针对“房地产行业8月陆续出台的政策改革对公司有无积极影响？”的提问，南山控股（002314）9月20日在接受新加坡保宁资本调研时表示，近期各地实施的“认房不认贷”、调整差别化住房信贷政策等，有利于满足购房者的合理住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。政策的密集出台为市场注入信心，根据中指研究院9月4日-6日调查，新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15百分点。随着9-10月份房企推盘增加，销售降幅有望逐步收窄，阶段性恢复可期，但行业实现趋势性逆转仍需更多产业政策和宏观政策支撑。
公司为何发生较多对外担保事项？南山控股回复道，公司为下属控股子公司和参股公司贷款提供担保，基于其正常经营的资金所需，确保公司持续稳健发展，符合公司整体利益，公司对其具有管控权或重大影响，被担保人具备良好的偿债能力，风险整体可控。
公开资料显示，深圳市新南山控股(集团)股份有限公司是一家集成房屋的企业，主要从事集成房屋的生产、租赁和销售业务，同时，还涉足船舶舱室耐火材料的研发、生产和销售业务，以及空气净化技术设备及系统工程的设计、安装和施工业务。
南山控股日前在互动平台表示，公司与中国核能科技下属公司中核南京共同推进园区屋顶光伏建设，已在部分园区开展试点，其中上海宝山宝湾屋顶光伏项目已完成备案并取得电力接入方案批复。
业绩方面，南山控股2023年上半年营收净利双双大增，上半年公司实现营业收入约79.02亿元，同比增长264.20%；净利润约2548.63万元，去年同期亏损约1.31亿元，同比扭亏；基本每股收益约0.01元。
二级市场上，南山控股近年来基本上在低位盘整，截至发稿，其股价涨0.30%，报3.32元/股。
■以下为调研主要内容：
问：不同城市住宅项目来访量或者交易量是否有明显变化？
答：公司地产项目主要分布在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市。近期来访量有所提升，公司会持续关注市场动态，采取积极、灵活的营销策略并适时调整项目定位，以期加快项目去化，加速资金回笼，实现经营目标。
问：公司房地产开发业务的毛利率上半年有所提升，预计下半年结算毛利率的变化趋势？
答：今年地产结转项目主要分布在上海、成都、武汉、东莞等地，受结转项目不同的影响，毛利率会有所波动，整体处于市场合理区间。近年来，受调控政策与市场环境影响，行业利润率持续承压。长期来看，当前政策已经在发力，相信在各方面的共同努力下，行业的回报水平，最终会保持在社会平均水平上。
问：房地产开发项目是否需要折价销售？
答：房地产开发业务因类施策推动项目销售去化，促进现金回流。为加大去库存力度和回款速度，部分项目会有尾盘促销，销售策略将会根据项目具体情况确定。目前总体销售情况良好，2023年上半年，累计实现全口径销售金额99.4亿元，同比增长86.5%；合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额50亿元，同比增长153.8%。
问：公司今年的新开工面积和竣工计划？
答：今年上半年，公司仓储物流业务新增开工面积约47.2万平方米，新增获取土地面积127亩；房地产开发业务新增开工规划计容建筑面积15.3万平方米，获取扬州地块占地98亩。今年计划竣工包括成都南山凌峯、苏州溪上四季花园、东莞南山悦府、长三角国际影视中心等项目，公司按照投资规划积极推进相关竣工及交付工作。
问：公司今年新增土地储备的规划？
答：公司希望维持房地产开发业务稳健发展，采取严谨的土地储备方针。近两年来，房地产行业经历了时间较长、幅度较大的调整，行业格局不断发生变化。面对新形势，公司持续强化投资能力，聚焦深圳、上海等核心城市的优质区块，寻求高确定性项目，保障房地产开发业务可持续发展和效益提升。
问：宝湾物流整体租金和使用率是否还有提升空间？
答：我国仓储物流行业处于发展期。与发达国家相比，目前人均仓储物流面积偏低，随着居民消费能力的提高，以及电商行业、零售行业、第三方物流、制造业等相关行业的发展，长期来看，仓储物流的市场需求保持增长趋势。2023年上半年，整体物流市场租赁需求表现平稳，部分供应集中放量城市存在空置率提升和租金压力，核心区域高标仓依然是稀缺资源，整体租金和使用率维持稳定。随着政策措施显效发力，制造业的扩张与复苏，居民消费潜力逐渐释放，长期来看仓储物流依然呈现积极发展态势。
问：请问宝湾物流与客户的合同期？
答：宝湾与客户签订的仓储服务合同一般为1-3年，定制仓客户期限基本要求5年，客户整体稳定。
问：公司有没有REITs相关的规划？
答：公司子公司宝湾物流目前全力推进首单公募REITs发行工作，底层资产包括天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园4个仓储物流园区项目。未来将结合政策要求、资产本身的情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，确保业务长期、可持续发展。
（文章来源：读创）
