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保障房“赚吆喝模式”难以为继

2013年11月14日 15:28
来源: 东地产

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东地产财经周刊2013年第20期

  开发商投资开发保障房只为保障房之外利润,缺乏土地 、金融支撑的保障房投资开发困局显现。

  保障房原本应该是利民安居的工程,但近年来,保障房经常被爆有严重质量问题

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)调查发现,不少保障房的建设者为不知名的小开发商,这或为质量问题频发的根本原因。

  保障房乱象

  在全国的保障房乱象中,最讽刺的莫过于青岛(楼盘) 一经适房的“假窗”事件。

  10月24日,有网友在及众多网络论坛发帖称,“青岛宜昌(楼盘) 路上,经适房宜昌美景的窗户竟然是画上去的,灯也装得歪歪扭扭!神奇的是,栏杆也是捏扁的!国家建设保障房拨款就是这样用的?”此举被市民网友赞为当代“神笔马良”。记者以业主身份询问,施工工人回应说,这些画上的窗户其实是装饰用的,位置在公共楼梯间,对小区住户没有影响。

  11月,又有网友“饶国平”称,“江西抚州(楼盘) 文昌雅苑经济适用房的窗户也是画上去的,都是神笔马良呀!”7日,抚州市房管局回应称,文昌雅苑小区的建筑风格为徽派建筑,所有的房间和卫生间都设有窗户。为统一墙体风格,建设单位在部分墙体外立面设立了造型窗。目前,抚州市房管部门已要求建设单位及时对造型窗进行全面清除。

  事实上,在上海(楼盘) 的保障房建设过程中,也出现了质量不达标的情况。

  今年4月,有市民反映他们所居住的小区盛世南苑出现多处外墙脱落的情况。据了解,该小区是位于浦东三林镇保障性住房,于2012年8月交房。有媒体来到小区后看到,施工人员正在对小区内一栋楼房的外墙进行修补,对入住还不到一年的房屋出现这样的问题,居民们表示非常不满。对此,开发商解释该现象并非质量问题,而是施工方在粉刷外墙保温材料的时候工艺不熟练,导致出现不少空鼓。开发商在发现问题后已经自查,将所有有问题的楼房又重新粉刷。

  开发应设立门槛

  全国各地的保障房建设乱象,和保障房的开发商有一定的关系。

  以盛世南苑为例,公开资料显示,该项目的开发商上海南(楼盘) 苑房地产开发有限公司注册资本仅1500万元,在职员工仅20名,之前也未建设过其他项目。

  根据浦东新区2012年共有产权保障住房(经济适用住房)供应房源信息表,申请者可选的房源共有四个项目,包括盛世南苑,绿波家园,东方康达家苑和汇福家园。

  绿波家园的开发商上海迎博房地产开发有限公司注册资本仅1000万元,为一人有限责任公司;东方康达家苑的开发商上海东豫房地产开发经营有限公司注册资本8028万元,为国内合资有限责任公司。

  唯有汇福家园为上海建工旗下上海建工汇福置业发展有限公司的项目,有一定的品牌知名度。

  事实上,在保障房刚推出时,开发商大多是上海国资背景的开发商,包括城投、城开、绿地、中星等品牌房企。

  这些开发商建造的保障房质量较高,如上实城开建设的大型保障性住房基地上海晶城,质量受到了业内的一致好评,被评为“我最喜欢的保障房”等。

  品牌房企在建设中也会更多地考虑到社会责任、品牌维护等,据上实城开主席倪建达介绍:“上海城开去年开始与上广电谈,最终一次性以18个亿拿下这一地块,尽管根据相关政策其中可以有一定比例用于商品房开发,但上海城开还是把全部地块优先用于经适房和配套设施建设。”

  业内人士指出,有关部门要对保障房设置开发门槛,如开发商资质,品牌美誉度等等,不能让百姓安居工程成为灰色地带。

  2011年,上海市建设工程安全质量监督总站,为贯彻市领导“每一平方米质量始终受控”的要求,在上海保障房安全质量监管方面,将坚决实行“黑名单”制度。即将监督检查中发现违法违规等不良行为或存在质量问题的建设工程企业、建材企业和建设单位,列入“黑名单”。“黑名单”上的建设工程企业,1年内限制企业承接任务和资质升级、增项,建设单位3年内限制或禁止承担保障性住房开发建设。

  如何从赚吆喝到赚钱

  既然品牌开发商建设的保障房能确保质量,为什么品牌开发商极少参与保障房建设呢?

  业内人士均认为,保障房建设的利润低是主要原因之一。

  首开股份是少数几家保障性住房建设比重较大的开发商,先后参与完成了大规模的保障房项目或配建保障房的建设,建筑规模达几百万平方米。董事长刘希模在之前接受媒体采访时曾表示,保障房的利润空间确实比较小,但国企必须承担更多责任。

  更为典型的一个案例是,央企中冶置业在其成立后的第二年,便投身保障房开发,并逐渐投入大量资金,保障房业务一度占到集团业务的60%。

  然而,近年来中冶依靠突出的融资能力在保障房开发中大量垫资,建好后,地方政府却因为调控,土地财政锐减无力回购保障房。最后企业垫资收不回,还要承担巨额利息。

  在2012年初,中冶置业集团便确立以“一个中心,两个基本点,两退一招一进”为基本内容的经营战略。其中“两退”,便指退出保障房和基础设施建设领域,甩掉保障性住房、基础设施投资这样投资效率低、资金占用大的包袱,把各类资源转移到关键环节和更高附加值的产品业态上来。

  中国指数研究院指数研究中心研究总监何田告诉《东地产》,“2010-2012年保障房的建设计划提高很多,我们专门做过专题,包括中冶、金隅等参与保障房较多的企业也去访谈过。总体感觉是,现在大家做保障房都是为了追求保障房之外的利润,比如政府另外给块地、保障房配套的商业拿来卖,这个很难持续。如果要学习新加坡,那就应该有独立的保障房土地、金融配套措施。光说一个数量,然后忽悠企业进去是不行的,也难以持续。”

(责任编辑:DF050)

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