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重金抢地盘 二线房企争霸上海滩

2015年04月30日 14:31
来源: 东地产

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  上海土地市场正呈现积极复苏的信号。

  《东地产财经周刊》记者从上海土地交易中心了解到,4月23日——4月24日,上海共推出13幅地块,值得注意的是23日推出的三幅重磅地块,其中两幅来自闸北,三地块起始总价144亿元,总额创年内之最。

  在过去的一季度,上海土地出让总面积为261.9万平米,同比下降66.8%;土地出让金收入为327.3亿元,同比下降55.4%,均出现明显下降态势。

  第一太平戴维斯中国估值及专业顾问服务部董事甘启善告诉《东地产》记者,今年一季度政府推出的土地面积减少很多,跟政府推地的进度和计划有关,但可以看到推出的土地都可以卖掉,只是相对而言溢价率比较低。

  戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie在接受《东地产》采访时指出,2014年市场出于调整期,全年商品房销售额跌至4015亿人民币左右,很多开发商未能完成全年销售目标,拿地预算自然也会有所调整。进入2015年后,政府不断出台刺激政策利好房市,房地产交易量也逐渐放大,开发商资金将会逐渐回笼,届时土地市场必然会反弹。

  在这一波行情中,二线房企的身影尤为醒目。随着二三线城市库存不断攀高,风险越来越大,越来越多的中型房企逐步进入一线城市,而动辄几十亿的投资也显示出他们进军一线的魄力和决心。

  二线房企的逆袭

  上海的土地市场从来不缺王者。

  4月16日,名不见经传的大名城 (600094)以50.76亿斩获上海浦东新区唐镇两幅11万方宅地,平均溢价率68.36%,平均楼面价达28803元/平方米,成为该区域单价地王。大名城打败参与争夺的保利、融创、金地、龙湖等多达30余家房企,一战成名。

  3月20日,华发股份 (600325)联合华润以70.52亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区住宅办公地块,再次获取上海门(楼盘) 票。该地块成交楼板价为34870元/平,溢价率16.23%

  这是华发股份自去年进入上海市场以来第三次拿下高价地块。去年9月华发股份以总价23.7亿元夺得上海浦东新区张江版块一宗热门宅地,引发市场关注。该地块楼板价超过2.5万元/平方米,成交溢价89.9%。同年11月,华发股份以6.07亿摘得杨浦区地块,溢价46.62%,楼板价为33723元/平方米。

  而在去年圣诞节期间的前滩争夺战中,格力地产三湘股份接连刷新上海的土地出让单价纪录。2014年12月24日,格力地产、其全资子公司格力房产和上海弘翌投资合伙企业组成的联合体,以30.64亿元的总价竞投获得上海浦东前滩两个居住地块。下午三湘股份竞得前滩一宅地,成交价格为18.61亿元,楼板价为66629元/平方米,溢价率为114%。刷新上海土地单价纪录。

  大名城、华发股份、三湘股份,格力地产皆是营业收入不足百亿的中型房企

  大名城2014年营业收入53.8亿元,同比增长83%,净利润为3.45,同比增长35.22%。2014年,华发股份实现年度营业收入71亿元,同比增长1.2%;净利润6.5亿元,同比增长20.1%。三湘股份2014年营业收入12.7亿元,同比减少54.24%,净利润为1.5亿元,同比减少69.56%。

  Shaun Brodie告诉《东地产》记者,从市场来看,二三线城市库存不断攀高,风险越来越大,一线城市则由于需求旺盛,抗风险能力很强,近期经济形势持续走缓,支持住房改善政策不断出台,一线城市也首先受益。虽然一线城市土地竞争激烈,价格昂贵,但相对于二三线城市利润率仍能保证。

  甘启善在接受《东地产》采访时指出: “在当前的市场环境中,二线开发商也在积极调整开发策略。在一线城市拿地,可以起到很好的品牌推广作用,打响知名度,因此可以看到他们是比较积极进取的。目前他们的拿地价格没有超出市场预期太多,相对理性,没有显得过分激进。”

  联合拿地趋势

  值得关注的是,联合拿地正成为越来越多房企的选择。

  4月1日,新政后上海土地市场迎来第一拍,松江区新桥镇陈春路一号A-1地块结束挂牌进入现场竞价环节。最终,金地、中电建、平安联合体以20.12亿元的总价拿下,溢价72.2%。去年12月,金地朗诗平安联合体以26.8亿元夺得宝山区宝山新城顾村A单元08-07地块,楼板价13814元/平,溢价率51.8%。

