“金三银四”“五一看全年”……刚刚过去的一段时间,可以说是地产业内除了“金九银十”之外最为密集、分量最重的“营销季”。随着各大机构对广州市场的监控数据陆续出炉,成绩单也随之亮相。可以看出,市场热度仍显平淡,一手房市场分化演绎极致,而二手房则以价换量趋势延续。
新房:演绎分化行情预计仍将持续
刚刚出炉的四月成交数据显示,在中心区全新盘的带动之下,4月份的一手成交创下年内新高。广州中原研究发展部(以下简称“广州中原”)数据显示,4月广州新房网签5218宗,较 “金三”期间环比上升29%,该机构分析指出,这主要是由于三四月份海珠、天河等区的全新盘入市陆续进入网签,考虑到该批项目主要以高端改善项目为主,也说明在广州“127新政”松绑中心区限购门槛之后,中心四区120m²以上产品的市场信心较足。从分区数据来看,海珠、白云、天河、黄埔、花都、南沙、番禺的成交增长达到或超过了全市平均水平。
值得注意的是,在网签量大幅回升的同时,一手项目的成交转化率却仍然走低。克而瑞数据监控显示,4月来访认购走势波动向下,尤其是下半月市场缺乏红盘推新补货,成交氛围陷入胶着,转化率降至3%以下,为近期低点。但与此同时,市场却并不缺红盘,保利燕语堂悦、琶洲南TOD二期、中海大境等均在4月份有开盘或推新动作,可见项目之间的分化行情演绎更为极致。
不过,从“五一”期间的市场情况来看,呈现出积极变化。根据克而瑞对全市60个主要热点项目的监控,五一当周的来访量有九千余组,明显高于三四月份的周均五六千组水平。“说明广州之前出台的利好政策还是有效果的。当前购房者比较慢热,市场需要靠各种手段去持续调动,才能有效激活需求。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓解读道。
二手房:以价换量成交活跃度高
相较于一手市场明显的结构化行情,二手市场则呈现出较为明显的“以价换量”趋势。单纯从成交量上看,广州的二手市场可以说延续了三月份的热度,成交宗数达到9128宗,环比仅微跌2.61%,考虑到四月持续下雨的天气对于看二手房更不便利,这一成交水平可以称得上较为满意了。
但对于二手房业主而言,整体感觉仍然是成交周期较长。广州中原监控数据显示,业主的报价信心持续不足,月度指数下滑至16.8%,处于历史较低水平。这一数据说明当前的二手房议价空间持续在扩大,若想快速成交,需要较大幅度让价,而这也是部分自住型业主感觉难以成交的主要原因。成交均价方面,4月份广州二手房均价27537元,环比下跌1.9%。
在对于后市的展望上,广州市房地产中介行业协会调查显示整体预测偏谨慎:三四月份二手市场以价换量特征明显,笋盘得到一定消化,认为成交价格持续下降趋势有望得到缓解的经理人占比上升,除5月成交价指数环比增长5.88个百分点至38.24之外,其他各单项指数均有下降,其中成交量指数下降2.94个百分点至44.12,消费者入市意愿指数下降11.58个百分点至41.36。
公寓:政策利好推动供需皆有回暖
4月中旬,有媒体报道广州将停止审批商务公寓等类住宅项目,虽然该消息未经官方证实,但在其对存量公寓的利好效应带动之下,广州的公寓市场在四月份呈现出供需两旺的格局。
供应方面,总计有四个项目供应,合计1448套,其中位于海珠区的琶洲one57和保利琶洲四季分别为小面积loft和大平层公寓,从开盘情况来看市场热度高。而从成交量方面来看,广州全市一手公寓成交量为1017套,环比大涨101%,同比则微跌4%,成绩优于住宅类产品。
对于公寓这类产品是否有入手价值,业内看法并不一致。多位业内人士表示,公寓类产品并非市场的主流,对于自住来说居住舒适度并不高,而若买来出租,则对区位、运营、折旧等方面都要有较为全面的考量,对于小体量资金而言并不是好的选择。
市场分析:改善产品“声量大” 刚需住房需求才是市场基石
在相当长一段时间里,改善产品成了广州楼市的关注焦点。由于总价相对高、区位也相对核心,使得它们在市场内关注度高,有着较大的“声量”。然而,克而瑞不久之前的一组数据颠覆了许多业内人士的认知。今年1~4月份,广州一手住宅的套均成交均价为417万元/套,但是成交最多的总价段为100万~200万元,为4926套,占比达到了31%,主要集中在增城、花都等外围区域。
二手市场情况也十分相似。广州房地产中介行业协会数据显示,90m²以下的二手房成交占比超过50%,以2.8万元/m²均价计算,均位于300万元总价段以下。
千万级豪宅交易量连破历史新高固然吸引目光,但数据说明,总价300万元以下的刚需产品才是广州住房需求的基石。
据合富研究院统计,目前广州有近五成的买家为卖一买一的置换客。因此,是否能够推动观望之中的刚需群体入场,有效打通一二手循环,实现向上置换,才是市场能否真正企稳的关键。
(文章来源:广州日报)