买下欧洲

2014年06月11日 19:57
来源: 《陆家嘴》
编辑:东方财富网

东方财富APP

  • 方便,快捷
  • 手机查看财经快讯
  • 专业,丰富
  • 一手掌握市场脉搏

手机上阅读文章

  • 提示:
  • 微信扫一扫
  • 分享到您的
  • 朋友圈
陆家嘴2014年6月刊

陆家嘴2014年6月刊

  在实力雄厚的主权财富基金的指引下,亚洲投资者迅速涌向欧洲房地产市场。他们的到来不仅拉低了该领域的收益水平,而且也迫使传统的机构买家不得不开始寻求新的业务增长点。

  文/西蒙·米兹(Simon Meads)

  英国北方之都曼彻斯特以其无与伦比的足球俱乐部和美轮美奂的音乐剧场而闻名于世。如今,这个城市的不动产市场也开始引起外界更多的关注。

  2013年12月,德意志银行(Deutsche Bank)资产与财富管理分部以1.42亿英镑(约合2.21亿美元)的价格收购了天使广场(One Angels Square),后者系曼彻斯特商业中心一座崭新的玻璃墙体式办公写字楼,同时它也是欧洲现代化程度和能源利用率最高的建筑楼宇。此项交易另外一个引人注目的地方在于它的联合收购方的背景——中国国家外汇管理局 (State Administration of Foreign Exchange)。此外,它的初始投资收益不超过6%。这也创下了英国中心市场以外的新低。

  天使广场收购交易并非个案。在过去的一年间,许多主权财富基金纷纷进军伦敦不动产交易市场,并由此拉开了登陆欧洲的序幕。如今,它们的不动产收购活动正在不断加速。去年12月份,新加坡主权财富基金政府投资公司(GIC)收购了布劳德盖特大厦(Broadgate)50%的股权,后者是伦敦城金融区边缘的综合性办公楼。此项交易总额为17亿英镑,是2013年欧洲不动产行业领域最大的交易项目之一。同年1月,总资产高达6500亿美元的主权财富基金——中国投资公司(China Investment Corp.),斥资8亿英镑收购了西伦敦地区占地33英亩(约合13公顷)的商业建筑群——奇斯维克商务园区(Chiswick Park).

  伦敦房地产服务企业第一太平洋戴维斯公司(Savills)欧洲商业不动产研究业务主任马特·欧克利(Mat Oakley)说:“如果要成为行业内具有高信任度的国际投资者,那么你需要在伦敦买点什么东西作为证明。”

  亚洲主权基金“入侵”

  主权财富基金强大的购买力推动了伦敦地区房地产价格的回升,很多区域的价格甚至已经达到了金融危机前的水平。伦敦和德国部分市场近期的不动产投资收益普遍低于5%。中国保险企业和房地产开发商也开始进入欧洲不动产市场,这进一步加剧了该市场的竞争。大量资金的注入正在欧洲部分小型市场诱发连锁反应,以房地产基金、保险公司和退休基金等为代表的地区传统型投资者不得不开始寻求新的价值收益渠道。

  第一太平洋戴维斯公司德国市场首席执行官、欧洲市场投资业务主任马库斯 ·莱姆雷(Marcus Lemli)说:“目前,核心产品的竞争非常激烈,所以投资收益仍然面临巨大压力。但是我期望一级和二级市场收益能够更加接近,这样投资者就会为获取风险投资收益而有所行动。”

  洛杉矶房地产企业世邦魏理仕集团(CBRE Group)的统计数据显示,2013年,欧洲商业不动产交易上升了21%,增至1540亿欧元(约合2121亿美元)。目前,欧洲是全球唯一一个在不动产市场资本流入方面呈现净增长的地区。芝加哥不动产咨询企业仲量联行公司(Jones Lang LaSalle)的研究数据显示,2013年,欧洲不动产市场资本净流入增长超过200亿美元。绝大多数分析人士认为这一数字将会继续上升。

  在很多情况下,主权财富基金对于长期投资者的影响更为直接。2013年1月,德意志银行资产与财富管理分部代表马来西亚雇员公积金(Employees Provident Fund)以1.565亿英镑的价格从英国保险企业英杰华集团(Aviva)旗下的投资公司手中收购了三处商业中心。雇员公积金是马来西亚最大的退休基金。

