李先生是重庆富力海洋广场写字楼的业主，购房时获悉物业服务费为每月23元/平方米，这些年他一直按照这一标准缴纳物业管理费。但在两年多前，他通过调取相关写字楼备案后得知，该写字楼的前期物业服务合同中，明确物业服务费为每月15元/平米。李先生对此感到非常疑惑，到底物业费该怎么算？为此，李先生向上游新闻热线966966/上游新闻APP进行了反映。

　　置业10年后，业主发现物业费有“蹊跷”

　　李先生告诉上游新闻记者，自己于2010年9月在重庆富力海洋广场写字楼购入某楼层一单位，购房时咨询物业管理费的价格为每月23元/平方米。“这在当时算非常贵了，接房后也是一直按照该价格缴纳物业管理费。”

　　写字楼前期物业合同中的相关约定

　　约两年多前，李先生得知业主可以凭借相关证件，前往重庆市住房和城乡建设委员会调取写字楼相关资料，于是申请调取查看。这时他见到了该写字楼前期物业服务合同，合同中重庆富力城房地产开发有限公司与广州天力物业发展有限公司，在第三章服务费用中明确写字楼物业服务费为每月15元/平方米，而且采用包干制。在重庆市前期物业合同备案申请表中，也写明了写字楼物业管理服务费为每月15元/平方米。

　　富力海洋广场的重庆市前期物业合同备案申请表，其中明确写有物业管理服务费为每月15元/平方米。

　　李先生向上游新闻记者出示了一份编号为[2010]048606的重庆市（以下简称价目表），价目表上虽然写明了写字楼及商业收费标准为每月23元/平方米·月，但是收费依据一栏上注明为“是前期物业服务合同（协议）”。对此，李先生表示，既然是以前期物业服务合同为收费依据，那么该写字楼理应按照每月15元/平方米来收取。

　　江北区物业服务收费价目表部分内容截图

　　李先生表示，在见到写字楼的前期物业合同后，他就此专门询问了写字楼物业公司。物业公司相关负责人称，每月收取23元/平方米是业主意愿。那份价目表上，确实在备注中写有“业主或物业使用人与物业企业对物业服务费标准另有约定的从其约定”，李先生认为这个说法站不住脚。

　　李先生还算了一笔账，其前期物业服务合同备案中，该写字楼面积为16137平方米，如果按照每月23元/平方米计算，相比每月15元/平方米，每个月多收12.91万元，每年多收150多万元，这10多年总计多收了1500多万元。

　　物管方：按照物价局备案的价格收取

　　对于李先生反映的问题，上游新闻记者找到了写字楼物业管理处对此事进行了解。该公司相关负责人称，每个月收取23元/平方米的物业管理费没有问题。

　　这位相关负责人表示，那份备案是对写字楼物业服务的备案，上面确实是每月15元/平方米。但在写字楼建成提供服务后，需要正式到物价局去备案，这时候备案提供物业服务的价格是每月23元/平方米。

　　这位负责人还解释，当时在住建委的备案，只是对这个物业事实的备案，最后物业定下来的是每月23元/平方米的价格，这一价格是根据服务标准来定的，是一个市场调节价，是在物价局进行的备案。与业主之间的前期服务合同的价格也是按照每月23元/平方米的价格签订。

　　“我们就是按照物价局备案的价格收取，是没有问题的。如果没有经过物价局备案也不能说想收多少就收多少。”该负责人还称，写字楼中央空调24小时开放，从来没有收过加时空调费。

　　上游新闻记者也以业主的身份，就该写字楼物业费定价咨询了江北区物价局，物价局工作人员表示，写字楼物业费价格一般是按照市场规律定价，比该物业服务费每月23元/平方米高的写字楼有，比这个价格低的写字楼也有。

　　律师观点：应按每月15元/平米价格收取

　　物业费到底该怎么收？上游新闻记者就李先生的遭遇，向北京市京师（重庆）律师事务所执业律师胡宸粼进行了咨询。

　　前期物业服务协议备案后，物业是不是应按备案协议上的15元/平米收取？对于这个问题，胡宸粼说：“我国《民法典》第937条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

　　“因前期物业服务合同，不是业主与物业公司签订的，业主也没有变更该合同的权限，只有业主大会才能调整物业费，前期物业公司只能根据备案的《前期物业服务合同》约定，收取相应的物业费。”他说。

　　如果李先生希望能够物业恢复15元/平米的价格，应该采取哪些途径？胡宸粼表示，第一，李先生可以起诉到法院，主张物业费按照15元/平方米的价格计算，同时，以不得当利要求物业返还多收的物业费。第二，李先生所在小区，可以成立业主委员会，因为只有业主委员会才能代表小区的全体业主。另外，还可以由业主委员会与物业公司进行协商，重新订立物业服务合同，对物业费的价格进行调整，又或者，重新选聘物业服务人，重新商议物业服务标准和收费标准。

　　上游新闻记者在网上找到了《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》渝府办发〔2015〕36号，其中，第十二条明确，“非住宅和前期物业服务终止的住宅及配套停车场的物业服务收费标准，由物业服务企业与建设单位或业主大会在物业服务合同中约定，并在合同签订后十五日内报所在区县（自治县）价格主管部门。”

　　目前，重庆富力海洋广场的业主已经就成立业主委员会进行了投票，李先生表示，希望在业主委员会成立后，能够与物业公司就物业管理费价格进行重新协商。

　　上游新闻记者何艳

（文章来源：上游新闻）