提高运能、布局全球，跨境电商的提前预租，预计将提振2024年非保税物流仓储市场。日前，仲量联行发布了最新的广州房地产市场研究报告，数据显示，2023年，广州录得大宗资产交易总额128亿元，办公楼交易占比最高。甲级办公楼市场持续以价换量的租赁策略吸客，加上租赁需求稳步恢复，全年净吸纳量从去年低位逐渐修复。而跨境电商行业进一步蓬勃发展，推动了华南五市仓储录得有史以来最为可观的租赁成交量。对此，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示，广州经济依然展现出健康复苏的良好态势。作为大湾区核心城市，广州现代产业基础深厚、消费市场庞大。预计随着更多有利于经济发展的政策出台，提升企业和市场主体的预期和信心，也将助力商业房地产市场持续恢复。

　　仓储物流市场的租赁热度受到关注。

　　写字楼：以优惠租金策略吸引租客仍是主流

　　数据显示，2023年，在商办市场，广深两市录得大宗资产交易总额约232亿元，其中广州128亿元，深圳104亿元，较2022年有所萎缩。其中，办公楼板块占比仍然最高，较大面积成交包括广州琶洲复星11万平方米、广报云汇5.7万平方米及深圳中州湾4.1万平方米的成交，买方多为自用型企业和政府区域城投公司。

　　以写字楼市场来看，广州2023年甲级办公楼新增供应约74万平方米，主要分布于琶洲和广州国际金融城。全年净吸纳量超过20万平方米，比2022年增加一倍。 可以看到，新增供应在上半年较为集中，下半年有所放缓。与此同时，重点行业如金融和TMT的头部企业扩充需求改善，使得全市甲级办公楼空置率截至2023年四季度末降至21.4%，环比下降0.5个百分点。 而租金方面则延续了下跌趋势，调整租赁策略加速去化成为大部分业主的共识。为了提高入住率，更多业主愿意以价换量，议价空间在四季度进一步加大，导致全市平均租金环比下降2.8%，尤其以新兴子市场跌幅明显。

　　对于写字楼市场今年的走向，仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，预计未来12个月，广州办公楼市场还将迎来新一轮供应高峰，总规模预计超过60万平方米。广州国际金融城和琶洲将是新增供应的主要聚集地，同时也将成为汇聚前沿技术、新产业、新业态、新模式、新动能等高质量发展要素的产业平台。尽管政府提前的政策引导为该片区积累了一定程度的租赁、总部自用及购买办公用房需求，但新增供应对市场的冲击仍然不可忽视，存量市场承压下，全市空置率可能再次小幅上升。预计业主们将继续采取优惠的租金策略以吸引租客。

　　物流仓储：跨境电商贡献绝大部分成交量

　　从报告数据来看，特别值得关注的则是物流仓储市场。华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流市场2023年的净吸纳量约达220万平方米，其中，跨境电商贡献了绝大部分成交量，提振市场信心。

　　仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁表示，2023年，跨境电商行业进一步蓬勃发展，推动华南五市仓储录得有史以来最为可观的租赁成交量。近年异军突起的希音、Temu、速卖通（AliExpress）、TikTok Shop等跨境电商平台纷纷加快全品类发展并积极布局全托管赛道，其仓库选址更加关注本地供应链和国际快递的时效性。华南已然成为各跨境电商平台重要的供应链与物流中心，跨境电商需求持续放量、头部企业抢筹优质仓储资源。

　　从供应来看，华南五市全年新增供应体量接近300万平方米，是2022年的新增供应量的3倍，创下历史新高。供应量虽大，但在跨境电商企业强劲的租赁需求带动下，部分大体量的新建项目一经推出便快速去化。截至四季度末，各市空置率较去年同期均有所下降。由于跨境电商作为当前仓储市场上的主力租户，需求体量大、议价能力强。一些整租或大面积租赁提振了业主的信心，但成本控制仍是整体租赁市场的主流基调。为了保证出租率，尤其是存量物业的业主们普遍采取更加灵活的租赁策略。整体看来，华南五市大部分城市仓储平均租金保持平稳，仅个别城市出现下行。

　　曾丽表示，随着跨境电商将持续加大全球布局，依托传统互联网与移动端短视频相结合的模式输出中国商品的新一代外贸业态正在蓬勃发展，不少跨境电商正积极在华南布点并扩张其物流仓储网络，洽谈明后年扩租与新租赁计划。

　　数据显示，华南五市未来12个月物流仓储新增供应预计将超过100万平方米，主要集中在广州、东莞和惠州。预计2024年整体租金呈稳步修复态势，一方面，跨境电商积极的预租策略有效提振业主对于新项目的信心；另一方面，由于存量空置面积尚未去化，传统租户在租赁市场上仍存有一定的议价空间。

（文章来源：广州日报）