  这只来自吉隆坡(Kuala Lumpur)的退休基金拥有超过650万工人的公积金存款。目前,它已收购了上述三处商业中心50%的股权。与此同时,英国赫特福德郡(Hertfordshire,U.K.)超市运营商乐购公司(Tesco)正在加紧收购另外50%的股权,因为它的仓库就毗邻该商业中心。如果按照目前的租赁收入与销售价格百分比计算,那么此项收购的投资收益不超过6%。如果乐购公司的仓库位于大伦敦区,那么恐怕就无人问津了。但是这些商业地产大都位于外国投资者几乎很少关注的位置,例如海风劲吹的萨内特(Thanet)、布莱克浦(Blackpool)海滨别墅和考文垂的米德兰市(Midlands city of Coventry)等。

  英杰华投资者全球服务公司(Aviva Investors Global Services)系英杰华集团旗下的资产管理企业。该公司房地产市场业务首席投资官戴维·斯金纳 (David Skinner)说:“目前,市场对于房地产的态度发生了一百八十度的大转弯,因为投资者愿意承担更高的经营风险。数年前,他们还非常在意收益的稳定性与安全性、房地产位置的优越性、建筑检测质量、租客信誉和租赁期限等等。如今大家更倾向于在某个或某几个指标上选择折中和妥协。”

  熟悉内情的相关人士提供的信息显示,中国国家外汇管理局旗下的房地产企业银杏树投资公司(Gingko Tree Investment)在曼彻斯特的上述收购交易中占据了49%的股份,其余股份则被德意志资产管理公司(DWS)旗下的房地产共同基金欧罗巴物业(Grundbesitz Europa)收购。德意志资产管理公司是德意志银行的基金管理分支机构。截止到2013年3月末,它的总资产已达39.9亿欧元。作为保守型投资者,它一直试图开拓组合投资领域的稳定收益,例如巴黎香榭丽舍(Champs Elysées)大街两旁的建筑群和法兰克福商业区的不动产项目等。数据与出版集团城市网络(Citywire)的数据显示,在2013年3月以前的12个月内,该基金投资收益为2.7%,在77只同类基金中排名第18位。

  虽然银杏树投资公司并没有对相关评论请求作出回应,但是行业人士认为过去两年间这只中国基金已成为英国市场最为活跃的不动产项目投资者之一。2012年8月,德意志银行帮助银杏树投资公司收购了伦敦城一座16层的办公写字楼——德雷珀斯花园(Drapers Gardens),它曾是美国资产管理公司贝莱德集团(BlackRock)欧洲总部机构所在地。此项交易总额为2.85亿英镑,投资收益为4.5%。

  伦敦的诱惑

  尽管投资者们开始将目光投向伦敦以外的其他地区市场,但目前它依然是不动产投资活动的温床。世邦魏理仕集团的统计数据显示,2013年,英国房地产交易总额上升了33.5%,增至557亿欧元。按照目前的租赁收入与销售价格百分比计算,伦敦金融区的不动产投资收益一般低于5%,对冲基金企业青睐的伦敦西区及其主要的零售地产项目的投资收益普遍低于4%。

  德意志银行欧洲市场不动产研究与战略主任西蒙·德金(Simon Durkin)说:“伦敦得益于它的综合优势地位。毫无疑问,此前房地产市场曾是让我们走向崩溃的罪魁祸首,如今它却是率先帮助我们走出困境的动力源泉。客观而言,房地产市场的反应的确非常迅速。”

  近期的不动产市场收购者中不乏重量级企业,新加坡政府投资公司就是最典型的例子。这只主权财富基金从全球最大的私募股权房地产投资商、总额高达790亿美元的纽约投资企业黑石集团 (Blackstone Group)手中收购了布劳德盖特大厦50%的股权。另外50%的股权归伦敦房地产投资信托企业英国土地公司(British Land Co.)所有。这座17层的综合性建筑临近利物浦大街(Livepool Street)火车站,同时也是总部位于苏黎世的瑞银集团(UBS)的办公所在地。如今,瑞银集团将其投资银行事业部迁至新的办公场所,后者是按照瑞银集团设计规划建造而成。

