广深同日出台楼市新政！

　　5月28日，广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），提出优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、公积金提取、优化限售政策、支持“以旧换新”等六条政策措施。

　　其中，住房限购政策、住房信贷政策的调整优化，被业内人士直呼“重磅利好”。在限购政策方面，非广州市户籍居民家庭仅需缴纳6个月社保或个税即可购买限购区域【越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙】的房子。信贷政策优化方面，一是商贷首付首套从30%降为15%，二套首付降为25%；二是取消住房商业贷款利率下限。

　　据《华夏时报》记者观察，对于上述政策的出台，有房产中介在朋友圈评论：广州约等于全部解除限购。

　　值得一提的是，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从全国来看，百城、百强新房销售创阶段性新低，开发商资金链紧张，房地产风险在蔓延，系统性风险防范的形势严峻。近期，新房交付的压力加大，很多延迟交付、降配减配问题突出，导致市场情绪低迷，预期悲观，房企风险蔓延，迫切需要一揽子政策来提振市场信心，活跃交易，缓解开发商资金链紧张，促进新房和二手房库存去化，良性循环，稳定市场预期和价格信号。

　　在广州出台楼市新政约2小时后，深圳也表示，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，首套首付降至2成，二套首付降至3成，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-5BP。

　　与此同时，记者收到深圳某房产中介的微信信息，“晚上好，咱们深圳响应央行5.17楼市新政。预计市场要沸腾起来了，可以多关注一下。”

　　加杠杆周期全面开启？

　　易居研究院研究总监严跃进指出，深圳和广州的政策密集出台，说明四个一线城市的动作频率是一致的，或也意味着北京接下来也会出台放松政策，尤其是体现在房贷政策层面。

　　严跃进还提到，此次深圳和上海的首付比例是一致的，而广州明显“向二线城市看齐”，这或说明，未来全国仅有3个城市首套房首付比例为20%，而其他城市则为15%。房贷新格局已经形成，即全面进入首套房首付比例15%的时代，也意味着加杠杆周期全面开启，其对于后续构建全方位宽松的房贷政策环境具有积极的作用。

　　广州发布的《通知》明确，由广东市场利率定价自律机制优化广州市差别化住房信贷政策。5月28日，中国人民银行广东省分行已经发布相关通知，对广州市差别化住房信贷政策作以下调整：

　　1、对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。

　　2、对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。

　　3、在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　4、在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。

　　此外，深圳也于5月28日晚表示，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，首套首付降至2成，二套首付降至3成，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-5BP。

　　李宇嘉表示，上周末，广东省19个城市执行5月17日国家对于首套房、二套房最低15%和25%的最低首付，以及按揭贷款利率不设下限的政策。但其时，广州、深圳未跟进。考虑到广深两地新市民多，外来人口集中，近期楼市形势严峻，此次广州跟进了政策，深圳也自然会跟进此政策。但与广州不同的是，深圳是有选择、有限制的差别化跟进。

　　广州发布的《通知》明确，在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　同时，上述《通知》还表示，居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。

　　李宇嘉认为，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。这是热点城市首次放开二套及以上住房贷款，鼓励多套房居民加杠杆买房。

　　“不过，此次央行广州分行的规定，将主动权给到了银行去判断。银行作为商业运营机构，必然会基于市场分析而制定差异化的首付和利率，以确保自身的资产安全。”李宇嘉说道。

　　广州进一步支持非户籍人口购房

　　除了信贷政策外，李宇嘉指出，扶持非户籍家庭、单身人士、非户籍人才购房，也是近期一线城市政策集中的方向，如4月30日北京出台限购人群“外围增购一套”的政策，5月6日深圳提出鼓励非户籍、企业、多子女家庭外围购房的政策；5月27日，上海将非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房。

　　此外，李宇嘉也提到，由于在5月6号，深圳已经出台了差别化的分区限购政策，在非户籍人群、多子女家庭和企业购房方面做了差异化的处理，贯彻落实了4月30号的政治局会议精神。所以这一次（5月28日）在这些方面没有做更多的调整，只是在房贷上落实5月17号国务院视频会议的精神。

　　5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等三方面进一步优化深圳市房地产政策。

　　李宇嘉进一步表示，一线城市支持非户籍人口购房，主要原因在于，一线城市外围土地供应量大，在2022年之前，一直的卖地的主力，占全市卖地的60%以上，但产业和人口集中度不够，现在面临巨大的去化压力，广义库存去化周期较长。另外，一线城市以新市民、年轻人为主的非户籍人口集中，住房消费潜力大，扎根一线城市的愿望强烈。

　　值得一提的是，此次广州的楼市新政，也进一步优化了非户籍人口的限购政策。具体来看，《通知》指出，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非广州市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。

　　此前相对应的限购政策为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，广州市户籍居民家庭限购2套住房；非广州市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在广州市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

　　这也意味着，非广州市户籍的居民家庭仅需缴纳6个月的社保或者个税即可在广州限购区域购买2套住房。

　　李宇嘉表示，非户籍在限购区买房，社保从2年降至6个月，这是一线城市中最低的。直接原因是广州是珠三角核心城市，外来人口比较多，占比大。现在，住房需求的潜力就在非户籍人口。不过，现在面临的问题是，非户籍购房能力低于户籍，激活非户籍的购房能力，除了降门槛（松绑限购、限贷）外，还要降成本（利率不设下限、降低税费），降低房价。近期，上海、广州的政策，都没有减税的政策，出乎预料，还应该在降低税费上出政策。

　　无法从根本上提振市场情绪

　　在政策效果层面上，李宇嘉认为，降房价、近期降成本、释放需求、降低门槛综合作用下，市场预期会得到提振，叠加降房价，未来一段时间，商品房销售会得到提升。但是从去年深圳人才房受到热捧，以及去年以来低总价、低单价的二手房销售更好等综合情况来看，居民购买商品房的支付能力还是比较弱。再加上整体供应量比较大。因此，这一轮既从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房，无法从根本上提振市场情绪。

　　“建议下一步继续从住房保障的角度入手，推动供给侧改革，将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求。这样，尽管商品房市场在下滑，但行业整体规模仍保持在高位，这是房地产未来发展的基本路径。”李宇嘉说道。

（文章来源：华夏时报）