在10月20日的万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮表示，目前的住房合理需求每年在10亿-12亿平方米，预计今年开工量不到7亿平方米，是远远低于合理需求的。通常压缩越厉害反弹也会越大，未来房地产市场会产生向上修复的力量。

　　在郁亮看来，房地产调控政策虽然不是万能的，但肯定有用，9月份市场已有好转。后续政策仍然有发力的地方，且每一项政策都希望能落实到位，每个城市要用好因城施策的工具。他仍然坚持之前的看法：市场短期有压力，长期有信心。

　　郁亮分享了一组行业数据——8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果。9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。他认为，市场积累的反弹力量和政策支持为市场恢复提供了一定动力。同时，不能指望政策一招解决所有问题。他建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可以考虑的举措。

　　郁亮把当前房地产市场的状态比作马拉松“撞墙”阶段。“今天（房地产市场）的状态有点像马拉松撞墙。马拉松通常有不少人会在30多公里以后开始撞墙了，会跑不动了，身体原来是消耗碳水化合物，以糖转换能量，但跑了30公里之后体内的糖基本消耗完了，开始燃烧脂肪释放能力让你继续往前跑。人体的转换过程要燃烧脂肪的时候转化过程会比较慢，需要5-10分钟左右的转换时间，那一段是最痛苦的，因为糖能量不够了，脂肪还没起来，熬过去就能跑下去了。”

　　他表示，跑马拉松过程中动能的转换，放到经济上来看，现在叫“新旧动能转换”，国家经济要有更好地发展，就要转换新的发展动能。“房地产行业也是一样，要从过去传统阶段向新的发展阶段去走，或者从过去简单的规模发展到今天更高速的发展去转变。”

　　郁亮坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。不过，他强调，无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段。

　　“只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。”郁亮认为，当下不必过于悲观，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

（文章来源：上海证券报）