  而在华发股份和华润联合拿下的闸北地块,当时参与竞拍的有三家,除了中标的华润华发联合体,还有保利首创联合体与闸北区属企业。不难看出的是,联手拿地已成房企的扩张路径。今年1月份,华润才联手首开、平安在北京(楼盘) 以86.25亿元拿下地王。

  上述提到的格力联合体拿下的上海前滩地块,格力地产占40%股份,格力房产占30%股份,弘翌投资占30%股份。

  Shaun Brodie表示,联合拿地的出现并不是偶然现象,而是中国房地产市场发展到今天必然会出现的一个阶段。联合拿地的情况集中出现主要因为。地价过高,单一开发商无力一口吃掉。现在地段较好的优质地块价格普遍非常高,愿意并且有能力在单一项目投入巨资的开发商越来越少,联合拿地可以让2个或多个开发商的关系由竞价变为合作,在大幅降低拿地成本的同时拿到优质地块,还能分摊风险,何乐而不为。

  甘启善给记者算了一笔帐,一块地如果拿地价格为60亿元,那么最终总的投资成本要达到100——120亿元,如此高昂的成本单一开发商难以承担。而且在当前融资比较难,融资成本比较高,联合拿地可以降低财务成本,同时开发商共同承担市场风险。“联合拿地在成熟市场是非常常见的,我相信在中国这种未来类似情况将会更多的出现。”

  联合拿地模式的好处是显而易见的,Shaun Brodie指出,联合拿地的投资者可能在不同的领域,或者各自擅长的开发内容不同,合作投资可以把各自的优势最大化。典型例子是开发商和金融机构联合拿地,通俗来说就是有钱出钱(金融机构),有力出力(开发商)。另一种比较有代表性的联合拿地模式是2个或多个开发商联合拿下综合体地块,其中有的开发商擅长开发住宅项目,有的擅长商业项目,联合拿地就能发挥出各自的强项。

  金地平安联合体显然是第一种情况,金地是国内领先的房地产开发商,平安是中国第一家以保险为核心的,融证券、信托 、银行、资产管理、企业年金等多元金融业务为一体的综合金融服务集团。华润和华发符合第二种情况,他们联合拿地的闸北地块土地用途为住办性质,华润在商业地产领域建树颇多,而华发股份则是深耕住宅领域,近两年来也开始将触角延伸至商业领域。

  不过对于联合拿地不少开发商也表达一定程度的担忧,一家香港上市的房企高管告诉《东地产》记者,联合拿地在管理上存在一定难度。大家自认为都是专业的开发商,如果在开发过程中意见出现分歧,可能彼此很难说服对方接受自己的意见。

  Shaun Brodie表示,虽然联合拿地在开发管理方面可能会出现一定难题,但是可以通过多种方案来解决,如联合成立项目公司全权管理单个项目等。总体来说联合拿地利远大于弊,未来类似情况将会更多的出现。

  土地市场将持续走高

  数据显示,一季度上海土地平均溢价率为14.8%,其中宅地平均溢价28.37%,同比去年49%有所下滑。

  据中原地产市场研究部统计数据显示:4月初以来,一线城市住宅土地成交楼面价、溢价率均创纪录,平均楼面价达到了16917元每平方米,溢价率为63.7%。63.7%的宅地出让溢价率是自2014年以来的单月最高溢价率,2014年至今,仅2014年1月份和2014年8月份宅地出让溢价率超过了60%;同时,平均楼面价每平方米达到16917元也是2014年以来宅地出让的最高楼面价。

  一线城市宅地出让楼面价及溢价率均创新高的背后,是宅地供应量的暴跌和“330新政”等利好政策的刺激。

  甘启善指出,今年以来,330政策和降息降准政策对房地产及土地市场带来一系列利好影响。房地产是中国政府经济增长很重要一块,崩溃式下滑对GDP影响很大。我相信未来还会不断有更多优化政策推出去稳定楼市。

  Shaun Brodie指出,今年中央政府稳定经济发展的决心已经相当明显,房地产作为中国经济的三驾马车之一则是重中之重,从去年下半年开始陆续出台的一系列政策到现在我们可以看到一线城市的房地产市场已经止跌反弹。未来是否会有更多的楼市利好政策出台取决于市场的反馈,但是我们绝对不能低估政府救市的决心。

  甘启善也预期上海有可能放开限购:“目前中国大部分城市已经放开限购,限购只限于一线城市,将会导致市场不平衡。政府也在观察其他城市放开限购反映会如何。在宏观经济情况没有很大变化的背景下,放开限购只是早晚的问题。”

  市场预计今年二季度开始,一线土地市场将出现集中土地出让现象。此外,在近期政策的频繁刺激之下,前期观望的购房人群将加速入市,下一阶段市场上行行情可期。

(责任编辑:DF142)

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