  黑石集团于2009年正式投资布劳德盖特大厦。当时,这座大厦的唯一拥有者英国土地公司迫切需要现金削减债务。在此项交易中,这座大厦的评估价值仅为10亿英镑多一点。但是黑石集团仅仅投资了7700万英镑,并同意承担英国土地公司一半的借款。后者当时的借款总额达到了19.7亿英镑。按照最近的销售额计算,黑石集团

  的收益超过四年前总投资额的四倍还多。

  新加坡政府房地产公司(GIC Real Estate)欧洲市场总裁克里斯托弗·莫里希(Christopher Morrish)表示:“这是一次千载难逢的好机会,能够如此大规模地收购世界一流综合办公建筑的股权实在不多见。布劳德盖特大厦完全符合我们此前的资产投资期望,它能够帮助我们实现预期的增值目标。”他解释说,虽然伦敦饱受金融危机的冲击,但仍是全球主要的金融中心。对于新加坡政府投资公司来说,它同样是一个颇具吸引力的目标。布劳德盖特大厦不仅能够从现有的租户身上获取稳定的租金收益,而且也为收购者提供了重新定位与开发的机会。

  除此之外,还有很多大型主权财富基金投资者,例如同样对不动产市场情有独钟的挪威政府全球退休基金(Norway‘s Government Pension Fund Global)。去年,这只全球最大的主权财富基金决定在其总额为8590亿美元的组合投资中将房地产投资比例提升至5%。尽管它已把投资视野扩大到全球范围内,但是仍继续将大量资金投向英国和欧洲市场。2013年12月,它与皇冠地产公司(Crown Estate)合作,并以9750万英镑的价格收购了伦敦摄政街(London’s Regent Street)一栋新建筑25%的股权。皇冠地产公司掌管着伊丽莎白女王二世(Queen Elizabeth Ⅱ)的不动产。此外,挪威政府全球退休基金还与总部位于旧金山的跨国物流企业普洛斯公司(Prologis)共同组建了总资产为24亿欧元的合资企业,双方将联合投资欧洲仓储业。

  中国企业接踵而至

  然而,银杏树投资公司并不是市场上唯一的中国买家。2013年7月,中国最大的民营保险企业——深圳平安保险,以2.6亿美元的价格收购了伦敦金融城中心的地标性建筑——劳埃德总部大厦。这座由理查德·罗杰斯 (Richard Rogers)设计的办公建筑拥有宽敞的中庭、外部的管道和先进的电梯设备等,或许与众不同的设计风格正是其超然脱俗之处。令人关注的是,此项交易是中国保险企业在大陆地区以外市场的首个不动产投资交易。随着中国大陆和台湾纷纷放开投资壁垒,允许其保险企业收购本地区市场以外的房地产,该领域的部分企业已经走在了前面。

  考虑到亚洲保险企业对不动产投资的兴趣,分析人士认为平安保险不久就会组建专门的机构来处理该领域的投资业务。第一太平洋戴维斯公司预计,未来几年间,亚洲保险企业在欧洲不动产行业的投资总额将达到100亿英镑,其中大部分投资将集中在伦敦地区。按照该公司的分析观点,中国大陆和台湾地区有20多家保险企业将成为欧洲不动产市场潜在的投资者。它们不仅有这样的投资意愿,而且也有这样的雄厚实力。

  芝加哥不动产咨询企业戴德梁行(DTZ)欧洲、中东和非洲市场国际投资业务总裁保罗·伯希坎(Paul Boursican)说:“保险企业掀起的不动产投资热潮才刚刚开始。这股热潮将在未来12至24个月内逐渐走向成熟。平安保险公司是第一个试水者,但是其他企业也都在摩拳擦掌、跃跃欲试。”戴德梁行的投资团队每两个月就会进行一次访问,而访问的对象大都是中国和亚洲的投资集团。

