中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（以下称“中金印力消费REIT”）将于2024年4月30日在深圳证券交易所上市。

　　作为首批申报且获批的消费基础设施公募REITs之一，中金印力消费REIT的底层资产有何亮点？整体运营情况如何？项目未来是否有扩募计划？

　　记者带着诸多问题，实地走访了位于浙江省杭州市余杭区的杭州西溪印象城。

　　印证消费之“力”

　　在构建国内国际双循环的大背景下，消费是促进内循环、带动经济发展的关键环节。

　　中金印力消费REIT的底层资产为杭州西溪印象城，该项目位于浙江省杭州市余杭区，隶属于杭州市重要的新兴商圈——大城西板块的黄金地段，毗邻西溪湿地，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，总建筑面积达25万平方米，已成熟运营满10年。

　　“自2013年开业运营以来，伴随着杭州市消费市场的发展，杭州西溪印象城通过打造一站式购物体验的业态组合，持续提升品牌级次，旨在不断服务杭州市和余杭区居民消费条件的改善，辐射人口达百万级，是杭州市具有重要影响力和区域代表性的标杆商业物业。”印力集团董事长丁力业说。

　　记者了解到，截至2023年9月底，杭州西溪印象城承租租户超过370户，业态涵盖餐饮、零售、娱乐、服务、新能源车等多个领域。2022年客流达到约1500万人，项目总营业额超过35亿元；2023年1月至9月客流和车流较2019年1月至9月同比分别提升了16%和21%，均创历史新高。

　　缘何参与消费基础设施REITs的首批申报？

　　“公募REITs可以打通资产运营投融管退闭环，解放沉淀资金，以存量驱动增量，对项目的良性运营发挥撬动作用。借助公募REITs平台，有利于公司构建可持续发展商业模式，提升运营能力，加大对更多好产品、好服务的投入。”丁力业接受记者专访时说，“我们是专业的购物中心经营者、持有者，消费基础设施REITs的推出，对于我们这类存量资产达到一定规模，同时谋求长期可持续发展的公司来说，具有重要意义。”

　　事实上，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场中主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。对于国内市场来说，作为一片尚待开掘的“蓝海”，其未来的发展潜力不言而喻。

　　根据公开数据，截至2023年12月末，国内已开业购物中心5827个，体量达5.17亿平方米。

　　业界专家普遍判断，消费基础设施试水REITs为大势所趋。现阶段，网购渗透率已经见顶，网购和直播带货对购物中心的负面影响边际上在减弱。长期来看，人口往超大特大城市集中，商业购物中心将主要承担居民体验式消费的作用，难以被直接替代。因此，消费基础设施项目的推出，将为市场提供优质的资产，有助于盘活市场。

　　运营秉持长期主义

　　需指出，消费基础设施REITs的市场化程度较高，因此该类项目的底层资产运营管理能力将成为影响其业绩表现的关键因素。

　　“怎样让顾客有更好的消费体验？让入驻的商家品牌赚到钱？这是我们一直在思考的问题。”西溪印象城总经理王成尧告诉记者，“购物中心是重运营的业态，涉及到合规安全管理、招商管理（市场推广）、会员管理、工程改造管理……很难说哪个环节是关键。我们作为钢筋混凝土里的农民，要在钢筋混凝土里种田，从最初的选种、耕地，到播种、灌溉、除草，再到最后的收获，其中每个环节都是不可或缺的，少了中间任何一个环节，最后可能都没有收获。简而言之，购物中心的运营，需要我们认真对待每一个涉及到的环节，用心、专注地去做。”

　　那么，开业已有10年的西溪印象城如何才能吸引更多年轻客群？

　　“我们认为，拥抱变化，不断创新，常换常新是关键。”王成尧告诉记者，“一方面，我们每年都会打造城市级、有影响力的活动，如印象音乐节、印象动漫节、印象国风大赏。另一方面，我们还在打造杭州城西的夜经济聚集地，例如推出夜间音乐舞台、联合餐饮品牌推广夜经济文娱餐饮优惠专项体验、节日打造千灯集盛大场景。再者，是不断提升商场品质，重塑空间场景，包括软装的焕新、软件升级改造、停车场动线优化，等等。我们需要专注、认真盯住每一个板块、细节，因为市场、客户、大的经济环境一直在发生变化，商场能否吸引客流？消费者会‘用脚投票’。”

　　据记者了解，西溪印象城的客群以25岁至34岁的“小太阳”家庭为主，年轻客群比例呈上升趋势。

　　“不仅如此，在0至8Km的范围内，我们商场于各圈层的渗透率及月均到访频次均高于市场第一梯队，且呈现逐年提升趋势。”王成尧说。

　　“购物中心业态非常依赖运营团队的主动管理，对此，我们还创新性地设置了运营团队业绩与REITs业绩绑定的机制。”中金基金创新投资部副总经理周嘉辰说，“一方面，印力作为运营管理机构的收费将与购物中心运营收入及净收入直接挂钩；另一方面，基于购物中心每年实际完成业绩与目标业绩的对比，进一步设置了浮动管理费安排，实现奖惩并举，并将激励约束机制落实到印力运营团队相关人员”。这样的长效激励机制可以使运营团队业绩与REITs业绩高度绑定，促使运营团队与投资人利益一致，也体现了印力集团管理层对于底层资产和运营团队的信心。

　　需指出，作为中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，印力集团成立二十年来，已在全国53个城市布局了165个项目。未来印力集团将继续专注消费基础设施领域，持续提升整体竞争优势。

　　扩募资产储备丰富

　　当前REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动格局已然形成。

　　针对未来的扩募，丁力业表示：“作为行业领军企业，印力集团积极参与首批消费基础设施REITs试点，未来也计划通过扩募持续装入其管理的全国范围内的优质购物中心资产，打通消费基础设施项目‘投-融-管-退’良性循环，从专业化、影响力、规模化层面为公募REITs市场添砖加瓦。”

　　记者了解到，印力集团购物中心覆盖印象系列各类产品线，可满足广泛消费者群体的需求。据悉，截至2023年9月末，印力集团持股的项目多达59个，其中已开业的项目58个，另持有1个在建消费基础设施项目，总建筑面积合计超过640万平方米，其中7个位于一线城市，44个位于省会城市及强二线城市，51个已经运营满三年，潜在扩募资产充沛。

　　丁力业称：“中金印力消费REIT本次发行上市只是第一步，后续我们将努力让我们的REIT持续成长壮大，为投资人持续创造长期价值。”

（文章来源：新华财经）