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上半年闽系房企业绩分化 拿地方式多元

2018年09月15日 00:30
作者:陆肖肖
来源: 华夏时报
编辑:东方财富网

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  进入9月份,房企的半年报披露接近尾声。在这些上市房企中,闽系房企绝对是一支不容忽视的力量。近年来,闽系房企以其高增长、高负债,激进发展的模式引起了市场的极大关注。

  但高增长的另一面,则是企业负债率高企,如何寻求规模和利润的平衡,仍是这些房企未来要解决的一大问题。

  业绩出现分化

  在克而瑞研究中心发布的《2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上,TOP50的房企中,闽系房企占到了11个名额。上半年业绩普遍增长迅速,但也有几家企业的业绩表现并不如预期。

  闽系房企的领头羊世茂、泰禾、旭辉,早在2017年就已经迈过了千亿门槛。今年上半年,这几家房企也取得了长足的进步,世茂、旭辉业绩分别为723.2亿元、660.3亿元,分别同比增长60.3%和40.0%。

  提出了千亿目标的阳光城、融信、正荣的业绩表现也可圈可点,上半年的业绩分别达到了700.11亿元、545.3亿元、581亿元,全年完成千亿目标可期。阳光城、融信、正荣3家企业的净利分别为10.3亿元、15.2亿元和8.4亿元,涨幅分别达到了214.3%、121.5%和171.9%。

  同上述房企的快速发展相对的,闽系中有几家房企的发展相对落后,宝龙、禹洲、三盛控股冠城大通的业绩分别为163.4亿、214.9亿、6.8亿元、7.6亿元。

  除了业绩表现同闽系房企第一梯队拉开差距外,这几家房企的盈利表现也不如往年。上半年,宝龙地产公司拥有人应占利润约为13.30亿元,较2017年同期减少了约10.7%;冠城大通归属于上市公司股东的净利润为1.3亿元,同比下降74.5%;三盛控股今年上半年亏损额为0.18亿元,较去年同期亏损额增加了142.3%。

  拿地异常凶猛

  伴随房地产市场的发展,规模化发展成为房企发展的重要路径,房企在业绩竞赛中加速奔跑,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大,充足的土地储备成为房企未来竞争的重要砝码。

  为了保证粮草充足,上半年,闽系房企沿袭了其果断的拿地风格,成为土地市场上最醒目的围猎者,也正因如此,闽系被贴上了“激进”的标签。

  曾有坊间传言,闽系房企拿地只做初步测算,拍卖时盯着其他公司的报价,比他们多加一口价拿下就行了。除了公开市场竞拍,闽系房企的土地获取方式还包括股权合作、收并购等方式。

  作为拿地大户,世茂上半年新增土地储备773万平米,集团土地储备达到了5162万平米;阳光城上半年拿下552万平米土地,土储面积增至4268万平米;旭辉上半年则斥资291.9亿元,将67宗土地纳入麾下,总土地面积增至4040万平米。

  其中较为特别的是福晟集团,为广泛获取土地,福晟专门成立了“福晟飞虎队”,主要以收并购的方式获取新项目,这种方式比公开市场获取土地的成本更低。福晟还未发布2018年上半年业绩,其最近公开的数据显示,两年多的时间内,“福晟飞虎队”拿下了123个项目,总建筑面积达到了6000万平米,项目货值达8800亿元。

  高负债扩张

  在规模增长的同时,许多房企的负债也在逐年走高。

  《华夏时报》记者梳理宝龙地产近几年的财报发现,其2012年至2017年的净负债率分别为54.8%、65.8%、66.2%、70%、76.6%、86.8%。今年上半年净负债率更是高达100.4%,相比去年同时期增长了13.6%。

  同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《华夏时报》记者,这些杠杆用得比较高的企业,今年下半年和明年上半年,资金面会比较紧张。化解高负债的办法一般有两个,一个是借新还旧,但今年的融资环境趋紧,这个比较难实现,而且这种方法不能从根本上解决资金压力;另一个就是通过加快销售,来加快资金回笼,但是由于今年楼市调控,这些企业在核心城市的销售情况,不一定会达到预期。

  近年来,正是采用“高杠杆、高周转、快发展”的扩张方式,短短数年内,闽系房企走出福建,布局全国。正如一条鲶鱼一样,闽系房企搅动了房地产市场的一池春水。

  对于闽系房企的发展模式,58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,闽系房企正是依靠高负债、高周转、高地价,逐渐在上一个楼市快速发展的黄金周期建立了行业影响力。对于闽系房企而言,高负债率似乎司空见惯,一直以来的高价拿地也颇受争议,由于运营能力较高,大多数房企的高周转也很突出,正是这些能力帮闽系房企快速形成了规模优势。

  张波同时指出,以高负债博高回报,这种机会主义在房地产上升周期可能有效,所以闽系房企的这种操作受行情影响很大,净负债高的风险在今年尤为突出。在房产行业被严格管控的当下,各房企的去化速度也会受到影响,地王项目受到的挑战较大,这一点尤为值得关注。

(责任编辑:DF407)

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