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房企吸金“止渴” 信托及境外融资成救命稻草

2018年05月21日 21:15
来源: 北京商报
编辑:东方财富网

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  加息周期、信贷收紧、楼市调控不动摇,令房企们仍集体处于焦虑中。对于重资产运行的房企而言,失去持续的资金支持,就相当于被扼喉。因此,房企的身影越来越多地出现在各个融资领域,在传统银行信贷和国内发债依旧受限的情况下,信托和海外融资延续了2017年的火热。截至5月21日,房地产信托成立规模比去年同期增长约六成,前四个月房企海外融资规模更是翻了一倍。业内人士认为,除了积极扩大融资机会,房企通过降价来回笼资金也同样关键。

  信托及境外融资猛涨

  在2017年饱尝缺钱滋味的房企,头顶的阴云在今年依然没有散开,扎堆在信托和海外“补血”便是一个例证。

  海外融资是房企短期内理想的渠道之一。据国家发改委网站的外债管理板块公示信息显示,近一个月内,已有包括融创、万科、首创在内的超过十家房企发行境外债券。中原地产研究中心公布的统计数据显示,截至今年4月底,房地产企业海外资本市场融资数据已达到了233.2亿美元,同比2017年前4月的112.35亿美元上涨幅度高达107%,单是今年4月房企单月发债金额就有88亿美元。

  另一个开启疯狂“吸金”模式的是房地产信托。根据用益信托的统计,截至5月21日,年内房地产信托成立规模为1633.61亿元,在五大类投向中排在首位,比排在第二的金融类产品规模高出约150亿元。而在一年前,金融和其他投向规模都超过2000亿元,房地产信托成立规模则只有1066.48亿元。不仅是规模同比增长了约六成,今年成立的房地产信托收益率也最高,为8.05%,其他类投向没有超过8%的收益率,代表房地产融资成本最高。

  传统融资难给力

  与上述两个渠道募资规模猛涨形成对比的是,房企传统融资方式“不给力”。

  其一是国内发债,目前虽然略有放松,但总体门槛依然很高,只有主要的龙头房企能拿到发债批准。加上资金面整体偏紧,以及债市违约扰动等因素,企业取消或中止发债的情况日渐增多。就在5月21日,上交所披露信息显示,重庆龙湖企业拓展优先公司2017年公开发行的公司债状态变更为中止。本次债券发行总规模不超过80亿元。而据数据显示,2017年房地产企业共发行公司债85支,总规模940.8亿元,较2016年的7955.5亿元已大幅“缩水”88.17%。

  其二是银行信贷,被视为最好的融资渠道,但现在也明显收紧。央行调查统计司司长阮健弘此前介绍,今年一季度新增的房地产贷款1.9万亿元,占同期各项贷款增量的比重比去年的占比水平要低2个百分点。

  监管对资金违规流入房地产市场的严控,无疑让房企融资吃紧。就在近10天内,住建部又两度重申调控目标不动摇、力度不放松,也是年内第4次对房地产调控表明坚决态度。“从各地楼市调控趋势来看,预计房企资金还会持续受到压力,对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  另外让房企融资形势愈发严峻的原因,则是房企自身对规模的追求。张大伟表示,房企依然在加速拿地,资金压力大的企业都在赌博房地产市场快速转涨,土地市场的拓展布局,反过来又进一步推动了房地产企业的融资需求。

  降价回笼资金成关键

  “很多房企的融资吃紧,说明政策层面对于房企的粗放经营模式不认同,所以会有各类新的管控做法,通过融资收紧,有助于规范市场交易。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  然而,在规模化竞争格局背景下,“不断粮”又是房企的基本保障。金融业观察人士、金乐函数分析师廖鹤凯表示,房企大多数还是重资产运行,而且开发周期都较长,需要持续的信贷支持。他进一步分析称,房地产信托为大中型地产企业输血的可持续性和动力较高,而且深入合作的空间也很大。不过,张大伟认为,信托融资成本相对太高,海外额度又有限,这两个渠道并不能完全满足房企融资需求。

  业内人士认为,房企作为资金密集型企业,须根据自己的需求慎重选择融资方式,在目前境内外融资环境均不宽松的情况下,有能力的上市房企可利用上市优势,利用再融资方式为公司提供充足的资金需求。

  严跃进也分析称,从短期看,和银行形成战略合作是很关键的一点,这是扩大融资机会的一个重要体现。而从中长期来看,适当增强股权融资,而弱化债权融资较于关键。

  此外,他还指出,对于房企融资来说,近期必然需要积极降价,这既是销售策略,也是融资策略,通过降价来回笼资金是很关键的。后续对于此类地产企业来说,适当参与一些政策鼓励的业务很关键,包括租赁住房业务、基础设施配建业务、棚改业务等。

(责任编辑:DF134)

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