港股地产股“仙气飘飘” 房企如何穿越“周期”?
2023年09月02日 08:32
作者: 吴家明 胡华雄
来源: 证券时报
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“要是买不起房,可以买房企的股票,现在很多房企的股价才几毛钱!”这是在一些网络平台上的段子,但也从一个侧面体现出当下许多上市房企在资本市场面临的窘境。

  “要是买不起房,可以买房企的股票,现在很多房企的股价才几毛钱!”这是在一些网络平台上的段子,但也从一个侧面体现出当下许多上市房企在资本市场面临的窘境。

  在港股市场上,由于房地产市场的变化,越来越多低于1港元的“仙股”出现。对于多数上市房企而言,在应对这场“市值保卫战”的同时,该如何穿越好当下的楼市“周期”?

  内房股“仙气”一片

  近日,港股市场多家知名内地房企的股票价格跌破1港元,将市场的目光再次带向这一群体。比如,昔日的房地产巨头中国恒大近日股票复牌,复牌当日股价暴跌78.79%,直接跌破1港元,此后几个交易日中国恒大股价继续下跌,截至目前,公司股价仅报0.275港元。无独有偶,另一家头部房地产企业碧桂园的股价自今年8月11日跌破1港元后,至今仍未回到1港元以上。

  实际上,随着近年房地产市场不景气,不少房企不仅收入和利润大幅下滑,其在资本市场上的境遇也不容乐观,这直接体现在股价的连续暴跌和市值的大幅缩水。

  据Wind数据显示,截至目前港交所行业分类下的地产业中,有近140家办公地址在内地的地产公司。统计数据显示,上述近140家公司中,有超过80家公司最新股价低于1港元,占比超过一半。如果将低于1港元就视为“仙股”的话,上述公司股票已成为“仙股”。

  不过,以往内房股中股价低于1港元的情形并不多见,目前内房股“仙股”数量大幅增加,主要是最近几年相关公司股价出现罕见跌幅所致。据证券时报记者统计,上述近140只股票中,有超过110只股票今年以来股价出现下跌,其中76只股票年内跌幅超过30%,占比超过一半。这里面,超过40只股票年内股价腰斩。

  若将时间进一步拉长至2021年初起算,统计数据显示,上述近140只股票中,有130只股票期间股价出现下跌,其中有99只股票期间股价腰斩。这里面,有多达35只股票期间跌幅超过90%。这意味着,不少内房股在这段时间股价跌得只剩下昔日高位的一个“零头”。

  昔日港股市场千亿市值房企群体不少,其中内房股占了比较大的比例,但如今仅有龙湖集团万科企业等少数内房股市值达到千亿级别。

  一些房企的“秘诀”

  IPG中国首席经济学家柏文喜表示,越来越多的房企股票变“仙股”, 一方面是企业自身运营业绩差,甚至出险后长期不能恢复正常运营所致,同时也与行业本身陷入困境、多项政策作用之下市场依然尚未回暖,以及行业走势与预期不明有关。

  其实,自2021年以来许多房企流动性危机持续发酵,房地产行业处在从高负债扩大规模向高质量发展的转型期。对于房企而言,如何能够更好度过这个时期?最近,正值房企中期业绩发布高峰,一些业绩增长且表现稳健的房企,似乎也给出了自己的“秘诀”。

  过去,许多房企都会定下“高销售目标”,在业内人士看来,此举或许能提振市场对企业发展的信心,倒逼企业大规模拿地、加大杠杆和快销。只是,一旦市场行情回落,不少房企又下调年度销售目标。

  回顾过去的几年,越秀地产多次因为制定的销售目标增幅低于同行而受到质疑。“因为增长速度低于行业数据,我们也常受到批评,但是越秀地产一直以来都坚持发展不是为了规模,而是要为股东创造更多的价值。”在业绩会上,越秀地产董事长兼执行董事林昭远称。他透露,越秀地产自2013年以来一直把针对自身的投资评级当作重点工作来抓,“特别是一些重大投资,都将评级这个指标拉进来。”

  而在龙湖集团的中期业绩发布会上,谈到如何实现企业高质量发展的战略变化,龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平认为:“行业过去处于高杠杆发展模式,基本聚焦地产开发,以规模作为业绩的导向,但规模越大,需要的资产规模越大,负债规模也会变大,资产和负债会同步上升,如果市场出现波动,企业会出现问题。”

  陈序平强调,龙湖将不再依靠负债规模的增加,去驱动资产规模、销售的增长,并降低外债比例,保持健康的债务结构。同时,保持经营性现金流为正,扣除分红之后也要为正。

  不能把房子做成“标准快消品”

  柏文喜表示,一些房企如龙湖,还有港资房企中的龙头企业,它们的风险水平控制得相对较好,财务稳健且收入结构中来自于运营业务收入的占比较高,自然让其对于行业周期与市场波动具有较强的适应能力。因此,实现业务转型和优化财务结构,注重现金流安全和行业长期趋势研判都是其他房企可以学习的地方。

  也有业内人士表示,通过物业管理、运营收入等方式对冲楼市周期下行风险,是房企后续应该注重的方式,盈利模式不再依赖单一的重资产开发销售,而是形成租赁、代建和管理并重的均衡发展模式。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,房企应坚持主业,不盲目追求规模,特别是通过负债加杠杆来扩张规模。如果房企过分追求规模,必然会在产品打造上失去“坚持主业”的思路,把房子做成“标准快消品”。所以,对于产品的打造也是出险房企应该学习的地方。

  “当企业出现问题,尤其是资金链出现问题的时候,企业的管理层、大股东家族等应该将自己所承担的责任履行到位,那么资本市场才会给予一个相对好的回报,例如大部分股价跌成‘仙股’企业,其实是投资者用脚投票,也是投资者不仅仅针对企业经营,而且是对管理层在管理这个企业过程的‘态度’的一种表达。”李宇嘉表示。

  中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示,整体来看,近期中央及各部委密集发声,带动了房地产市场预期和信心的修复,但从政策改善到市场见效通常需要一个过程,因此在中央定调之后更需要地方加快落实具体政策,尤其是政策较为严格的核心一二线城市,政策优化将有助于推动销售企稳。“在房地产销售未实现整体企稳回升之前,加大房企融资支持至关重要,只有供求两端协同发力,才能最大程度地保障房地产行业平稳健康发展。”

(文章来源:证券时报)

文章来源:证券时报 责任编辑:8
原标题:港股地产股“仙气飘飘” 房企如何穿越“周期”?
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