3月28日晚，万科发布2023年度报告，报告期内，公司实现营业收入4657.39亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。同时，万科“以现金流为核心”，坚守安全底线，实现经营性现金流连续15年为正。

　　展望未来，万科表示，房地产市场潜在需求依然广阔，公司有信心能够消化历史包袱。2024年仍将以确保安全底线，开发业务坚持跑赢大势，经营层面现金流为正为重点工作。未来两年，万科计划削减付息债务1000亿元。

　　坚守安全经营底线

　　在行业深度调整下，万科坚持“以现金流为核心”，确保经营安全底线，实现经营性现金流连续15年为正。财报显示，截至报告期末，万科在手货币资金998.1亿元，高于一年内到期的有息负债总额624.2亿元。公司保持融资资源持续投放，全年新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资131亿元。

　　在业务层面，2023年万科开发业务销售金额3761.2亿元，位居行业第二，保质交付28.9万个单位。同时，记者了解到，万科的楼盘去化率表现也持续提升，全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。同时，2023年公司新获取项目43个，已有33个在年内实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月，贡献销售额510亿元，投资兑现度达88%。

　　此外，万科经营服务业务也保持增长，实现全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%。经营效益也得到提升，其中，长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。目前，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%。物业服务万物云净利润增长高于收入增长。

　　公募REITs试点持续深入的背景下，万科持有类业务取得突破，通过发行REITs等方式实现商业模式闭环，并有望成为业内唯一发行三类经营性REITs的企业。截至目前，印力商业REIT已开始发售，万纬仓储物流REIT已获中国证监会受理，保障性租赁住房REIT正在开展申报工作。此外，万科也在持续构建Pre-REITs基金，和建万租赁基金的项目合作也在顺利推进中。

　　值得注意的是，在财报中，万科提及自去年四季度以来获得了深圳市国资大力支持，以及金融机构等合作伙伴的共同帮助，并称对此“感恩在心”。2024年3月，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

　　2024年四项重点工作

　　展望2024年，万科认为房地产市场潜在需求依然广阔。万科表示，随着因城施策支持不断加强，潜在需求将得到有效激发，通过自身一段时间的加倍努力，公司有信心能够消化历史包袱，提升经营性不动产交易和融资能力，更好地保障公司安全，支撑长期发展。

　　具体来看，公司在2024年将重点围绕以下方面开展工作：

　　第一，确保安全底线，开发业务坚持跑赢大势，经营层面现金流为正。加强大宗交易和股权交易工作，回款300亿元以上，增厚安全垫。

　　第二，坚定降杠杆，推动融资模式转型，未来两年削减付息债务1000亿元。积极利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。

　　第三，做“好产品、好服务”，持续赢得客户口碑，保障项目高品质交付。

　　第四，精简高效、节衣缩食，推进组织精简高效，保持骨干员工稳定，支持业务发展。节衣缩食，压降管理费用。

　　而在2024年刚刚过去的一季度，万科四项工作中部分计划已见端倪。

　　在大宗资产交易方面，2024年2月，万科将上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展，交易对价为23.84亿。万科方面介绍，从2008年获取地块，历经开发建设、经营管理直至退出，上海七宝万科广场项目实现股东IRR15.7%。

　　在组织调整方面，2024年以来，万科先后完成对南方区域和上海区域城市公司的组织设置，进一步促进城市间资源的高效配置整合和人才的灵活调配。

　　在全面融入城市房地产融资协调机制方面，万科目前已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，后续将按各个城市细则要求积极申报。同时，公司正积极和银行进行洽谈，加快经营性融资资源的释放。

（文章来源：证券时报·e公司）