近日，世邦魏理仕发布《2023年成都房地产市场回顾与2024年展望》，并重点分析了成都区域办公楼、商业、仓储物流等市场情况。

　　世邦魏理仕指出，成都在人才、创新等方面的要素优势持续吸引企业来蓉投资，战略性新兴产业扩张势头或延续。2019年至今，成都战略性新兴产业写字楼新租面积占全国比例的10%左右，排名仅次于京、沪、深，位列全国第四。在2023年成都甲级写字楼新增需求中，近三成的租户来自于战略性新兴产业，这类租户已成为支撑的中坚力量。

　　根据规划，到2027年，成都战略性新兴产业、数字经济核心产业增加值，占地区生产总值的比重预计将分别超过20%和15%。借此，以电子信息、生物医药、新能源、新材料等为代表的行业有望为成都写字楼市场持续注入新动能。

　　据《2023年中国办公楼租户调查》结果，近九成四川省内受访企业表示，未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速。出于对经济和业务不确定性的考量，有超过1/4的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一。这一比例在中小租户和业务弹性较高的科技互联网租户中更高，成本控制与租赁灵活性成为企业扩张时的核心关切。

　　目前，成都精装写字楼产品渗透率显著提升，单一业权甲级写字楼业主加速布局精装产品线，或引入专业运营商，或自行运营精装产品。世邦魏理仕数据显示，截至2023年末，按面积看，精装产品在成都单一业权甲级写字楼中的渗透率达75.4%，该比例较2021年大幅提升38个百分点。

　　就第三方办公服务运营商而言，受成本及业主运营策略的影响，其在甲级写字楼中的新增需求放缓，优化整合积极，故总租赁面积连续两年减少，截至2023年末占比为2.5%。取而代之的是，运营商将扩张重心转向更为多元的载体，如乙级楼、商务园区、公寓改造项目及城市更新类商业项目等。

　　据世邦魏理仕2023年发布的《中国写字楼租户调查》显示，“升级至更高品质的楼宇”已连续三年成为租户未来房地产策略的前三选项。2023年成都写字楼新租需求中，超四成为升级、搬迁类需求，该数据展现出存量企业在租赁窗口期积极寻求更具性价比的租约，并升级或搬迁至更适配的楼宇。展望未来6—12个月，需求修复仍将持续，租户在提质增效背景下的升级搬迁活动有望进一步增长。

　　世邦魏理仕预计，2024年成都优质写字楼市场规模有望突破1000万m²，市场竞争与租户需求升级之下，运营能力是楼宇制胜的关键。

　　但在另一方面，存量时代已至，截至2023年末，成都写字楼存量中楼龄在10年以上的项目超40%，该比例在传统商务区更是高达近60%，焕活存量生命力迫在眉睫。世邦魏理仕认为，物业硬件、产品组合、租约管理及租户服务是资产运营的四大核心关注点，业主应因地制宜地调整策略承接市场不断变化的需求。

　　在零售物业方面，世邦魏理仕认为，场景营造和体验是制胜关键，生活方式和消费习惯改变，推动零售物业迈入非标准化时代。成都非标商业供应逐年攀高，2023年共迎来14个项目开业，合计49万m²，首次超过传统商业；2024年，成都还将迎来13个非标商业合计约55万m²的新增供应，市场份额将进一步扩大。

　　在仓储物流方面，城市规划、产业及基建的发展，将进一步推动仓储市场外扩。2024年，成都新增供应将继续放缓，约22.9万m²的高标库计划交付。受城市、产业及基建规划与开发所引导的土地供应影响，未来三年核心园区的高标库供应量仅占17.5%，非核心园区将加速扩张，特别是依托天府国际机场的天府空港园区及简阳。

（文章来源：证券时报·e公司）