“2023年，中国经济逐渐复苏，但仍面临内外挑战。前三季度GDP同比增长5.2%的背后是中国经济引擎从资源驱动到创新驱动、从人口红利到人才红利、从出口导向到消费升级的深刻转型。”世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨日前对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示，在技术创新和消费升级并驾齐驱的浪潮下，企业战略和居民消费行为正在发生改变。“投资者可以重点关注受益于产业创新和消费升级的重点城市生命科学园区和长租公寓，并以品质为核心深入挖掘商办及仓储物流板块的投资机会，构建高质量资产组合。”

　　据了解，得益于新一代信息技术、生物技术、高端装备制造等战略性新兴产业加速崛起，人才资源富集的一二线城市是企业选址扩张的重点。除写字楼外，机构化长租公寓受城市更新、政策等多方面因素影响也迎来大幅增长，今年前三季度，全国的租赁住宅大宗交易已超过前两年的总和。

　　“中长期的机构投资者应优先关注未来现金流锁定性良好的一线城市核心区位超甲级和甲级写字楼资产。”世邦魏理仕方面表示，中国内地写字楼资产过去十年的收益率表现与全球90%以上的主要市场呈现低相关或负相关性，这将为全球投资者提供分散化投资的选项。

　　新兴产业带来增量需求

　　战略性的新兴产业为企业选址带来了增量需求。世邦魏理仕数据显示，战略性新兴产业的办公选址轨迹与人才资源分布高度一致，2019年至今，战略性新兴产业写字楼新租面积的84%落位于北京、上海等七大城市。其中，京沪保持绝对的领先，新租面积占比超过半数。

　　此外，企业对办公空间品质的日益重视是高质量发展背景下另一个重要的结构性趋势。今年前三季度，全国18个主要城市甲级写字楼净吸纳量占比录得97%的历史新高；而在一线城市中，甲级楼宇对乙级楼宇的挤出效应更加明显。

　　以生命科学园区为例，作为连接中国老龄化、消费升级人口趋势和国内产业创新升级的桥梁，生命科学园区正在成为当前产业地产和高质量经济发展契合度最佳的领域之一。

　　记者注意到，尽管自2022年以来全球生物医药投融资出现周期性下滑， 但领先药企持续加大新药研发力度。今年上半年，A股上市医药企业研发支出同比增长18%，过去五年保持了近20%的复合增速。

　　世邦魏理仕方面表示，经过对比京沪生命科学物业与其他研发设施自2020年以来的表现发现，前者在租金增速和出租率提升方面均具备明显优势。除强劲的基本面因素之外，生命科学研发设施在建筑规范、环境评价、行业许可、设备投入等方面的高门槛也令其租户通常具有较强的黏性。

　　除了园区物业外，高标仓吸纳量也出现增长。数据显示，今年前三季度，全国主要城市高标仓累计净吸纳量达到530万平方米，同比大幅增长45%，同比口径下相当于疫情前三年同期平均水平的150%。

　　对此，世邦魏理仕方面表示，国内高标仓市场正在经历阶段性的供应高峰，2023年的新增供应预计超过1200万平方米，但未来两年将迅速回落至600万—650万平方米左右的合理水平，“有鉴于租赁需求所呈现的韧性，2024年下半年至2025年市场供需平衡将逐步改善，尤其是租户重点拓展的一线城市及周边卫星市场有望率先实现租金企稳增长”。

　　此外，仓储物流的绿色属性等也将凸显。世邦魏理仕方面表示，82%的受访物流企业表示未来三年计划在一线都市圈进一步扩张，并将交通设施、消费者和终端市场以及上下游制造商和供应商等区位因素置于仓库租金水平之先。值得一提的是，在租户未来最迫切想要增加或提升的仓库配置中，屋顶光伏和新能源车充电设施分别以45%和44%的比例位居前两位，仓储物流的绿色属性日益受到租户重视。

　　长租公寓进入快速发展期

　　除了产业创新带来的商业需求外，长租公寓等行业发展也驶入快车道。

　　世邦魏理仕数据显示，2023年前三季度，全国租赁住宅大宗交易达到19宗，累计交易金额110亿元，超过了前两年的总和。同时，城市更新也为投资者进入长租公寓领域提供了机遇。“2015年至今，涉及物业类型变更的商办酒大宗交易共35笔，其中22笔改造或计划改造为租赁住宅，酒店及低等级写字楼为主要改造来源。”世邦魏理仕方面表示。

　　同时，世邦魏理仕方面进一步表示，以上海的典型子市场乙级写字楼与长租公寓租金坪效对比可以发现，长租公寓在大部分区位拥有坪效溢价，在内环外尤具普遍性。“改造所带来的租金收入提升以及地方政府对城市更新的政策支持将持续为投资者创造长租公寓的投资良机。”

　　除了长租公寓增长外，随着外部环境改善，线下消费客流也迅速反弹，实体门店在全渠道零售链中仍然具有不可替代的作用。“实体门店正在迅速转型为集消费、服务、体验和社交属性于一体的综合性场所。”世邦魏理仕方面表示，“质”重于“量”、体验驱动销售和社群营造将是未来零售品牌强化实体门店网络的重要方向。

　　根据欧睿咨询的预测，2023年—2027年中国线下零售经营面积的累计增长率将达到9.4%，与品质生活相关的手袋和旅行箱包、运动健康、休闲和美妆将呈现更强劲的增长。

　　对此，世邦魏理仕方面表示，零售物业的投资将迎来周期性的机会，但并非所有项目的表现都将会从市场复苏中同等受益，运营能力将是重要的差异项。“通过对上海零售物业市场的分析表明，业主的运营能力对项目出租率的影响比区位因素更为显著，这一趋势在疫情暴发后愈加凸显。”

　　记者注意到，消费基础设施REIT有望进一步激活零售物业大宗投资。相关资料显示，2023年3月，中国公募REIT试点再次扩围，包括购物中心、百货商场、农贸市场等在内的消费基础设施被纳入底层资产。截至目前，已有4只消费基础设施REIT正式获批或在受理进程中。

　　“从上述4只产品底层资产的具体情况来看，公募REIT对于二线城市购物中心、社区商业、土地年期较短项目等目前大宗交易市场上关注度较低资产的流动性提升具有积极作用，建议投资者可以关注相关PRE—REIT的投资机会。”世邦魏理仕分析认为。

（文章来源：中国经营网）