信心实现商业的持续增长。具体的抓手分两方面。第一是抓好新开业，截至目前，已获取未开业的商业项目还有超过50座。这50座里面今年下半年会开业10座，明后年会保持每年10座左右的开业，为未来五年新开商业打下坚实基础。第二则是抓存量项目的改造提升。龙湖集团管理层表示，去年底已经完成改造的苏州狮山天街项目，今年上半年实现营业额同比13%的增长。未来还会启动一些九年以上项目的存量改造，改造完成之后，也会为进入成熟期的项目实现长期增长打下基础。

　　“按照这个速度，预计2028年经营性收入占比能够过半，龙湖可以实现第二曲线收入超过第一曲线。”陈序平表示，后续在经营性业务上，除了坚持现金流为正的业务逻辑，还会坚持城市聚焦、航道协同，结合整个会员体系，抓好用户共享。

　　持续压降债务规模

　　在践行新旧动能转换的过程中，除了收入及利润结构的转换，陈序平表示，最关键的，是要处理好债务的问题。转换债务结构的前提有两个：第一要把债务规模降下来，第二要把债务的周期拉长。

　　“为做到这两项，我们一方面用全航道的正向现金流去降负债总额，另一方面用我们的长周期经营性物业贷款去替换3到5年的信用债融资。这两个资金闭环双管齐下，可以让整个龙湖集团的债务规模下降，债务周期变长，让负债偿还节奏与经营性收入的节奏相匹配。”陈序平表示。

　　2024年上半年，龙湖集团进一步压降有息负债，持续优化债务结构。数据显示，截至2024年6月30日，龙湖集团的综合借贷总额为1874.2亿元，较年初下降52亿元；在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债倍数为1.7倍，剔除预收款的资产负债率58.6%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

　　对于未来债务的铺排规划，在业绩会上，龙湖集团首席财务官赵轶在回答《证券日报》记者提问时表示，截至目前，龙湖集团已归还了107亿元境内公开债，2024年到期的境内债券剩余10亿元，相关款项公司已提前备好。

　　“下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务，明年一季度到期的境内债已经提前回购7亿元，还剩60多亿元，预计今年年底前可全部归集在手。”赵轶表示。

　　海外银团贷款方面，赵轶表示，2025年1月份到期的约86亿元人民币银团贷款已偿还16亿港币，剩余将在年底前逐步提前偿付；其次，2025年12月到期的约84亿人民币计划于2025年下半年开始提前逐步偿还。

　　在美元债上，龙湖集团的4笔美金债均为2027年以后到期，赵轶表示，目前已经回购6.9亿美元，仅剩13.1亿美元，公司一直以来融资审慎、拉长债务账期的战略为公司提供了护城河。

　　“按照以上的铺排，2024年底龙湖集团融资余额会在1700亿元左右，2025年会继续有序下降，银行融资占比会进一步上升，继续保持优秀的短债结构和外债结构。”赵轶表示，2026年及之后，公司仅余少量境内信用债和境外债务，可持续的经营性现金流基本够偿还，那时公司将更加从容地轻装上阵。

（文章来源：证券日报）