中国奥园公布了债务重组的最新进展。8月10日晚间，中国奥园在港交所公告称，持有奥园现有票据本金金额75.89%的债权人已正式签署或同意重组支持协议。在7月重组方案公布之初，获得了33%的债权人同意，而这份方案最终通过的标志正是得到超过75%的债权人批准。当前，中国奥园共有10只美元债，规模共计31.88亿美元。10只债券全部发生过违约，其中5只本金已逾期。

　　超75%的债权人已同意债务重组协议

　　中国奥园称，当前，持有奥园现有票据本金金额75.89%的债权人已正式签署或同意重组支持协议。其中，部分非ICA债权人已签署或同意重组支持协议。同时，因应债权人的要求，公司已决定延长重组支持协议费用截止时间至8月31日下午五时，让更多债权人可以取得重组支持协议费用。

　　根据此前的重组协议，中国奥园把债权人分为ICA债权人和非ICA债权人。ICA债权人可以同时参与ADD HERO（奥园公司全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited）协议安排方案及中国奥园协议安排方案，同时享受两个方案带来的权益，而非ICA债权人只能参与后者即中国奥园重组方案。这将导致ICA债权人的回收率较非ICA债权人的回收率翻倍。

　　7月2日，中国奥园曾公告，已与境外若干优先票据持有人（占未偿还本金总额的约33%）组成的债权人小组就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议。根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具（其中三支共计18亿美元新债务工具由Add Hero Holdings Limited发行）期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。

　　据悉，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园“权益”入账。连同方案中的债转股，若重组方案完成，上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元，资产负债率则显著改善，令公司实现轻装上阵。以债转股+展期为特点的中国奥园重组，是房企债务处置非常典型的案例。在易居研究院研究总监严跃进看来，如若重组成功，将是具有行业标杆意义的重要事件，也将给其他房企债务重组以借鉴示范。

　　值得注意的是，奥园的重组方案需要获得出席相关债券会议的多数债权人批准，最低比例为75%，方案才可通过。当前，这一目标已达成。对至今获得债权人的大力支持，中国奥园称深感鼓舞。

　　两年亏损超400亿，补发财报或为复牌

　　此前发布债务重组方案的同时，中国奥园还补发了2021年全年、2022年中期、及2022年全年业绩报告。2021年度中国奥园的总营业额为500.22亿元，较2020年之677.94亿元下降177.72亿元，同比下降26.2%；2021年，中国奥园毛利为-119.35亿元，较2020年之毛利160.81亿元下降174.2%，毛利率为-23.9%。2021年，中国奥园公司拥有人应占亏损为330.75亿元，较2020年之溢利59.08亿元下降659.9%。

　　2022年，中国奥园的部分财务指标如毛利率等好转，但整体依然承压。2022年度，中国奥园的总营业额为187.11亿元，较2021年之500.22亿元减少313.11亿元，减幅为62.6%；同期中国奥园毛利为8.41亿元，较2021年之-119.35亿元上升107%，毛利率为4.5%。2022年，中国奥园拥有人应占亏损为78.43亿元，较2021年之亏损330.75亿元上升76.3%。2021年和2022年，中国奥园合计亏损约为409.18亿元。

　　2022年1月，中国奥园官宣美元债违约。从2022年4月1日起，中国奥园股份在港交所暂停买卖。当前，中国奥园已停牌16个月，而根据港交所相关规定，上市公司如果停牌18个月仍然不能复牌将面临摘牌风险。业内人士均认为，连续补发三份财报并披露债务重组方案及进展，或是中国奥园为复牌作准备。

　　从2023年前六个月表现来看，中国奥园未经审核物业合同销售额累计约人民币74.8亿元，逾九成房地产项目按计划及进度进行。奥园称，未来将继续确保项目竣工交付，同时整合资源盘活项目的建设和销售，降低营运开支，全力设法改善流动性。在保交付方面，今年1-6月中国奥园交付约1.9万套房源，交付面积约235.3万平方米。

　　资不抵债，10只美元债已全部违约

　　截至2022年底，中国奥园的总资产约为2344.26亿元，总负债为2520.63亿元，总权益为-176.37亿元。财报提到，由于还款违约及交叉违约，公司的流动负债超过流动资产约298.69亿元。银行及其他借款以及优先票据及债券合共为人民币1090.5亿元，其中994.46亿元将于2023年底到期。

　　对于负债中的计息债务，截至2022年12月31日，中国奥园拥有境外计息负债总额约为428.18亿元人民币，其中291.44亿元人民币为债权人相互协议的一部分；境内计息负债总额约为662.32亿元人民币。

　　据企业预警通，中国奥园集团股份有限公司（即中国奥园，HK.03883）共有10只美元债，规模共计31.88亿美元。10只债券全部发生过违约，其中5只本金已逾期。由中国奥园100%持股的奥园集团有限公司有8只存续的境内债，规模68.65亿元。7月20日，奥园集团有限公司被申请破产重整。

　　图：中国奥园发行的中资美元债

　　（资料来源：企业预警通，财联社整理）

　　据中国奥园自己测算，预计未来十年左右，开发项目将产生无杠杆自由现金流总额约643亿元，而偿还项目层面债务后的累计现金预计约为185亿元；奥园出售部分境内及境外资产所得的款项净额预计约为80亿元至138亿元。

　　在最新的债务重组进展公布后，中国奥园的美元债下跌。由中国奥园发行的CAPG 7.95 06/21/24现价4.372美元，下跌1.869%；CAPG 6.35 02/08/24现价4.333美元，下跌1.422%；CAPG 5.88 03/01/27现价4.368美元，下跌1.411%。

　　图：中国奥园CAPG 7.95 06/21/24价格走势

　　（资料来源：Wind，财联社整理）

（文章来源：财联社）