  2013年,一些中国企业开始悄悄进入英国市场。2014年1月,总部位于上海的房地产开发商绿地集团以大约6亿英镑的价格收购了伦敦西南部旺兹沃思区(Wandsworth)一家闲置的啤酒厂。它计划在此处修建住宅、办公机构和零售商店等。在此之前,中国大型房地产企业大连万达集团已经抢先登陆了英国市场。这家总部位于北京的房地产企业总资产为480亿美元,其老板王健林先生堪称中国顶级富豪。2013年6月,大连万达集团收购了位于泰晤士河南部沃克斯豪尔(Vauxhall)的一处开发用地。它计划投资7亿英镑用于这片土地的开发建设工程,其中之一就是建造一座五星级万达酒店。它将是伦敦地区首家中国豪华酒店。

  这股投资热潮的兴起与英国高级官员在吸引外资方面的诸多努力密不可分,他们大声呼吁中国投资者来英国市场投资。伦敦市长鲍里斯·约翰逊(Boris Johnson)在去年的一次商业贸易交流会上见到了王健林。在此期间,他极力向后者推荐伦敦作为其投资目的地。当时,王健林许诺将在未来数年内向英国再生能源和基础设施领域投资30亿英镑。

  中国投资者对于欧洲市场投资的胃口越来越大。德国共同基金管理机构联合投资公司(Union Investment)欧洲市场房地产投资管理总裁菲利普·拉皮埃尔(Philip La Pierre)在近期的一次圆桌会议上说:“与2006至2007年间相比,如今的市场资本更加充裕。问题是你将如何应对目前的市场局势。大家都有资本力量支持,但是他们没有股票资产。”

  本地买家另辟蹊径

  面对亚洲资本带来的竞争浪潮,一些英国国内买家被迫放弃了此前它们长期占据的市场领域。像英杰华投资这样的机构投资者发现它们很难在伦敦中部地区竞争到心仪的资产投资对象,尤其是面对那些希望在欧洲高端市场寻求多元化和全新投资理念的亚洲退休基金时。分析人士表示,以韩国首尔为例,该城市的商业办公地产项目的投资收益大都在2%~2.5%的低位徘徊。此外,欧洲商业投资者也对当前的低利率环境下的投资收益状况心灰意冷。许多大型的亚洲主权财富基金没有长期负债的压力,这使它们更能够在市场竞争中敢于放手一搏。

  斯金纳说:“我们目前的投资重点是伦敦中部地区那些正在重新进行市场定价的区域,而它们看起来似乎对我们没有什么吸引力。但是对于我们的客户而言,这恰恰是他们看中的地方,该地区商业地产项目的地理位置优势被低估,而且投资价格也相对较低。”

  英杰华集团与苏格兰标准人寿公司(Standard Life)、伦敦资产管理企业亨德森全球投资者公司(Henderson Global Investors)等竞争对手纷纷选择小型城市或传统地产项目。这不仅能够满足业务调整需要,而且也可以获得新的租赁客户和更加优越的管理模式。当然,此举也使它们不得不面对另一类市场投资者的竞争。

  伦敦锐利资本联合公司(InfraRed Capital Partners, 亦译“红外线资本联合公司”)曾是英国银行机构汇丰控股公司(HSBC Holdings)旗下的基础设施与房地产项目企业。如今,该企业正经历着有史以来最为严重的市场竞争,因为部分传统型欧洲不动产投资者开始陆续进入它的地盘,试图分一杯羹。它们大都是被外国资本挤出了原有的市场领域。

  锐利资本联合公司负责不动产交易投资的董事安德雷斯·卡萨罗斯 (Andreas Katsaros)说:“我们所面对的都是间接竞争。虽然并未与亚洲资本进行直接交锋,但是我们看到它们正在越来越多地进入大型不动产项目。当然,它们看中的是不同规模的风险投资收益。这也迫使很多地区性机构投资者不得不重新开辟新的投资渠道。”

  英国以外也在复活

  2011年末,锐利公司以大约1亿欧元的价格收购了43层的商业办公大厦德国科隆塔(Cologne Tower),随后又投资1500万欧元用于修缮大厦外墙体、大厅和电梯等设备,从而提高其使用率,增加租赁价值收益。此前,科隆塔的使用率并不高。该公司预计,此建筑目前的市场价大约在1.5亿欧元。它们希望最后能够将科隆塔出售给某个主权财富基金机构或希望在欧洲大陆市场寻求多元化发展的亚洲投资者。

