1月29日上午，香港高等法院颁令恒大集团境外上市主体中国恒大（HK:03333）清盘。

　　随后，中国恒大宣布停牌，停牌前最新报0.163港元/股，下跌20.9%。

　　旗下恒大汽车（HK.0708）同告停牌，停牌前报0.229港元/股，跌18.2%，恒大物业（HK.6666）最新报0.39港元/股，跌2.5%。

　　业内人士预计，中国恒大破产对恒大集团的“保交楼”影响有限，建议购房人运用法律保护自己的权益，以降低烂尾楼风险。

　　破产已成定局，“保交楼”成关注点

　　中国恒大破产已成定局，市场焦点集中在恒大保交楼的项目进度。

　　对于清盘令是否会引发境外债权人对恒大集团境内资产的处置，业内人士认为当前存在不确定性。

　　“可以理解为恒大有两个‘分身’，一是大陆的资产主体，二是香港的上市主体。本次香港法院的清盘令仅适用于上市主体，对于大陆的资产主体，该清盘令不会直接产生效力，但为境外债务提供了担保的资产除外。”北京市君泽君（深圳）律师事务所律师、财经评论员陆晖在接受大河财立方记者采访时表示。

　　陆晖认为，理论上看，香港法院的清盘令对恒大集团在大陆的资产不会直接产生影响，尤其是涉及保交楼工作的项目。此前，各地政府已经对该工作进行了监管，只要确保资金监管到位即可。

　　北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣在接受大河财立方记者采访时表示，恒大相关楼盘可能会因为清盘程序的长期化和复杂化推延交付，增加恒大业主收房的不确定性和业主的焦虑。建议购房人可以关注《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中明确提出的购房人相应的优先权，在相关事宜的处理中坚守自己的合法权益。

　　破产前4日曾披露保交楼工作进度

　　大河财立方记者查阅资料发现，恒大保交楼工作仍在进行中。

　　1月25日晚间，中国恒大披露了一项交易情况。

　　公告显示，中国恒大的附属公司，即转让方恒大地产集团粤东有限公司，与受让方汕头市恒耀房地产开发有限公司签订了一份协议。转让方将其在项目公司汕头市恒明房地产开发有限公司持有的65%权益以约人民币1.376亿元的总代价转让给了受让方。出售事项完成后，恒大将不再持有项目公司任何股份权益。

　　中国恒大在公告中称，在此次转让完成后，受让方将承接对项目公司及该项目的开发建设，全力推进该项目的复工复产，确保实现“保交楼、保民生、保稳定”目标。

　　根据中国恒大在2023年8月发布的公告，公司实现了732个保交楼项目全面复工，2022年累计交楼30.1万套。董事会认为，集团有足够业务运作，并拥有足够价值的资产支持运营。

　　公告提到，公司目前的营运资金来源主要为各地政府提供的纾困资金借款、项目处置收入、存量的监管资金以及日常经营销售收入等。2023年上半年，集团实现合约销售金额人民币334.13亿元，合约销售面积511.5万平方米，上半年累计销售回款人民币271亿元。

　　截至2023年6月30日，中国恒大集团总资产约为17439.97亿元，拥有土地储备1.9亿平方米。此外，集团还参与旧改项目78个，其中大湾区55个（深圳34个），其他城市23个。

　　2.44万亿债务规模超出市场预期

　　中国恒大披露的债务规模超出市场预期，此前业内普遍预估企业负债规模约2万亿元。

　　根据公告，截至2022年底，中国恒大负债总额2.44万亿元，剔除合约负债210.2亿元后为1.72万亿元，而手持流动现金再降至43.34亿元。

　　至于重大诉讼，截至2022年12月31日，中国恒大标的金额3000万元以上未决诉讼案件数量共计119件，标的金额总额累计约3953.96亿元。

　　此外，截至2022年底，中国恒大的流动及非流动借款分别约为人民币5871.23亿元及人民币252.68亿元，而现金总额（包括现金及现金等价物及限制性现金）约为人民币143.05亿元；净亏损约人民币1258.14亿元，截至2022年12月31日，负债净额及流动负债净额分别约为人民币5990.74亿元及人民币6877.34亿元。

　　业务方面，2022全年实现合约销售金额317亿元，按年大幅度缩减92%；合约销售面积390.4万平方米，大减94%；全年累计销售回款357.9亿元。截至2022年底，包括完全竣工及在建的在售项目累计1241个。

　　风险信息显示，中国恒大名下存在多条司法案件、被执行人信息，被执行金额超84亿元。

　　2022年频繁处置股权与项目“回血”

　　面对巨额负债，中国恒大在前年通过出售股权和项目等方式谋求生存空间。

　　2022年2月25日，中国恒大于与光大信托和五矿信托签订合作协议，将集团4个项目的相关股权出售给对方，由信托机构将接管项目公司的运营管理，通过此次与信托机构的合作，中国恒大可收回在项目的部分前期投资款约人民币19.5亿元。

　　随后，3月，中国恒大与浙江省浙建房地产集团有限公司及浙江省建工集团有限责任公司签订协议，以出售水晶城项目100%权益，总代价为人民币36.60亿元。

　　5月，中国恒大与浙建房地产及建工集团签订协议，以出售城市之光广场项目100%权益，总代价为人民币13.48亿元。

　　8月，中国恒大与广州市规划和自然资源局签订解除协议，以退还坐落于广州市番禺区谢村的体育设施地块及产业地块，包含四个部分地块土地使用权。广州市规划和自然资源局就转让事项支付合计人民币55.20亿元出让金退库款至政府指定的专项监管账户。

　　11月，中国恒大与深圳市安和一号房地产开发有限公司签订协议，以出售一块位于深圳市的商业用地，总代价为人民币75.43亿元。

　　此外，中国恒大间接持有的一块位于香港元朗未开发的土地已被资产接管人以6.37亿美元（约为人民币45.68亿元）出售。

　　以财报披露的项目计算，2022年中国恒大通过资产处置取得的资金约245亿元，但相比于超过2.4万元的负债，仅仅进行资产处置难以填补负债漏洞。

（文章来源：大河财立方）