城市更新与棚户区改造都是旧城改造的主要模式。为加快深圳市棚户区改造工作依法有序推进，深圳市住建局近日组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》，引发市场热议。除了城市更新与棚改如何界定，棚改之后新型租赁社区呼之欲出，似乎也符合切合大力发展住房租赁市场的“风口”。
对于深圳市棚户区改造政策使用范围，意见稿提及深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。不同于以往所用的“可以”一词，这一次征求意见稿直接规定符合条件的老旧住宅区不再采用城市更新的方式进行改造。有市场人士担心，一旦政策落地，其实就是将深圳老旧住宅小区市场化运作的方向“堵死”。
城市更新是以“政府引导、市场主导”为主线，开发商作为城市更新主体。与国内其他多个城市引进市场化主体参与棚改不同，深圳的棚户区改造主要是以“政府主导、政府投资、政府规划”为主线。在一些城市更新项目因各种原因“拆不动”的背景下，政府是否会将达到棚改标准的项目纳入到棚改计划中？这并非没有想象空间。
2010年3月，罗湖区木头龙项目获批成为深圳市首批城市更新单元之一，但记者在木头龙城市更新项目现场看到，依旧有多栋旧建筑物仍未拆除，居民回迁仍未有具体时间表。不过，有分析人士表示，去年7月深圳已经出炉了《深圳市棚户区改造项目界定标准》，棚户区改造项目包含“房屋结构简易，影响城市规划实施和有碍城市景观，使用年限超过30年的危旧房屋”，而这一次的征求意见稿里面，将使用年限进一步提早至20年以上，但并非所有老旧住宅小区都只能选择棚改，还是要先符合棚改的相关标准。
在深圳市罗湖区，玉龙、木棉岭、布心片区均为广东省“斜坡类地质灾害高易发区”，存在重大公共安全隐患，完全符合《深圳市棚户区改造项目界定标准》。相比之下，一般的城市更新项目在改造时间上没有如此紧迫。
与此同时，“行政征收、行政处罚”等条款也现身在征求意见稿当中，这或将有效推动后期项目的进度。此外，征求意见稿明确提出棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。记者从罗湖棚改指挥部也了解到，罗湖棚改未来规划除了回迁安置建房及基础配套和保障房建设，不建设任何商品房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于此类棚改项目来说，后续将积极导入租赁房源，也和当前的政策规划是密不可分，也有助于培育新型的租赁社区。
其实，一场棚户区改造运动正在全国火速推进，严跃进表示，对于上海来说，过去棚改的最大特点就是创造了一些高端社区和商业区，类似新天地等，但从经验上看，很少有通过棚改来促进租赁型用地项目。实际上，城市市区零星地块项目其实还是需要有一些租赁房源作为主导，这样有助于发挥土地资源的经济价值和社会价值。
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