链家发力互联网金融 中介业务的天空多了一抹利润蓝

2015年09月11日 15:19
来源: 投资时报
编辑:东方财富网

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  近日,自诩“具备全产业链的大型房地产O2O交易平台”的链家动作频频,不但发力互联网金融,还在全国大范围内收购其他地产中介企业。而这一战略变化,随着今年的6月30日链家地产正式更名为“链家”,由背后走向了台前。

  目前,链家全国范围内的4000家门店已陆续启用全新标识“LianJia。链家”。某种意义上,目前的链家不再单纯是一家房地产中介企业,其已可以围绕房地产展开各项业务,如租赁、新房、二手房、资产管理、海外房产、互联网平台、金融、理财、后房产市场开拓等。

  其中,金融业务是构成链家全产业链平台的重要一环。其P2P平台“链家理财”自2014年年底上线以来,八个月累计融资超84亿元。按照链家的计划,其2015年P2P产品规模要做到200亿元。未来,该部分营业额将占据链家总体营业额的20%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《投资时报》记者,链家尝试金融业务有多方面的原因。该公司既有的业务规模已经比较大,而且后续还会继续收购各类门店和公司,从这个角度看,链家需要对此类资金进行重新规划。这是让购房者和投资者把闲置资金盘活,购房理财两不误的重要方式。通过金融业务,能够反哺后续的中介代理业务,尤其通过垫资等方式,能够刺激市场成交量。有成交量才能从中介业务和金融业务多方面获得利润。

  发力互联网金融

  近日,链家理财公布了上半年运营报告。平台累计投资金额从第一季度的12亿元增长到第二季度的45亿元,环比增长率高达275%;投资用户规模从第一季度的13193人增长到第二季度的217016人,环比增长超过15倍。

  这其中,P2P平台“链家理财”功不可没。截至2015年9月6日,“链家理财”发行的家多宝产品已累计融资超84亿元。而在中国P2P领域2000余家公司中,上线一年累计融资能够超10亿即为难得。

  目前,链家网“家多宝”系列短期理财产品贷款对象仅针对与在链家地产买卖房屋交易中急需资金的客户。具体情况分为三类:一是赎楼,业主卖房遇到银行按揭贷款未还清的情况,链家地产出资将银行贷款还清赎楼;二是尾款垫资,买房客户已经向银行申请贷款,但因审批流程等问题不能及时拿到贷款,而与业主签约到期需付款,链家地产向其垫资;三是过桥贷款,业主买房同时需卖房集资,但买卖时间可能并不合拍,业主可以把房子向链家地产抵押借款。

  从半年报看,链家理财平台借款额仅占抵押物价值的41%,整体风险较低。平台所有产品按时还款率为100%,这说明其平台风控管理相当出色。

  链家金融是一步步发展起来的链条,从产权到交易资金的管理,到银行贷款的匹配,到后期的垫资业务,这四块其实紧密相关,一环套一环,产生了“链家金融”这样的一个房地产交易领域的综合金融服务。链家金融已测试和计划中的业务还有:租房金融、首付贷、连环贷、再按揭、加成贷、链家大数据等。可以看出,其紧紧地围绕房屋买卖出租中的客户需求而设计。

  链家副总裁魏勇表示,“五年前我们就开始做这类贷款,只是当时用的是链家的自有资金,三年前我们将业务产品化,第一年就垫了七八亿,第二年垫了十几个亿,去年做了三十几亿。但因没有金融杠杆,不能算作金融。现在我们将之做成P2P,只是将资金来源渠道放大,因此业务发展得更快,一季度成交额超过12亿元,自去年11月上线以来,累计成交额超过20亿元。”

  严跃进认为,中介机构热衷互联网金融,一方面是和其原有业务模式非常温和。中介经纪代理业务本身就带有轻资产的烙印,而互联网金融也恰和轻资产业务密切关联。其背后的本质原因是此类业务的进入门槛相对不高,中介机构也敢于积极尝试和创新。另一方面,也和中介机构业务背后的资金模式有关系。尤其是受到各类买卖委托后,形成了规模相对大的闲置资金池,对于此类资金的有效利用,符合购房者买卖双方的利益。而互联网金融平台的搭建为此提供了一个新的渠道。

  事实上,跟美国相比,中国房地产金融空间也十分巨大。中国住宅房屋大概有200万亿元人民币(下同)的资产,美国也是约合200万亿元,但是美国的按揭贷款余额80万亿元,中国仅10万亿元。同样价值的产品,由于美国的相关金融化率是80:200,而中国是10:200,这意味着中国有190万亿的房产没有进行金融化的任何杠杆运作。一旦盘活,无疑将产生巨量的市场空间。

  发达国家的发展道路揭示出的规律是,工业化大生产必然会结束,届时服务型经济将势不可挡地取而代之。而事实上,从1960年起,服务行业就已经开始主导美国的就业。今天,美国经济80%都是服务业。住宅的批量化生产终究会进入尾声,2000亿销售额的房屋生产者万科也将自己未来的道路定位为服务商,因此不难解释链家跻身互联网金融市场的目的。

