10月20日，万科在西安举办媒体交流会，金句频出的万科董事会主席郁亮又有何表态呢？对于外界普遍关心的市场形势问题，郁亮表示，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米，若以2023年不到7亿平方米的新开工面积估算，现阶段住房建设水平显然超跌了。“但是，住房作为居民生活的刚需不会消失。”郁亮表示，市场积累的反弹力量和政策支持给恢复提供了一定动力，希望地方政府在供给端有更积极的落地举措。

　　谈市场过剩：

　　新开工面积远低于行业中枢值

　　在今年8月31日举行的万科中期业绩发布会上，郁亮提出“当前市场显然超跌了”，引起业内热议。而在此次的分享中，郁亮对于这一论点进行了补充。他指出，从人均住房面积来看，主要城市当前的住房条件“被平均”了；另外，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛，仍有巨大的潜力。此外，目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，康养居住、旅游居住等需求都是例证，但目前针对新需求的市场供应是不充分的。

　　郁亮认为，城市人口对住房需求仍在增长、改善和更新，未来住宅建设的中枢值可达10-12亿平方米。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离中枢值有较大差距。

　　对于近期陆续出台的政策对市场的短期影响，郁亮则认为不能指望政策一招解决所有问题。他建议各地可因城施策，结合本地市场情况加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品。

　　谈战略难点：

　　坚守“长期主义”与实现商业模式闭环

　　郁亮坦言，行业阵痛的影响比预想中要长。为了适应行业的变化，万科选择了开发经营服务并重的战略。这其中的难点，郁亮认为首先是需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。他以长租公寓业务为例表示，对于这一项不动产业务中最难赚钱的业务之一，万科通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，正在逐渐取得成效。自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

　　第二个难点，则是商业模式能否实现闭环。在这一问题上，郁亮对于REITs的发展寄予厚望。他表示经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望。“对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。”郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。届时，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。

（文章来源：广州日报）