新加坡1月份的房屋销售创下2009年以来的最低水平，进一步表明当地楼市繁荣正在消退。

　　2月中旬，新加坡市区重建局公布数据显示，1月开发商新售出281套私人住宅。尽管这一数字高于去年12月的135套，但仍是15年来的最低开局。

　　自新加坡政府出台措施为楼市降温、利率上升开始产生影响以来，新加坡的房地产销售一直呈下降趋势。

　　相比成交量的萎靡，新加坡房价却依旧坚挺。新加坡市区重建局1月公布的初步估计数据显示，新加坡私人住宅价格在去年第四季度环比上涨了2.7%，超过第三季度0.8%的涨幅。去年全年房价上涨6.7%，但较2022年8.6%的涨幅有所放缓。

　　分析师预计，2024年新加坡的房价走势将趋于平缓。

　　调控之下的楼市

　　新加坡房价已经连涨7年，是1980年以来最长上升周期。

　　新冠疫情后，新加坡房地产市场更是涨势惊人，为此，新加坡政府在2021年12月和2022年9月两度出台楼市降温政策。去年，新加坡政府又出狠招调控外国人买房，加上高利率因素，新加坡房地产市场明显放缓。

　　新加坡市区重建局今年初公布的初步估计数据显示，去年全年房价上涨6.7%，较2022年8.6%的涨幅有所放缓，主要原因是第二季度房价出现了三年来首次下跌。

　　摩根士丹利在去年曾经预测，新加坡私人住宅价格持续七年的涨势即将结束，因为供需失衡可能在2024年出现逆转。

　　摩根士丹利分析师Wilson Ng和Derek Chang认为，对住房空置率和销售等领先指标的分析显示，2024年新加坡房价可能会下跌3%，低迷可能会持续两年之久。

　　第一太平戴维斯也预测称，今年新加坡优质私宅预计跌幅介于2%至3.9%。

　　而总部在吉隆坡的房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼集团首席执行官卡西夫·安萨里（Kashif Ansari）对2024年的新加坡市场持乐观态度，预计销售量和价格都将上升。

　　安萨里判断的依据是，2023年，新加坡中心区的公寓价格上涨了14%，是2010年以来上涨速度最快的一年。其他地区的价格增长有所放缓，但仍保持积极态势。2023年销售量下降的原因是需求减少，但更重要的原因是供应不足。推出的项目数量少于往年。2023年，新推出的私人住宅约为7500套，但2019年至2021年的相应数量超过了1万套。

　　“据我们的估计，今年推出的新单位将比去年多出至少16%，将有8800到12000个单位投入市场。具体数字取决于开发商如何错开推盘时间。推出的大型项目将多于去年。今年至少有6个项目可能会推出，每个项目不少于500个单元。随着所有这些新项目的推出，销售量将会增加。另外，由于新项目的售价高于现有库存，大量推盘可能会推高中等价位。”安萨里告诉《国际金融报》记者。

　　店屋成“香饽饽”

　　去年房产降温措施促使更多投资者转向不在限购房产之列的店屋等商业地产。

　　店屋是新加坡历史悠久并独具特色的房子，多为两至三层高，一楼作店铺使用，二三楼可作为民居，现在二三楼多为商业或办公楼。

　　据统计，新加坡共拥有6500—7000栋保留店屋，多位于丹戎巴葛、牛车水、直落亚逸和厦门街等地，这些店屋较受东南亚富豪和欧美财团的追捧。

　　新加坡佳园置业（Pegasus Property）副总监Arthur Koo告诉《国际金融报》记者，自从去年4月新加坡政府推出针对外国人的限购以来，这种受保护的店屋因为不算是住宅地产而归于商业地产，不在限购房产之列，所以买的人也多了起来。买家不止有外国人，也有新加坡人。

　　“店屋价格跟以前比确实高了，但因为不会再建了，价钱还会继续涨。”Arthur Koo如是判断。

　　安萨里认为，社交媒体催生的“网红经济”带火了不少沉睡的宝藏。新加坡独特的古旧店屋变身为新零售的宠儿就是此类故事之一。而外国买家的入场，再次证明新加坡作为本地区富裕人士安全港湾的地位，并没有受到限购政策太大的撼动。

　　“居外网上此类店屋也有挂牌，挂牌价格都是每平方米5万新元，但是地段不一样，这些年的价格涨落也不一样。这类历史保护店屋的保值性很高，但不菲的装修与维护费用，以及房产税等税费，买家应该留意。”安萨里表示。

　　“免签”对楼市影响不大

　　中国买家近年来是新加坡楼市最活跃的投资者。

　　居外网提供的数据显示，有永久居留权和没有永久居留权的加在一起，中国买家占新加坡所有外国买家的44%。如果只考虑没有永久居留权的外国买家，来自美国的买家最多，紧随其后的是来自中国的买家。其他国家的买家数量甚至不及这两个国家各自的20%。

　　近来中国买家询盘数量有上扬趋势。一些初步迹象显示，今年1月，中国买家在新加坡楼市的购买活动有复苏迹象。根据合登集团（Huttons）提供的数据，今年1月，外国买家（包括永久居民）在新加坡共买下161个单位。其中，中国买家买了40个单位，占24.8％，是最大的外国买家群体。

　　上月备受瞩目的一项私宅交易是位于新加坡丽思卡尔顿公寓（Ritz-Carlton Residences Singapore）的两个相邻的四卧房豪华公寓单位，各以1650万新元价格售出，尺价为5397新元，创该项目的新高。两个单位买家都是来自中国的永久居民，显示中国买家对豪宅仍感兴趣。

　　安萨里说，在过去的十多年里，中国的两个黄金周——春节和国庆节一直是中国人到海外看房和买房的时间。春节假期结束后，中国买家的咨询量会持续激增。在某些年份，春节后五周的咨询量比全年平均水平高出60%。

　　随着中国与新加坡迈入“免签时代”，今年春节中国出境游客增加。安萨里表示，虽然新的签证政策使前往新加坡更加容易，但对购买并没有产生很大影响，因为没有永久居留权的买家需要支付非常高的印花税。如今，大多数来自中国的买家已经拥有新加坡永久居留权。

（文章来源：国际金融报）