  四处出击全国布局

  除了发展互联网金融,链家也四处出击,收购企业。最近链家收购了上海、成都、深圳的一些同业机构,现在已初步完成全国性布局。其希望搭建的是线上能力与线下能力兼备、且两者都强的一体化O2O平台。

  今年8月25日,深圳中联链家新LOGO启用暨产品发布会在深圳前海举行,并宣布房产O2O平台落地深圳。链家正在由一家专做二手房交易的经纪公司,走向具有全产业链服务能力的房产服务商,构建以房产交易、房屋资产管理和房产金融为主的房产O2O生态圈。

  链家的动作不可谓不大。早在今年2月,成都链家官方微信宣布“链家地产与伊诚地产合并”的消息,并称“新链家、大平台”正式起航,共同打造房地产O2O万亿级大平台。

  紧接着,链家与上海德祐正式宣布以互相持股的方式合并。此后又与北京易家地产合作,链家全面开放互联网平台,帮助易家地产从房源管理、经纪人管理到工作模式进行改造。

  3月18日,链家和中联地产通过“股权置换”正式合并。5月18日,链家宣布与高策地产服务机构全面合并,正式进入新房营销服务领域。

  6月,链家宣布与浙江盛世管家达成战略合作。深耕杭州地区房产服务市场,盛世管家精耕杭城10年有余,拥有50余家门店、近千名经纪人。链家在杭州的门店数量已达120家,今年预计在杭州的门店终端将会超过200家。

  链家的布局路线覆盖环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带,这些区域的房产交易规模在全国的占比超过了80%。链家控股董事长左晖对外称,链家今年打算进入20个城市。

  盘子有多大?

  魏勇称,链家在北京市场的占有率为60%左右,是北京最大的二手房按揭市场。基于二手房交易,链家正在向金融领域延伸,除现在已开展的第三方支付、担保及链家理财P2P之外,链家金融还将向小贷、融资担保及个人征信领域迈进,未来5年将有一半的利润来自于金融。

  资料显示,2011年之前,买一套房收多少中介费,由各家中介各自决定,比例从2%-5%不等,甚至还有针对买卖双方双向收取的。此后,为了规范无序市场,国家决定下调中介收费比例:500万以内的房产收取2%中介费;500万到2000万之间,收取1.5%;2000万以上的收取1%;同时规定,如果涉及特别复杂的交易,中介商可以适当上浮10%中介费,即500万以内的房产最多收取2.2%中介费。加上交易保障服务费,这笔费用又占交易的千分之五。中介交易一套房产最多可收取2.7%。链家曾利用自身的优势迫使业内交易佣金长期维持在2.7%的水平,从而掌握更大的市场,这一费率水平也曾受同行质疑。

  易观国际马骁告诉《投资时报》记者,北京链家集团现已成立14年,一直深耕房产租售行业,现在全国门店数目上千家,员工3万余人。链家集团实力背书以及与房屋租售结合的房产金融模式,是链家理财的独特优势所在。

  链家低利润率的模式在互联网金融时代优势会更加明显。以西方销售汽车为例,汽车公司销售汽车本身没有多少利润,但汽车贷款利润则较高,也就是说产业链上的金融板块会带来更高的效益。

  互联网金融是为建立全产业链,并为产业链上的各项交易服务的。互联网金融本身贡献利润占比并不大,但其在催进业务交易方面的作用明显,且有利于主营业务的发展。

  但中原地产研究总监张大伟也有不同观点,他说:“目前,地产中介企业的互联网金融更多是讲故事,交易量非常小,在企业利润中占比也较小。”张氏直言:“金融化我觉得80%是口头上的,20%有需求,主要是包装。”

  张大伟以北京房地产中介市场为例分析称,北京每年交易2万套,约有1.5万套需要按揭,假设2000套需要过桥贷,最多也就需要100亿以内的份额。市场有限。而地产中介此前做的都是短期类过桥贷,利润非常高,有的年化收益高达30%。很少有过桥贷,这个量相对比较少。

  张大伟认为,西方国家地产中介没有做金融一块业务,往往是各司其职,西方国家银行愿意介入这块业务,现在传统银行对相关业务并不热衷,主要因为这块对业务银行而言,成本过高。但如果未来银行业利润下降,将会很愿意介入这一块业务。一旦银行介入,会提供成本非常低的贷款,优势非常明显。

  严跃进也指出,目前的互联网金融业务,本质上是一种多元化营销的手段,并没有真正和地产业务进行结合,即是以一种理财的方式来吸引购房者的进入。后续此类金融若要积极发展,必须密切和地产主业结合。现在部分机构已经在尝试,比如提供购房首付贷款等做法,这其实就和地产交易有了密切结合。后续甚至可以研发一些准储蓄的平台,允许资金进入,同时和购房的首付密切互动。(完)

(责任编辑:DF159)

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