站在尖沙咀码头望向对岸的中环，一座高70层、方方正正的玻璃幕墙大厦矗立着，这便是香港首富李嘉诚商业王国的总部所在——长江集团中心。

　　有消息称，李嘉诚的专属办公室在香港长江集团中心大厦70层，除非有特定的保安人员陪同刷密码卡，否则电梯根本无法抵达。未退休前，每天早晨9点之前，李嘉诚就会来到这里，遥控指挥家族遍布全球55个国家和地区的近万亿财富。每年的3月和8月，长和系年终和中期业绩会之后，李嘉诚都会在这座大厦的底层召开记者会。

　　2018年3月，李嘉诚正式宣布退休，大儿子李泽钜正式接班。4个月后，李泽钜宣布重建位于长江集团中心东北方向300米外的另一栋物业——和记中心，预计投资65亿港币，可提供41层写字楼，并更名为长江中心二期。

　　如今，见证李嘉诚商业帝国崛起的长江集团中心与代表李泽钜投资新蓝图的长江中心，被曝正遭遇难收租的窘境。

　　大部分核心区写字楼租赁净吸纳量为正

　　近日，有媒体引用中原地产数据报道称，香港中环主要甲级写字楼的租金与2019年相比均录得跌幅，最多达三成。其中，长江中心的租价下跌33%，领跌香港主要写字楼。另据媒体透露，截至5月，即将落成的长江中心二期出租率约10%。

　　2023年8月，据《香港经济日报》报道，长江中心2期涉及逾10层楼面，面积合共约20万平方英尺，正与工商银行洽租。

　　“此前中环写字楼的租户以金融、地产、中资等企业为主。”某香港房企负责人透露，中环租金较高，近几年，一些企业也在降低办公成本，有部分企业选择离开中环，或在同区域内寻找租金更合适的办公场所。

　　“一方面，部分外资公司正在收缩或撤离；另一方面，中环区域有新的供应楼宇，如长江中心二期等物业入市。” 深圳中原写字楼部区域董事总经理李志刚介绍，该区域内新增企业的增量也未达预期填补空缺，仍在恢复中。

　　据太古地产上月公布的首季度营运数据，其在香港金钟太古广场写字楼出租率保持在98%，但租金同比下跌17%，为该集团在港写字楼中跌幅最大。

　　“一季度，除大中环地区外，香港大多数核心区写字楼租赁净吸纳量均呈正数。”据世邦魏理仕香港顾问及交易服务部负责人冯慧诗介绍，第一季度，受近期竣工项目的搬迁和整合需求带动，香港写字楼租赁成交量较上季增加35%，达130万平方呎，净吸纳量达61.2万平方呎。

　　其中，由于租户在同一地区内搬迁，并租用更多空间，港岛东已租用空间增加了7.16万平方呎，为自2022年第四季度以来的首次增长。

　　莱坊执行董事及香港区商业物业服务部主管刘柏汶则表示，近期一些内地企业重回香港，他们对面积5000平方呎以下的中小型优质写字楼的兴趣最大，令该类型写字楼的查询持续且带来新需求。此外，尽管香港金融业整体表现疲弱，但依然有些海外金融机构的扩充宗数。

　　新增供应面积过大，也在一定程度造成香港写字楼空置率上升。世邦魏理仕数据显示，仅一季度，香港新增供应面积达92.52万平方呎，新项目预租进展缓慢，导致整体空置率再创16.7%的新高，即14.7万平方呎的空置面积。

　　部分香港资本进入深圳写字楼市场

　　部分内地企业重新前往香港租赁写字楼的同时，部分香港资本也在溢出。

　　据高力国际发布数据，2024年第一季度，亚太地区仍是全球跨境资本的重要来源地。本季度，中国香港跃升为全球第二大资本来源地，而新加坡和中国内地分别位列第五和第六。其中，一部分香港资本进入深圳写字楼市场。

　　据深圳中原写字楼部统计数据显示，2023年，深圳一手写字楼成交套数同比增长107%，成交面积同比增长144%，买卖客户需求主要以大面积段为主；二手办公楼成交主要集中在核心区域，且市场价格回调明显，成交套数同比增长17%，成交金额同比增长72%。

　　中原相关负责人表示，“得益于去年9月‘限外令’的取消，2023年深圳写字楼市场出现一个很明显的特点，就是香港客户数量的增加，比如福田区的荣超经贸中心便是由香港客户拍下。”

　　另一方面，经过三年的深度调整，深圳商办物业价格大幅回调，甲级写字楼价格重回10年前，租金回报率走高，也吸引了中长期投资客出手。

　　“在政策端方面，宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等，令投资市场更活跃。”据前述中原负责人介绍，深圳写字楼市场预计2024年香港客户的比重会稳定增长。

　　“深港近期交流更为紧密，内地亦有不少公司到香港开设机构，目前看两地企业租赁办公面积无大幅度增加或减少，但相信区域融合是大趋势。”在李志刚看来，未来两地互动会更为频繁，更为互补，融合越紧密形成的区域竞争力会更大，对两地写字楼未来走势都会有更正面的影响。

（文章来源：蓝鲸财经）