3月8日，记者从龙湖集团方面获悉，这家民营龙头房企提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）。

　　据知情人士透露，龙湖此次提前兑付的资金来自于其经营性物业贷款，即通过新增经营性物业贷款对“旧债”予以置换。而这得益于1月份政策对于经营性物业贷款偿债范围的扩大。

　　尤其是在万科近日“股债双杀”令房地产市场风声鹤唳的背景下，龙湖这一偿债案例则具有风向标意义。在业内看来，未来拥有大量优质商业资产的房企，债务压力有望得到缓解。

偿债资金来自于经营性物业贷款

　　根据上交所债券公告信息显示，龙湖此次偿还的资产支持专项计划的证券代码为“20天祥优”、“20天祥次”，于2020年4月27日成立，票面利率3.63%，存续规模46.1亿元。两笔债务在2024年底会面临第一个行权期。

　　据记者了解，该公司已经于3月8日将实际分配的资金全额划付至资产支持证券持有人的资金账户，提前9个月完成兑付。

　　知情人士向记者透露，龙湖此次提前兑付的资金来自于经营性物业贷款，即通过新增经营性物业贷款置换将于2024年底行权到期的CMBS，以此实现债务结构的优化，拉长债务久期。

　　据了解，除该笔CMBS之外，龙湖今年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到57亿元。该公司去年还曾提前偿还153亿港元的银团贷款。

　　此外，根据wind数据显示，龙湖已经完全兑付2024年一季度到期境内公司债，并且在提前兑付“20天祥优”、“20天祥次”后，龙湖集团2024年内行权或刚性到期的境内公开债券只剩5只，存续规模为60.1亿元。

　　另据知情人士表示，目前龙湖已全额备妥于今年5月到期境内公司债兑付资金。此外，至2026年底前，龙湖境外无到期公开债券。

得益于贷款使用范围扩大

　　事实上，龙湖此次“借新还旧”举措，具有极强的风向标意义。一位房企人士告诉记者，过去政策并不允许经营性物业贷款跨项目偿债，“经营性物业贷款只能允许偿还本项目债务”。

　　而在今年1月份，这一状态发生改变。1月下旬，央行与金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（后称《通知》），扩大经营性物业贷款的资金使用范围，提升贷款额度。

　　首先，《通知》明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

　　同时，《通知》指出，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。

　　前述房企人士告诉记者，一方面，政策令经营性物业贷款的资金使用范围扩大，可以用于偿还房企相关贷款和债券，解除了经营性物业贷款不能用于企业偿债的限制，另一方面额度也得到相应提升，此前政策在实际操作中，抵押率一般不超过资产评估价值的50%。

持有优质商业资产房企或受益

　　在业内看来，经营性物业的房地产融资政策“松绑”，对早前发力商业、产办的房企而言，无疑是重大利好。尤其是华润、龙湖等持有大量优质商业资产的房企，将有助于流动性的补充和债务压力的缓解。

　　实际上，在去年中期业绩会上，龙湖集团CFO赵轶就曾提到，龙湖经营性物业贷规模已经达到400亿元。有分析人士表示，按照最新政策保守估算，包括华润、龙湖在内的房企有望额外获得超百亿规模的经营性物业贷款。

　　多家券商机构也分析认为，经营性物业贷款政策的出台对拥有优质资产且抵押率低的房企更有利。

　　其中，中金公司分析表示，《通知》将带来房地产贷款政策放松，经营性物业贷款此前用途监管较为严格，用途放松有望改善优质房企流动性状况，但对于已出险、非正常经营的房企本次政策变化影响可能有限。

　　华泰证券方面则认为，对于房企而言，通过经营性物业贷盘活存量资产、置换存量债务，一方面有利于降低融资成本，“以时间换空间”降低短期偿债压力，另一方面也减轻了房企为偿债将优质资产折价出售的压力，缓解房企“断臂求生”导致资不抵债的风险，为后续行业复苏保留有生力量。

（文章来源：中国基金报）