近日，国际评级机构穆迪官网发布多家国资房企评级数据，其中评级最靠前的几家国资房企，如万科、保利和中海，评级展望均从稳定调为观察。而国际评级机构惠誉更为“激进”，直接下调了保利和万科的评级等级，均由BBB+调整为BBB。尽管仍处于“投资级”评级范畴，但距离“投机级”评级门槛BB已非常接近。

　　今年房企的整体环境颇为严峻，但最新国家统计局公布的前9月数据显示，房企前三季度仍收获不少亮点，如竣工面积48705万平方米，同比增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，同比增长20.1%。

　　据公开资料显示，多家头部房企回应称，受中国房地产行业宏观下行周期影响，公司业绩短期波动会触及评级体系中的关键指标，但基本面风险可控，对公司日常经营及偿债能力影响不大。据媒体报道，由于房企境外债发行几近停滞，各方建议投资者和债权人需要冷静地观察新的环境，新的变化，不要轻易被短期情绪捕获。

　　保利、万科均因杠杆率过高遭评级下调

　　惠誉在9月发布的报告中认为，中国全年新建商品住宅销售额将下滑10%-15%，降幅大于预期。同月，穆迪评级机构官网发布部分房企评级下调或评级展望下调数据，多家头部国资房企在列。

　　进入10月后，房企平安不动产被穆迪下调评级，其主体评级由Baa2下调至Ba1，而惠誉下调保利和万科的评级，则是首家在近期下调龙头房企评级的国际评级机构。

　　惠誉表示，目前中国头部房企受房地产下行周期影响，杠杆率持续高企，其中保利杠杆率将保持在45%以上，而万科为35%以上，均触发惠誉评级指标中的关键节点。

　　销售数据显示，今年前9个月，保利发展实现签约面积1918.59万平方米，同比减少0.1%；实现签约金额3351.53亿元，同比增加4.7%。而万科今年前9个月，公司累计实现合同销售面积 1818.4 万平方米，同比减少6.12%，合同销售金额 2806.1 亿元，同比下降10.82%。而同期中海地产、华润置地的销售额增幅则均在20%以上。

　　惠誉认为，尽管万科在寻求可行的融资方案，但A股增发取消仍然降低了这家房企短期内降低杠杆的可能性，也让万科杠杆率改善的影响变得有些不确定。同时惠誉认为，因合同销售和现金流变化会削弱保利在去杠杆方面所做的努力。

　　不过，惠誉在下调评级后对这两家房企的发展前景仍保持看好。惠誉认为，得益于保利和万科在中国房地产开发行业中的领先地位，其充足可靠的境内外融资渠道、强大的业务概况和灵活可控的负债结构，将有助于降低企业的偿债风险。

　　房企竣工持续改善，短期评级波动不改基本面筑底回暖

　　据最新国家统计局公布的数据，今年前9月，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%，房屋新开工面积72123万平方米，同比下降23.4%。不过竣工数据表现亮眼，随着“保交楼”的落地和早些年销售的楼盘进入交房周期，竣工情况迎来持续好转，房屋竣工面积48705万平方米，同比增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。

　　东兴证券在最新的行业点评中表示，随着八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，核心城市限购的普遍放松，新房销售有望迎来筑底回暖。目前金融机构的信贷支持出现了回暖，国内贷款同比转正，自筹资金同比降幅明显收窄，优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。

（文章来源：财联社）