  世邦魏理仕集团的统计数据显示,2013年,德国不动产市场交易额上升了20%,增至304亿欧元,成为欧洲第二忙碌的不动产市场。国际投资者纷纷盯上了金融中心法兰克福和慕尼黑巴伐利亚城,而不是该国首都柏林。当然,大型的国内投资者并没有坐以待毙的意思,它们也不打算撤出此前的市场

  领域。2013年10月,德国审计师和会计师退休基金(WPV)与普华永道德国合伙人退休基金(PPG Holdings)共同完成了该国有史以来最大的商业办公地产交易。它们以3.30亿欧元的价格从奥地利房地产集团凯默公司(CA Immo)手中收购了德国第四高楼——法兰克福185高塔三分之二的股权。

  莱姆雷表示:“国内外投资者带来的强劲需求拉低了不动产投资收益,投资价格则水涨船高。”他认为,明年亚洲投资者对德国不动产市场的兴趣会越来越大,交易量也会随之增加。

  该公司的研究数据显示,部分德国市场声称自己拥有整个欧洲最低的投资收益率。慕尼黑不动产的投资收益率为4.25%,法兰克福和汉堡分别为4.4%和4.5%。

  与此同时,国际投资者并没有将目光仅仅停留在德国市场,而是又开始进入那些在全球金融危机中遭受重创的经济体,以寻求更具吸引力的投资项目。

  后金融危机时代的爱尔兰经济濒临崩溃,不动产泡沫的破灭彻底瘫痪了该国银行体系,迫使其不得不向欧盟和国际货币基金组织(International Monetary Fund)寻求财政援助。世邦魏理仕集团的统计数据显示,2013年,爱尔兰不动产交易总额上升了228%,增至18亿欧元。经济陷入长期衰退的意大利也在苦苦挣扎,它去年的不动产交易总额上升了73%,增至44亿欧元。

  国际投资者与国内投资者之间的激烈竞争使得不动产交易价格普遍超出了市场预期。近来,都柏林利奥伯斯城(Dublins Leopardstown)豪华商业区一处尚未竣工的综合性地产项目吸引了众多投资者前来竞标。该项目是一项集办公楼宇、住宅公寓、零售与休闲设施于一体的大型地产工程。爱尔兰首家房地产投资信托企业都柏林绿色不动产信托公司(Dublin-based Green REIT)、加利福尼亚贝弗利希尔斯(Beverly Hills, California)投资企业肯尼迪-威尔逊公司(Kennedy Wilson)和加州纽波特港市(Newport Beach, California)太平洋投资管理公司(Pacific Investment Management Co.)共同赢得了该项目的开发建设权。它们在爱尔兰国家资产管理局(National Asset Management Agency)设定的2.5亿欧元收购价的基础上又支付了6150万欧元才拿下该项目。国家资产管理局是爱尔兰政府为削减国家债务而组建的职能机构。

  不仅如此,投资者也开始关注西班牙市场。它是除爱尔兰以外欧洲第二大不动产泡沫市场。今年3月末,马德里地方政府行政长官伊戈纳西奥·冈萨雷斯(Ignacio González)向记者表示,西班牙桑坦德银行(Banco Santander)同意以2.60亿欧元的价格将西班牙大厦(Edificio Espana)出售给大连万达集团。西班牙大厦是马德里中心商业区的一座25层的地标式建筑,它是佛朗哥时代遗留下的建筑杰作。尽管桑坦德银行没有确认此项交易,但是地方媒体却报道了此事。它们认为,虽然中国收购方将面临众多竞标者,但即便中国买家失去了该地产项目,也丝毫不会影响它们进入西班牙市场的步伐。如今,这看起来似乎只是时间问题。

  伯希坎说:“我将在伦敦与一些中国投资者见面。他们非常关注西班牙市场。”对于像大连万达集团和上海绿地集团这样的大型房地产巨头而言,西班牙能够为其提供消化顶级豪华公寓住宅的机会,因为它们完全可以将这些资产转卖给中国私人买家。那么,这样做的诱惑力又在哪里呢?因为西班牙政府规定,只要外国投资者在本国不动产行业的投资额超过50万欧元就可以享有该国居住权。

  价格风险如影随形

  伯希坎预计,至少有15家中国房地产投资与开发企业准备进入欧洲不动产市场,其投资额将达到10亿美元左右。“这些投资者不仅资本充足,敢于承担市场风险,而且更重要的是它们有进入该市场大干一场的意愿。”他说。

  虽然此类交易与退休基金和主权财富基金寻求的具有稳定收益的不动产交易项目有一定差距,但却折射出银杏树投资公司自2013年收购曼彻斯特项目以来所引发的一系列广泛的连锁反应。随着一级和二级市场的大规模资本流入,一些行业专家认为很多地区市场都将目光对准了房地产投资基金。它们当中有很多企业已经在欧洲市场完成了自己的处女作。当然,此类基金也为大型投资者进入小型交易项目提供了机会,尤其是那些需要合作、难以凭借自身实力完成的不动产项目。

  卡萨罗斯说:“亚洲投资者如今正被迫进入高风险领域。与此同时,他们也在思考是否像我们一样进入基金行业,因为这些投资者同样面临资本不足的问题。尽管亚洲投资者不想投资基金行业,但是如果他们希望走多元化发展道路,全面进入欧洲不动产市场,那么很快就会发现单凭核心和俱乐部交易模式很难达到上述目标。”

  资本寻利行为将不可避免地诱发市场溢价现象,无论欧洲周边市场还是伦敦市场都是如此。第一太平洋戴维斯公司预计,马德里商业不动产投资收益率在经历了第一季度5.5%的高点后将跌至5%左右。与此同时,该市不动产交易量翻了四倍,增至2亿欧元。虽然对于整个欧洲市场来说,这一数字不过九牛一毛,但它却反映出西班牙不动产市场投资热情的高涨。考虑到该国失业率已超过26%,能够取得如此漂亮的成绩实属不易。德金表示:“当你观察这些市场竞争时,你会发现价格风险早已如影随形。”

  德意志银行和英杰华公司分析专家表示,他们在综合考虑各种影响因素后将调低伦敦市场五年期不动产价格和投资收益率。由于央行机构开始回笼货币,债券收益的大幅上升很可能会降低房地产项目的吸引力,并影响其价格水平。另一方面,租赁市场的稳定得益于新增商业空间的不足,所以他们对未来经济前景仍保持乐观态度。当新增建筑项目陆续开工后,市场三年后的需求很可能又开始呈现出下降趋势。

  我们对不动产市场的兴衰起伏早已司空见惯。五年前,它令那些持有数十亿欧元坏账的银行机构损失惨重,后者手中积累了许多大量举债经营的商业地产、购物中心和土地开发项目。然而,这一次的前景似乎还不是很糟糕。或许这主要得益于主权财富基金巨额资本的支持。所有的不动产交易无不是放贷者贪婪地攫取资本收益的结果,但是当伦敦、慕尼黑和马德里不动产项目价值下跌时,银行未必再会全力出手相救。主权财富基金和退休基金的长期发展前景以及它们在市场处于艰难时期所达成的交易都让我们不得不关注当下的市场局势。一旦资本价值出现下跌,它们很可能需要等待下一个上升周期的到来,然后要么选择继续持有,要么选择抛售。天使广场这类资产最终的命运无非就这两种。当然,选择继续持有可以享受到通胀大背景下的租金收益,而租金增长速度与通胀上升速度又是另外一回事了。

(责任编辑:DF083)

我来说两句… 举报
  • 名称
  • 最新价
  • 涨跌幅
  • 换手率
  • 资金流入
请下载东方财富产品,查看实时行情和更多数据
点击排行
郑重声明:东方财富网发布此信息目的在于传播更多信息,与本网站立场无关。东方财富网不保证该信息(包括但不限于文字、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关信息并未经过本网站证实,不对您构成任何投资建议,据此操作,风险自担。
东方财富

扫一扫下载APP
天天基金

扫一扫下载APP
信息网络传播视听节目许可证:0908328号 经营证券期货业务许可证编号:913101046312860336 违法和不良信息举报:021-54509984 举报邮箱:jubao@eastmoney.com
沪ICP证:沪B2-20070217 网站备案号:沪ICP备05006054号-11 沪公网安备 31010402000120号 版权所有:东方财富网 意见与建议:021-54509966/021-24099099